서울남부지방법원 2025타경11113. 서울 강서구 화곡동 감성빌 제203호, 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재된 집합건물입니다. 소유자는 홍경희이며, 등기부에 근저당권은 없습니다. 대신 2022년 주택도시보증공사의 가압류, 2023년 국세 압류, 2025년 이난희의 강제경매개시결정이 차례로 등장합니다.
문제는 등기부상의 압류·가압류보다 그 이전에 전입한 사람입니다. 이난희의 전입신고일은 2020.02.24로, 말소기준인 2022.11.22보다 앞섭니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 해당 호실의 적법한 점유와 대항요건이 확인된다면 매수인이 임차보증금의 미배당 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.
게다가 이난희는 등기부상 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 채권자의 관계, 신청채권액 173,000,000원의 성격을 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않은 채 감정가나 최저가만으로 가격 매력을 판단하기에는 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-69 감성빌 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로17길 15 |
| 등기부상 부동산 | 화곡동 424-69, 424-128 감성빌 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설(사무소) |
| 시세 비교 기준 면적 | 32.49㎡ · 거래 비교 면적 33.67㎡ |
| 건물 규모 | 감성빌 21세대 · 2016.07.12 사용승인 |
| 소유자 | 홍경희 (2017.12.26 소유권이전등기) |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가 | 157,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 이난희 |
| 경매 청구금액 | 173,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2022.11.22 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류와 뒤에 설정된 중랑세무서의 압류, 이난희의 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 압류가 소멸한다는 사실과 관련 세금의 실제 배당순위 문제는 별개입니다.
전입일이 말소기준보다 앞선 이난희에 대해서는 판단이 다릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유범위가 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상으로 평가해야 합니다. 단순히 등기부상 담보권이 없다는 이유로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이난희 점유 부분 미상 |
2020.02.24 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
인수 가능성
승계신고 아님
|
실제 임차인으로 신고된 사람은 1명입니다. 이난희는 보증기관의 대위·승계 신고인이 아니라 별도의 실제 점유·임대차관계를 확인해야 할 사람입니다.
| 성명 | 이난희 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2020.02.24 |
| 말소기준일 | 2022.11.22 |
| 전입 선후관계 | 말소기준보다 선행 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 점유 부분 | 미상 |
| 배당요구 | 2025.08.21 접수 |
| 대항력 | 가능·미상 (적법한 점유 및 임대차관계 확인 필요) |
| 우선변제권 | 미상 (확정일자 및 배당요건 확인 필요) |
| 매수인 승계 위험 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 추가 확인사항 | 강제경매 신청채권자 이난희와 동일인 |
③ 시세 비교 — 61.6%라는 숫자의 함정
감성빌의 비교 거래는 총 2건입니다. 모두 전용 33.67㎡ 거래이며, 비교 대상 기준 면적은 32.49㎡입니다. 면적이 정확히 같지 않고, 경매 대상은 공부상 근린생활시설(사무소)이므로 거래된 호실의 공부상 용도까지 동일한지 확인해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 33.67㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 33.67㎡ | 5층 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.67㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | 33.67㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
전체 평균은 270,000,000원이지만, 여기에 2022년의 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최신인 2026년 6월의 255,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래는 과거 거래보다 10.5% 낮은 하락 추세를 나타냅니다.
최저가 157,000,000원은 최근 거래금액의 61.6%로, 단순 금액 차이는 98,000,000원입니다. 하지만 이 차이가 곧바로 실제 매입이익이나 안전마진을 의미하지는 않습니다. 임차보증금 인수액을 알 수 없고, 용도 및 면적 차이도 존재하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
현 최저매각가에서의 채권 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 주택도시보증공사 가압류 채권에 나머지 금액을 배분하는 구조로 계산되어 있습니다. 다만 국세의 실제 우선순위, 임차인의 확정일자 및 배당순위, 보증금 등이 확정되지 않았기 때문에 법원의 최종 배당표와는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,998,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 이난희 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 1,372,000,000원 | 154,002,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,217,998,000원 |
채권 미배당 합계는 매수인의 인수액과 다릅니다. 소멸하는 가압류 등의 미배당액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 반면 별도로 성립하는 대항력 있는 임차보증금의 미배당액은 승계될 수 있습니다. 위 계산에는 국세 우선배당·임차인 최우선변제 및 실제 임차보증금 배당이 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 1,217,998,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 1,248,958,400원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 1,273,726,720원 |
표에서는 매각가가 낮아질수록 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 신청채권자 이난희에게 배분되는 금액은 모든 가정에서 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 채권자별 배당순위를 단순 적용한 계산이며, 이난희가 임차인으로서 갖는 별도의 배당청구 및 대항력 여부를 확정하지 않습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 건물로 외벽 석재 마감, 기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 설비가 확인됩니다. 다만 감정평가서의 303호 표기는 해당 203호와 동일한 내용을 설명하는지 대조가 필요합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 2필지 일단의 토지이며 동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 197.6㎡, 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 적용됩니다. 지목 도로에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 확인해야 합니다.
- 용도·이용. 토지는 도시형생활주택 건부지로 이용 중이지만, 경매 대상 호실의 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용상태와 적법한 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 사용 용도가 공부상 용도와 일치하는지는 별도 확인 사항입니다.
- 환금성. 감성빌은 21세대 규모이고 확인된 비교 거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 1건이며 과거 거래 대비 가격이 10.5% 하락해 유동성과 적정 매각가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 이난희의 임대차계약서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 대조해 보증금과 임대차관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2020.02.24 전입신고가 실제 경매 대상 203호의 적법한 점유와 연결되는지, 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 검토해야 합니다. 공부상 사무소인 만큼 실제 사용 용도도 중요합니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자와 배당요구의 효력, 우선순위 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 보증금이 전액 소멸한다고 보아서는 안 됩니다.
- 신청채권의 성격 확인. 이난희의 경매 청구금액 173,000,000원이 어떠한 채권에서 발생했는지 확인해야 합니다. 이를 임차보증금으로 자동 간주해서는 안 됩니다.
- 대상 호수 대조. 사건 대상은 203호이나 감정평가 요항표에는 303호가 등장합니다. 등기부, 집합건축물대장, 감정평가서 및 현장 호실 표시를 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2023.11.16 중랑세무서 압류와 관련한 체납세액, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 낙찰 예상금액에 임차인의 미배당 보증금 인수액을 더하여 최근 거래금액과 비교해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 입찰가 상한을 안전하게 산출하기 어렵습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소)의 적법한 이용, 주거 용도 사용 가능성, 금융기관 대출 조건 및 향후 전매 수요를 점검해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 인도·명도 문제를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 최신 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 보이지만, 최종 취득원가는 아직 보이지 않는다”
화곡동 감성빌 203호의 표면적인 가격은 눈에 띕니다. 감정가와 최저가가 157,000,000원이고, 최신 비교 거래는 255,000,000원입니다. 하지만 이는 어디까지나 매각대금만 비교한 결과입니다.
2020년 전입한 이난희의 임대차관계가 적법한 대항력으로 인정되고 보증금이 배당으로 모두 해결되지 않는다면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 그 금액이 얼마인지 아직 알 수 없으므로 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다. 이난희가 강제경매 신청채권자라는 사실도 임대차관계의 확인을 더욱 중요하게 만듭니다.
또한 공부상 근린생활시설인 대상의 가치를 일반 주거용 거래와 동일하게 볼 수 있는지 확인해야 하며, 감정평가 요항표의 203호·303호 불일치도 해결해야 합니다. 최근 가격 추세가 -10.5%로 하락하고 있다는 점도 무시할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 겉으로 보이는 가격 차이는 크지만, 핵심 임차보증금과 대상 호수의 사실관계가 확인되지 않았습니다. 현 단계에서는 최저가에 대한 가격 매력을 인정하기보다 임차인 권리와 실질취득원가가 확정된 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
