부산지방법원 2026타경1060. 부산 금정구 청룡동 청산빌라 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 8층 건물이며, 대상 주택은 5층에 있습니다. 동일 면적 거래 기준은 89.28㎡이고, 건물 전체 세대수는 19세대입니다. 소유자 김상태는 2024년 12월 24일 매매를 원인으로 2025년 1월 16일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 200,000,000원입니다.
같은 날 금정농업협동조합 앞으로 채권최고액 198,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 신한카드 가압류와 국민건강보험공단 압류가 추가됐고, 금정농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 2026년 5월에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 권리이전은 별도 근저당이 새로 생긴 것이 아니라 기존 담보권의 권리자가 변경된 것입니다.
이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 두 가지입니다. 매각으로 정리될 권리가 무엇인지, 그리고 2억 원이라는 입찰가격이 현재 시장에서 충분히 경쟁력 있는지입니다. 전자는 등기상 판단 근거가 비교적 명확하지만, 후자는 거래 표본이 적고 오래돼 신중한 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 청룡동 31-5 청산빌라 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 청룡로 29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 거래 기준 89.28㎡ · 8층 건물 중 5층 |
| 건물 규모 / 준공 | 19세대 · 1995.10.20 준공 |
| 소유자 | 김상태 · 단독소유 · 2025.01.16 소유권이전 · 등기 거래가 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정농업협동조합 / 168,423,081원 |
| 현재 근저당권자 | 농업협동조합자산관리회사 (2026.05.19 권리이전) |
| 말소기준권리 | 2025.01.16 을구 13번 금정농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 198,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2025년 1월 16일 접수된 을구 13번 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원이고, 최초 근저당권자는 금정농업협동조합입니다. 이 담보권을 기준으로 이후 설정된 신한카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확인되지 않는다는 사실과 실제 임차인 또는 점유자가 전혀 없다는 판단은 구분해야 합니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 | 임차인 신고 및 점유 조사 대조 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 · 미상 점유자는 판단 유보 | 전입세대·점유 개시일 확인 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 · 판단 유보 | 확정일자 및 배당요구 여부 확인 |
| 매수인 승계 | 산정상 0원 | 선순위 대항력 및 인수 보증금 존재 여부 |
현재 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 미신고 임차인이 실제로 존재한다면 결론은 달라질 수 있습니다. 보증금과 점유·전입 사실이 확인되지 않은 사람에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다.
② 시세 비교 — 2억 원은 확인 거래가와 동일
청산빌라는 19세대 소규모 아파트입니다. 동일 면적 89.28㎡의 확인되는 실거래는 2024년 12월 200,000,000원으로, 5층에서 거래된 사례입니다. 현재 경매물건도 5층이며 최저매각가가 동일한 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 89.28㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 89.28㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
거래가 평균·최고가·최저가가 모두 200,000,000원으로 일치합니다. 이는 거래가 안정적으로 형성됐다는 뜻이 아니라 확인 가능한 거래가 단 1건이기 때문입니다.
더 중요한 점은 거래 시점입니다. 확인 거래는 2024년 12월로, 경매기일인 2026년 11월 4일보다 상당히 앞선 거래입니다. 따라서 2억 원이라는 가격을 현재의 확정 시세로 간주하기 어렵습니다. 최근 거래 흐름을 판단할 수 있는 충분한 표본도 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
신건 최저가인 200,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,600,000원을 차감한 196,400,000원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예측치이므로 실제 채권잔액 및 법정 배당순위에 따른 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 금정농업협동조합 현 권리자: 농업협동조합자산관리회사 |
198,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 6,762,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 204,762,939원 | 8,362,939원 미배당 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 금액입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 배당 시 확정 채권액·우선순위·당해세·체납 공과금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류의 채권액 및 별도 배당은 확정되지 않았습니다.
계산상 근저당권에 196,400,000원이 배당되고, 신한카드 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권 미배당 합계는 8,362,939원입니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인이 부담할 금액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 예상 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 유찰에 따른 매각가격 변화를 살펴보면 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 유찰을 전제로 한 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰가를 확정하는 수치는 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 8,362,939원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 47,802,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 79,354,939원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 청룡동 소재 청룡노포행정복지센터 서측 인근입니다. 주변은 주상복합건물, 공동주택, 상업시설 및 업무시설이 혼재한 도로변 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 범어사역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 전반적으로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감이고, 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 청룡로와 접해 있습니다. 도로 접근성은 긍정적인 요소이나 도로변 소음과 주거환경은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)에 해당합니다. 토지는 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 661.6㎡이고 공시지가는 2,693,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1995년 10월 20일 준공된 19세대 소규모 아파트입니다. 확인되는 동일 면적 거래도 1건이어서 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본으로 가격을 검증하기 어렵습니다. 향후 매도 시 수요층 및 매각기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 검증. 현재 최저가 200,000,000원은 확인된 거래가와 동일합니다. 2024년 12월 거래 1건만으로 2026년 시장가치를 확정하지 말고, 비교 가능한 주변 아파트 거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 확정일자, 실제 점유자 및 점유 개시일을 확인한 뒤 대항력과 명도 가능성을 판단해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026년 5월 19일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 경매기록의 채권자 변경 내용, 승계 관계 및 확정 채권액을 확인해야 합니다.
- 압류 및 공과금. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 등기된 권리지만, 체납금 성격과 법정 배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 관리비 체납액과 매수인에게 귀속될 수 있는 공용부분 관리비도 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 계산됩니다. 각 가격에서의 실질취득비용과 현재 시장가치를 비교하고, 유찰 여부 및 매각조건 변경은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1995년 준공된 건물이므로 누수, 균열, 외벽, 승강기, 배관, 난방, 공용부분의 수선 상태와 장기수선 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 소규모 건물의 권리관계. 대지권과 건물 현황, 관리주체, 공용부분 이용관계 등을 집합건물 등기 및 관련 공부와 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 2억 원은 신중해야 한다”
부산지방법원 2026타경1060 청산빌라 501호는 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2025년 금정농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단에서 중요한 것은 권리의 단순함이 곧 가격의 저렴함을 의미하지 않는다는 점입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 확인되는 동일 면적의 2024년 12월 거래가 역시 200,000,000원으로, 신건은 비교거래 대비 100.0%입니다.
특히 해당 거래는 오래된 단일 사례입니다. 가격 상승이나 하락 추세를 판단할 충분한 거래 자료가 없고, 19세대 소규모 아파트라는 환금성 문제도 있습니다. 임대관계가 미상이라는 사실까지 고려하면, 권리 안전성은 추가 확인이 필요하고 가격 매력도는 아직 입증되지 않았습니다.
현재 단계의 결론은 신건 2억 원 입찰에 보수적으로 접근하는 것입니다. 실거래 표본과 점유관계를 확인하기 전에는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도, 과거 거래가에 대한 할인율이 아니라 현재 시세와 최종 인수 위험을 모두 반영한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
