부산지방법원 2026타경1074. 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 대원칸타빌맴버스 103동 503호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 501,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 한지수이고, 2014년 309,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 여러 차례 근저당권이 설정됐으며, 현재 경매의 말소기준은 2019.09.23 부산은행 근저당권입니다.

주목할 점은 근저당권의 수가 많다는 사실 자체보다 그 권리들이 낙찰자에게 이전되는지입니다. 본건은 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상이므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최저가가 거의 동일하고, 최신 거래금액은 최저가보다 낮습니다. 최근 거래 추세는 +4.4%로 나타나지만, 이것만으로 신건 가격에 충분한 안전마진이 생기는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019.09.23 설정된 을구 8번 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 9번 근저당권을 비롯해 2022년과 2024년에 추가된 부산은행 근저당권, 2025년 부산신용보증재단 가압류 및 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 중소기업은행과 동래농업협동조합 근저당권, 부산은행의 2017년 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 설정된 모든 근저당권 금액을 현재 존속하는 채무로 합산하면 안 됩니다.

임차 및 점유관계 — 인수액 0원 추정, 점유는 확인 필요

만약 별도로 대항력 있는 임차인이 확인된다면 보증금과 배당 가능액을 다시 분석해야 합니다. 현재의 인수액 0원 판단은 확인된 권리와 제시된 배당 추정에 한정된 결과입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 사실상 같은 신건 가격

대원칸타빌멤버스는 840세대 규모로, 준공일은 2006.08.29입니다. 비교 대상은 전용 110.94㎡ 및 118.62㎡대 거래이며, 본건 전용면적은 110.9382㎡입니다. 최근 12건의 실거래 내역은 다음과 같습니다.

거래 표본에는 전용 110.94㎡와 118.62㎡가 함께 포함됩니다. 개별 거래가격은 층·면적·향·상태에 따라 차이가 있으며, 본건 5층의 직접적인 적정가를 뜻하지는 않습니다.

가격을 판단할 때 중요한 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최저가 501,000,000원은 최근 12개월 평균 501,272,727원의 99.9%입니다. 사실상 최근 시세와 같은 가격으로, 신건 입찰에 따른 할인 효과가 거의 없습니다.

더욱이 2026년 10월 최신 거래금액은 485,000,000원으로 본건 최저가보다 낮습니다. 해당 거래는 전용 118.62㎡, 35층이므로 본건과 면적 및 층 차이가 있지만, 최신 거래와 비교해도 신건을 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우의 배당 추정입니다. 총 채권액은 859,218,269원이며, 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 493,590,000원입니다. 예상 미배당액은 365,628,269원이고 소유자 잔여금은 없습니다.

채권최고액을 기준으로 작성된 가정 배당표입니다. 특히 을구 8번의 변경 채권최고액 281,600,000원이 반영되지 않았으므로 확정 배당 결과와 다를 수 있습니다. 실제 채권잔액, 조세, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 확인된 권리관계를 전제로 한 추정이므로 임차관계가 별도로 확인되면 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양성초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 양호한 것으로 판단했습니다.
• 건물. 2006.08.29 준공된 840세대 규모 아파트입니다. 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 37층 건물의 5층 세대입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보 및 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측 광대로, 북측 노폭 10m, 동측 및 남측 노폭 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 접근이 가능한 도로 여건입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 가장형이고, 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,345,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 폐문·부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 840세대 규모이고 전용 110.94㎡ 및 118.62㎡대 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 427,000,000원부터 538,000,000원까지 차이가 있으며, 층과 면적에 따른 가격 편차도 존재합니다. 거래가 확인된다는 점은 긍정적이나 본건 5층의 매각가격은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 안전마진. 최저가 501,000,000원은 최근 12개월 평균 501,272,727원과 거의 같습니다. 경매 취득에 따른 가격적 이익이 충분한지 다시 검토해야 합니다.
• 최신 실거래 비교. 최신 거래 485,000,000원은 전용 118.62㎡, 35층입니다. 본건 110.9382㎡, 5층과 직접 비교할 때 면적·층·상태 차이를 반드시 고려해야 합니다.
• 실제 점유자 및 임차관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인, 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 확인으로 점유자와 임대차관계의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 을구 8번 채권최고액이 313,500,000원에서 281,600,000원으로 변경된 사실을 확인하고, 실제 채권잔액 및 예상배당을 재검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 14번 부산은행 근저당권은 임호준을 채무자로 하며, 부산광역시 동래구 칠산동 2-40 청우빌라 제2층 제201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 수리비. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 마감, 누수, 설비 상태 등을 확인하고 필요한 수리비를 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 점유자 인도 문제를 확인해야 합니다. 현재 점유관계가 확정되지 않았으므로 명도 난이도를 단정해서는 안 됩니다.
• 유찰 여부 확인. 이 단지의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 경쟁으로 신건에서 매각될 가능성과 유찰 후 가격이 낮아질 가능성을 함께 검토하고, 법원 공고로 실제 매각 진행상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 실거래 원본을 대조해야 합니다. 권리변동과 매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

부산지방법원 2026타경1074는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 부산은행의 2019년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점은 반드시 해결해야 할 확인사항입니다. 특히 을구 8번 근저당권의 변경 채권최고액과 예상배당표 사이에 차이가 있어 실제 채권액 및 배당관계의 검토도 필요합니다.

가격에서는 더 보수적인 판단이 요구됩니다. 최저가 501,000,000원은 최근 12개월 평균 501,272,727원의 99.9%이고, 최신 거래금액인 485,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세가 +4.4%인 점은 긍정적으로 볼 수 있지만 신건 최저가에 충분한 할인 여유가 있다는 뜻은 아닙니다.

단지의 평균 유찰 횟수는 0.8회로, 유찰 후 접근이 반드시 가능하다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험을 최종 확인하면서, 신건 가격에 무리하게 응찰하지 않는 전략이 적절합니다. 유찰 이후 가격이 조정된다면 시세 대비 매력을 다시 평가할 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 확인된 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 추가 확인, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 채권액의 크기에 놀라는 것이 아니라, 실제 인수사항을 확인하고 최근 실거래에 비해 얼마나 합리적인 가격으로 취득할 수 있는지를 판단하는 데 있습니다.