부산지방법원 2026타경10267. 부산 중구 영주동 동아아파트 101동 6층 608호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 149,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 주식회사 한국스탠다드차타드은행으로, 청구금액은 75,791,459원입니다. 소유자는 황수영이며, 1999년 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

이 물건에서 먼저 확인할 권리는 2018년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이를 기준으로 그 이후의 전세권과 다수의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 전세권 40,000,000원과 별도의 전입자, 여러 조세 압류가 존재하므로 단순히 깨끗한 권리라고만 평가하기는 어렵습니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 133,800,000원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래도 148,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 두 기준 모두를 웃돕니다. 하락 추세에서 신건 가격을 그대로 받아들이기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 많다

말소기준은 2018.01.10 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 채권최고액이 변경되었으며, 그보다 늦게 설정된 정민우의 전세권과 후순위 가압류·압류 등은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·전세권 분석 — 서로 다른 명의가 핵심

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 조사상 임차인은 허지천 1명입니다. 전입일은 2022.11.22로, 말소기준권리인 2018.01.10보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.

허지천은 2026.03.24 배당요구를 하였으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당대상 금액 및 우선변제 순위를 확정하기 어렵습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

별도로 등기부에는 정민우 명의 전세권이 있습니다. 설정일은 2022.11.30, 전세금은 40,000,000원이며, 범위는 608호 주거용 건물 전부입니다. 등기된 존속기간은 2022.11.22부터 2024.11.22까지입니다.

정민우의 전세권은 말소기준권리보다 후순위이므로 예상배당에서 전세금 전액을 돌려받지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 인도·명도 문제와 허지천의 임차관계 확인은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중인데 신건은 111.4%

동아아파트는 328세대, 1998.10.30 준공된 아파트입니다. 비교대상은 전용 57.09㎡ 동일 면적의 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균 133,800,000원을 우선적인 가격 판단 기준으로 사용합니다.

전체 12건 평균은 143,166,666원입니다. 하지만 이 값에는 과거 164,000,000원 거래 등 상대적으로 높은 가격이 포함되어 있어 현재 시장을 대표하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 133,800,000원이고, 최근 거래는 148,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%로, 최근 거래가보다도 높습니다. 따라서 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

매각대금 149,000,000원을 기준으로 작성된 예상배당에서는 집행비용 2,886,000원, 한국스탠다드차타드은행 근저당권 123,600,000원, 정민우 전세권 22,514,000원을 배당하는 것으로 산정되어 있습니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당금이 남지 않는 구조입니다.

위 예상배당은 최초 근저당 채권최고액 123,600,000원을 사용한 계산 결과입니다. 2021.06.21 변경된 채권최고액 98,690,000원, 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 최종 배당액으로 확정된 수치가 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리 검증은 필수

신건은 감정가의 100%에서 시작합니다. 주어진 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 119,200,000원, 2회 유찰 시 95,360,000원입니다. 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산되어 있습니다.

현재 가격은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시나리오의 최저가 119,200,000원은 최근 평균 133,800,000원보다 낮습니다. 다만 이는 예정된 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 그 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.

각 회차에서 미배당 채권액이 증가하지만, 후순위 소멸권리의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 회차별 0원 인수 추정은 현행 권리관계가 확인된다는 전제로 판단해야 합니다.

⑥ 조세 압류 — 등기는 소멸해도 배당은 달라진다

등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 나타납니다. 이미 말소된 2024년 부산진세무서 압류를 제외하면, 현재 매각으로 소멸할 것으로 분류된 조세 관련 압류는 5건입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 중구 영주동 부산디지털고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물의 6층 608호입니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 동하향 경사지를 택지로 조성한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용됩니다. 동측으로 폭 12~15m 내외의 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 기타도로시설(부산터널) 저촉, 중로3류 접합, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
• 공시지가. 944,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 328세대의 1998년 준공 아파트로 동일 면적 거래 사례는 존재합니다. 그러나 최근 거래가격의 하락 추세와 단지 평균 유찰 횟수 4.3회를 고려하면 매도 시 가격 경쟁력에 주의가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 2018년 최초 채권최고액 123,600,000원과 2021년 변경 후 98,690,000원을 구분해야 합니다. 배당표의 은행 배당액이 최초 금액 기준으로 작성된 이유를 확인하세요.
• 전세권자·전입자 관계 확인. 전세권자 정민우와 전입자 허지천의 관계, 실제 점유자, 임대차계약 및 전세금 반환 관계를 확인하세요.
• 허지천 배당요구 서류. 2026.03.24 배당요구가 접수되어 있으므로 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 실제 우선변제권 여부를 확인해야 합니다.
• 조세압류 확인. 미말소 조세 관련 압류 5건에 대하여 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고 배당에 미치는 영향을 재검토하세요.
• 현재 가격의 한계. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 133,800,000원의 111.4%입니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 119,200,000원, 2회 유찰 시 95,360,000원이라는 가격 시나리오를 비교하되 실제 매각조건과 권리관계를 다시 확인하세요.
• 점유·명도. 점유자의 현재 거주 여부, 인도 협의 가능성, 명도 비용 및 소요 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 건물 상태. 1998년 준공된 아파트이므로 내부 수리상태, 누수, 설비 노후화 및 공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라고 좋은 낙찰가는 아니다”

부산 영주동 동아아파트 608호의 핵심은 등기상 인수 구조와 실제 입찰 매력도를 구분하는 것입니다. 말소기준 이후 설정된 전세권과 다수의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 이 점은 긍정적입니다.

그러나 정민우의 전세권 40,000,000원과 전입자 허지천의 권리관계를 분리해서 확인해야 하며, 근저당 채권최고액이 123,600,000원에서 98,690,000원으로 변경된 사실과 예상배당 계산의 차이도 해소해야 합니다. 조세 관련 압류 5건 역시 배당 검증을 필요로 합니다.

가격은 더욱 명확합니다. 최근 12개월 실거래 평균 133,800,000원에 비해 최저매각가 149,000,000원은 높고, 최신 거래 148,000,000원도 웃돕니다. 시장 흐름까지 -10.7% 하락하고 있으므로, 신건에서 적극적으로 응찰할 가격 근거가 부족합니다.

결론은 가격 보류·권리 재검증입니다. 유찰 시나리오에서 가격이 낮아질 수는 있지만, 낮은 최저가 자체가 투자 안전성을 보장하지는 않습니다. 정확한 배당관계와 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래 기준으로 매수 상한을 재산정한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.