부산지방법원 2026타경10282. 부산 연제구 거제동 대우아파트 101동 2201호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 23층 건물의 22층에 자리하며, 현재 소유자는 김상진·이영미 공동명의로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2016년 290,000,000원에 거래된 이력이 있고, 이후 여러 근저당권이 설정·말소됐습니다. 현재 확인되는 경매신청 채권자는 한국자산관리공사, 청구액은 114,424,417원입니다.
이 사건에서 중요한 부분은 권리의 선후관계입니다. 산정된 말소기준권리는 2024년 3월 22일 예가람저축은행 근저당권으로 표시되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 2019년 부산거제신용협동조합 근저당권이 말소된 것으로 분류되어 있으면서도, 2025년 한국자산관리공사에 이전된 등기 기록이 함께 존재합니다. 따라서 2019년 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리의 확정이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 917-1 대우아파트 101동 22층 2201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 아시아드대로28번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 23층 중 22층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 김상진(2분의 1) · 이영미(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2016.08.23 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 114,424,417원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 승계 확인이 핵심
등기부에는 과거 다수의 근저당권 설정 및 말소 이력이 있습니다. 삼성생명보험, 흥국생명보험, 현대해상화재보험, 부산은행 등 과거 채권자의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
현재 확인이 필요한 핵심 권리는 다음과 같습니다.
| 등기순위 | 권리자 | 채권최고액 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 을구 20번 | 부산거제신용협동조합 | 159,600,000원 | 2019.07.03 설정. 말소 표시와 후속 권리이전 기록 대조 필요 |
| 을구 20-1번 | 한국자산관리공사 | — | 2025.11.18 확정채권양도에 따른 근저당권 이전 |
| 을구 23번 | 주식회사예가람저축은행 | 60,000,000원 | 2024.03.22 설정 · 산정상 말소기준권리 |
| 갑구 4번 | 한국자산관리공사 | — | 2026.02.20 임의경매개시결정 |
따라서 2019년 근저당권이 유효하게 존속하는지, 그 권리가 한국자산관리공사에 승계된 상태인지 등기부 원본에서 확인해야 합니다. 유효한 권리라면 2024년 예가람저축은행 근저당권보다 선순위이므로, 현재 표시된 말소기준권리 판단도 달라집니다.
임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인의 부재까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 높다
같은 단지 대우아파트의 전용 84.94㎡ 동일 평형 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2025년 11월부터 2026년 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 353,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.94㎡ | 15 | 358,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 24 | 378,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 15 | 343,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 353,500,000원 |
최근 12개월 실거래는 318,000,000원~390,000,000원 사이에 분포합니다. 최저매각가 361,000,000원은 최근 평균보다 7,500,000원 높고, 최근 평균 대비 102.1% 수준입니다.
특히 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 358,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 거래보다도 3,000,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다.
동일 평형에서 더 높은 가격에 거래된 사례도 존재하지만, 일부 고가 거래만으로 신건의 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태를 고려하더라도 현재 자료만으로는 시세 할인 효과가 확인되지 않습니다.
다만 제시된 회차별 가격 시나리오에서는 1회 유찰 시 288,800,000원(80%), 2회 유찰 시 231,040,000원(64%)으로 낮아집니다. 실제 유찰 여부 및 다음 회차 최저가는 법원 매각공고로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,854,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 295,146,000원 |
위 배당표는 집행비용과 예가람저축은행 근저당권만 반영한 제한적 산정입니다. 한국자산관리공사의 청구액 114,424,417원은 배당액에 반영되지 않았으며, 실제 소유자 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 미반영입니다.
이는 2019년 근저당권의 권리이전 문제와 함께 확인해야 할 중요한 불일치입니다. 실제 배당순위와 잔여금은 확정할 수 없으며, 집행법원 기록과 채권계산서를 확인한 뒤 재산정해야 합니다.
④ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수 | 잠정 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 361,000,000원 | 0원 | 295,146,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 288,800,000원 | 0원 | 223,956,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 231,040,000원 | 0원 | 167,005,440원 |
회차별 추정 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서는 매각대금 외에 별도의 보증금 인수액이 가산되지 않습니다. 하지만 임대관계가 미상이고 선순위 권리기록 확인도 필요한 만큼, 실제 인수 여부를 확정하기 전에는 낮아진 최저가만으로 유리한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 거제2동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 종합운동장, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 3호선 종합운동장역, 동해선 거제역이 있어 대중교통 이용이 편리한 입지로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 중 22층입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 광대로, 남동측으로 세로, 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 2,494,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1993.09.17 준공된 412세대 단지입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 318,000,000원부터 390,000,000원까지 차이가 있어 층·향·수리 상태에 따른 가격 판단이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 을구 20번 부산거제신용협동조합 근저당권(159,600,000원)의 말소 여부와 을구 20-1번 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2024.03.22 예가람저축은행 근저당권이 실제 말소기준인지, 2019년 근저당권이 여전히 유효한지 확인해야 합니다.
- 경매신청 채권 확인. 한국자산관리공사 청구액 114,424,417원의 담보권 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 한국자산관리공사 예상배당 0원과 잠정 소유자 잔여금 295,146,000원의 산정 근거를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 주민등록 전입 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 신건 최저가 361,000,000원은 최근 평균 353,500,000원보다 높고 최신 거래 358,000,000원도 웃돕니다. 현재 가격에 할인 매력이 있는지 신중히 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원의 가격 시나리오를 참고하되 실제 매각조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자의 인도·명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 서류. 입찰보증금과 매각조건, 기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하고 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격도 권리도 확인 후 접근”
부산 연제구 거제동 대우아파트 2201호는 신고 임차인 0명, 예상 인수액 0원으로 산정된 아파트 경매물건입니다. 도시철도와 버스 등 교통 여건이 양호하고 동일 평형의 최근 거래도 확인됩니다.
그러나 현재 신건 최저가 361,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 353,500,000원의 102.1%에 해당합니다. 최신 거래가 358,000,000원보다도 높아, 현재 가격에서 분명한 시세 메리트는 확인되지 않습니다.
여기에 2019년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 권리이전 등기의 관계, 경매신청 채권액과 예상배당표 사이의 불일치도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 현재 상태에서 권리상 완전히 안전하다고 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 예상 인수액이 없다는 장점은 있으나, 선순위 권리·배당 구조를 재확인해야 하고 신건 가격도 최근 시세보다 높습니다. 권리관계가 명확해지고 가격 경쟁력이 확보되는 시점에 재검토하는 접근이 적절합니다.
