실질취득 상한 336,000,000원은 186,000,000원에 보증금 150,000,000원을 전액 별도로 인수하는 단순 가정입니다. 확정 취득원가가 아니며, 동일 보증금의 배당액을 다시 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 취득세·명도비용 등은 제외했습니다.
부산지방법원 2026타경10300. 부산 동래구 온천동 성연아트홈 에이동 401호가 강제경매에 나왔습니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층에 위치합니다. 등기부에는 소유자 코리노에이치씨엠주식회사, 임차권자 정상진, 그리고 정상진이 신청한 강제경매개시결정이 나타납니다.
2019년에 설정됐던 구덕신용협동조합 근저당권과 한국토지주택공사 전세권은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 선행 권리는 2025.12.26 등기된 정상진의 주택임차권입니다. 정상진의 주민등록 및 점유개시일은 2022.01.14로, 강제경매개시결정일인 2026.02.23보다 앞섭니다. 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 이 임차인의 보증금 부담까지 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1681-2 성연아트홈 에이동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 쇠미로129번길 80 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 4층 401호 |
| 단지 현황 | 성연아트홈 · 21세대 · 2019.06.05 준공 |
| 소유자 | 코리노에이치씨엠주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 정상진 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
최초 소유권보존등기는 2019.06.28입니다. 같은 날 설정된 구덕신용협동조합 근저당권(채권최고액 3,684,000,000원)은 2019.10.29 말소되었고, 한국토지주택공사의 전세권(95,000,000원)도 2021.12.23 말소되었습니다. 이 두 권리를 현재 유효한 선순위 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 정상진 보증금 150,000,000원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상진 전유부분 전부 |
150,000,000원 | 2022.01.14 | 대항력 有 | 배당권 확인 | 미변제액 인수 가능 |
| 실제 임차인 | 정상진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.12.15 |
| 확정일자 | 2021.12.15 (등기부 임차권등기 기재) |
| 주민등록일 | 2022.01.14 |
| 점유개시일 | 2022.01.14 |
| 임차권등기일 | 2025.12.26 |
| 임차권등기 사건 | 부산지방법원 2025카임11319 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 차임 | 없음 |
| 배당 관련 신청 | 2025.12.26 신고 내역 |
| 경매신청채권자 | 정상진 · 청구금액 150,000,000원 |
임차권등기에는 계약일, 확정일자, 주민등록일, 점유개시일과 보증금이 기재되어 있습니다. 대항력을 갖춘 임차권이라는 점은 명확하지만, 확정일자가 있다는 사실만으로 우선변제권의 최종 행사 가능 여부나 실제 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다. 특히 강제경매 신청채권의 원인과 임차보증금 반환채권의 동일성, 배당요구 효력, 배당표상 지급 대상을 확인해야 합니다.
③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 판단할 수 없다
성연아트홈은 21세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가는 186,000,000원이고, 신건 최저매각가도 같습니다. 다만 신뢰할 수 있는 동일 면적 최근 실거래 비교가격이 확보되지 않았으므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판정할 근거는 없습니다.
유찰로 낙찰가가 보증금보다 낮아지더라도 그 자체가 매수인의 이익을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 이전되는 구조라면, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 물건은 특히 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 회차별 배당액과 보증금 변제액의 관계를 먼저 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 정상진 보증금(인수 표기) | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 정상진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,596,000원 |
위 표는 제공된 예상배당 산정을 그대로 표시한 것입니다. 신청채권 150,000,000원과 임차보증금 150,000,000원이 동일 채권인지는 확정되지 않았습니다. 정상진에게 지급되는 150,000,000원이 임차보증금 전액의 변제라면 같은 보증금을 다시 전액 인수시키는 계산은 중복입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액 재산정이 필수
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 186,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 4,083,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 33,426,560원 |
예상배당상 신청채권은 신건에서 전액 배당되지만, 1회와 2회 유찰 시에는 각각 미배당액이 발생합니다. 이 신청채권이 정상진의 임차보증금 반환채권과 동일한 경우에는 실제로 변제받지 못한 보증금 잔액을 중심으로 인수 위험을 재산정해야 합니다. 반대로 서로 다른 채권이라면 배당 및 인수의 법률관계가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 온천중학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 3·4호선 미남역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 소로2류 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지면적은 661.0㎡이고, 공시지가 자료는 1,693,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 검증 가능한 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 가격 형성 및 매각 용이성을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 정상진의 보증금 150,000,000원 중 실제 배당으로 변제되는 금액과 최종 미변제 잔액을 확인해야 합니다.
- 신청채권 동일성. 정상진의 강제경매 신청채권 150,000,000원이 임차보증금 반환채권과 동일한지 집행권원·신청서류로 확인하세요.
- 배당표 검증. 신청채권 전액 배당과 임차보증금 전액 인수를 동시에 적용한 중복 계산 가능성을 반드시 해소해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 배당 후 임차권등기 말소 여부와 매수인에 대한 대항력·인수 범위를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 임차인의 인도 의사, 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 같은 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하고, 실제 인수액을 더한 취득 부담을 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비, 공용부분 부담, 조세채권 등이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·임차권등기 결정문·경매신청 집행권원과 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “보증금 1.5억의 최종 부담부터 확인하라”
이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 정상진의 임차보증금 150,000,000원이 실제로 얼마만큼 변제되고, 얼마가 매수인에게 남는지입니다. 임차권은 강제경매보다 앞서고, 매각물건명세서도 미변제 보증금의 인수 가능성을 명시합니다.
그러나 임차인과 경매신청채권자가 동일하고, 예상배당에서 신청채권 150,000,000원 전액 배당과 보증금 150,000,000원 전액 인수가 함께 제시되는 만큼 현재 추정치를 그대로 확정적인 취득원가로 받아들이는 것도 적절하지 않습니다. 같은 채권이라면 이미 배당받은 부분을 다시 인수액에 넣어서는 안 됩니다.
또한 신건 최저가 186,000,000원이 적정 시세보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 동일 면적 실거래가와 실제 보증금 인수액을 모두 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
최종 판단: 권리 인수액과 배당채권의 동일성 확인 전 입찰 보류. 구덕신용협동조합 근저당권과 과거 전세권이 말소된 점은 긍정적이지만, 대항력 있는 임차권의 최종 처리와 시세 검증이 우선입니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 배당 이후 실제로 남는 채무를 확인하는 것이 승부처입니다.
