부산지방법원 2026타경10316. 부산 부산진구 개금동 양지코쿤35차 3층 302호입니다. 지하철 2호선 개금역 남서측 인근에 있는 집합건물로, 경매상 용도는 다세대입니다. 감정평가서의 이용상태에는 업무시설(공동주택-다세대주택)이라고 기재돼 있어 공부상 용도와 실제 이용상태도 확인할 필요가 있습니다. 소유자 김성현은 2017년 10월 18일 거래가액 213,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 신청채권자는 제이원대부 주식회사이며 청구금액은 34,339,726원입니다. 그런데 말소기준은 신청채권자의 근저당권이 아닙니다. 그보다 앞선 2017년 10월 18일 동삼동새마을금고 근저당권입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 제이원대부 근저당권과 전세권, 김종원 근저당권 및 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
여기서 중요한 것은 전세권 5,000,000원의 성격입니다. 등기부에 전세권이 존재하지만 전세권자는 금융채권자인 제이원대부주식회사이며, 말소기준 이후 설정된 권리입니다. 이를 별도의 대항력 있는 주택임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 점유 및 임대관계는 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 498-23 양지코쿤35차 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 가야대로424번길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정상 이용상태: 업무시설(공동주택-다세대주택) |
| 면적 / 층 | 전용 62.14㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 2015.11.09 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 김성현 · 2017.10.18 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원 |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가 | 204,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 제이원대부 주식회사 |
| 청구금액 | 34,339,726원 |
| 말소기준권리 | 2017.10.18 · 을구 3번 · 동삼동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기상 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
권리분석의 핵심은 을구 3번 동삼동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 설정일은 2017.10.18입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 77,000,000원은 같은 날 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 부산은행이 아니라 동삼동새마을금고 근저당권입니다.
| 등기상 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 효과 |
|---|---|---|---|
| 을구 3번 근저당 | 동삼동새마을금고 | 156,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 4번 근저당 | 제이원대부주식회사 | 37,500,000원 | 소멸 |
| 을구 5번 전세권 | 제이원대부주식회사 | 5,000,000원 | 소멸 |
| 을구 6번 근저당 | 김종원 | 26,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 4번 압류 | 부산광역시수영구 | 미확인 | 소멸 |
| 갑구 5번 압류 | 부산진구 | 미확인 | 소멸 |
| 갑구 8번 경매개시 | 제이원대부 주식회사 | — | 소멸 |
| 갑구 9번 압류 | 부산진구 | 미확인 | 소멸 |
확인된 실제 주택임차인은 0명이나, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전세권자를 실제 거주 임차인으로 단정해서도 안 되며, 점유자가 전혀 없다고 판단해서도 안 됩니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·주민등록 전입세대 자료와 현장 점유를 대조해야 합니다.
경매개시 이력에도 확인할 지점이 있습니다. 동삼동새마을금고가 신청한 2025타경23040 경매개시결정은 2025.11.24 취하로 말소됐습니다. 현재 진행되는 사건은 제이원대부 주식회사가 신청해 2026.02.25 경매개시결정이 등기된 2026타경10316입니다. 이미 취하된 사건과 현재 사건을 혼동하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 91.7%라는 숫자의 함정
양지코쿤35차의 실거래 자료는 총 3건입니다. 전체 평균은 220,000,000원, 자료상 최근 2건 평균은 222,500,000원입니다. 최저가 204,000,000원은 이 최근 2건 평균의 91.7%, 전체 평균의 92.7%로 표시됩니다.
하지만 이 수치를 그대로 할인율이라고 받아들이면 안 됩니다. 매각 대상 302호의 전용면적은 62.14㎡인데, 비교 거래는 모두 다른 면적입니다. 또한 가장 최신 실거래가 2025년 1월 거래이므로 2026년 11월 매각기일의 현재 가격을 직접 보여주는 자료도 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.43㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2024.12 | 83.52㎡ | 5층 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 83.62㎡ | 4층 | 215,000,000원 |
| 자료상 최근 2건 평균 | 상이 | 2건 | 222,500,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 3건 | 220,000,000원 |
| 매각 대상 | 62.14㎡ | 3층 | 204,000,000원 |
즉 비교 대상의 면적 자체가 달라 204,000,000원이라는 최저가가 해당 호수의 현재 시장가치보다 낮다는 근거가 충분하지 않습니다. 동일 면적 거래가 확인되지 않은 상황에서는 91.7%라는 수치만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
거래 추세 지표는 과거 거래 대비 +3.5%입니다. 수치상 하락이 아닌 상승 방향이지만, 표본이 적고 면적이 서로 달라 실제 동일 유형의 가격 상승을 입증하는 지표로 쓰기는 어렵습니다. 전체 실거래 평균 220,000,000원 역시 단순한 참고값에 그쳐야 합니다.
단지 규모도 중요합니다. 양지코쿤35차는 8세대이며, 소규모 다세대는 대단지 아파트에 비해 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다. 자료상 평균 유찰 횟수는 0.0회지만 이를 근거로 향후 낙찰 가능성이나 가격 방어력을 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
현재 신건 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 채권최고액과 전세금을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 배당은 채권 신고액·세금 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,656,000원 |
| 1. 근저당 · 동삼동새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제이원대부주식회사 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 3. 전세권 · 제이원대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김종원 | 26,000,000원 | 1,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대상 채권총액 | 224,500,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 200,344,000원 |
| 채권 미배당액 | 24,156,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 국세·지방세 중 당해세의 우선배당 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
더 중요한 변수는 국세·지방세 관련 압류 3건입니다. 세금의 성격과 법정기일에 따라 우선배당이 발생하면 후순위 채권자의 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 그러나 이러한 배당 부족액을 매수인에게 승계되는 금액으로 계산해서는 안 됩니다. 별도의 인수 의무나 점유 위험은 개별적으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
회차별 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 하지만 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 전제는 동일합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 204,000,000원 | 24,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 163,200,000원 | 64,384,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 130,560,000원 | 96,567,840원 | 0원 |
신청채권자인 제이원대부 주식회사는 현재 신건 시뮬레이션에서 근저당권과 전세권을 합산해 42,500,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 이는 경매 청구금액 34,339,726원과 다른, 등기상 담보금액 기준의 계산입니다. 1회 유찰 가정에서는 신청채권자 예상배당이 4,115,200원, 2회 유찰 가정에서는 0원으로 감소합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 개금역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·업무시설 및 도로변 근린생활시설이 혼재하며, 감정상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 인조석붙임 및 페인트 마감, 창호는 새시창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서하향 완경사지대에 위치하며, 서측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다. 토지면적은 794.0㎡입니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10미터)에 접합니다. 공시지가는 1,728,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 및 이용. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이용상태가 업무시설(공동주택-다세대주택)로 기술되어 있어 실제 건축물대장상 용도를 입찰 전에 대조하는 것이 좋습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물로, 확인되는 매매 거래도 3건입니다. 특히 전용 62.14㎡ 대상 호수와 면적이 일치하는 비교 거래가 없어 거래가격의 적정성과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 3번 동삼동새마을금고 근저당권(2017.10.18)을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 실제 점유관계. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유 현황 및 임차보증금 주장 여부를 직접 확인하세요. 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않은 실제 점유자가 있다면 인수 위험을 별도로 재검토해야 합니다.
- 전세권의 성격. 을구 5번 제이원대부주식회사 전세권 5,000,000원은 후순위 등기권리로 매각 소멸 대상입니다. 실제 임대차보증금과 중복 계상하지 말고 전세권 설정 경위와 점유 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 수영구 및 부산진구 관련 압류 3건의 조세 종류·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금 우선배당으로 채권자별 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 경매 사건 구분. 2025타경23040은 취하로 경매개시결정등기가 말소된 사건이며, 현재 사건은 2026타경10316입니다. 최신 진행상태와 매각기일을 확인하세요.
- 실거래 면적 검증. 최근 거래 230,000,000원은 전용 69.43㎡, 215,000,000원 거래는 전용 83.52㎡입니다. 대상 62.14㎡와 직접 비교하기 어려우므로 주변 유사 면적·유사 용도 거래를 추가 확인하세요.
- 용도 확인. 다세대와 업무시설 관련 감정 기재를 건축물대장·현황과 대조해 실제 주거 이용 가능성 및 금융·임대 조건을 확인하세요.
- 관리비 및 명도비. 소규모 공동건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 관리체계를 확인하고, 실제 점유자가 있을 경우 인도·명도에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.11.04, 최저매각가는 204,000,000원입니다. 신건으로 기재돼 있으므로 입찰 전 기일 변경·정지·취하 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 최종 입찰 판단은 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 실거래 원본을 확인한 뒤 진행하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 검증된 저가 매수”
부산 개금동 양지코쿤35차 302호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 말소기준인 동삼동새마을금고 근저당권 이후 후순위 근저당·전세권·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 부족액 24,156,000원은 매수인 인수금액과 구별됩니다. 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 최저가 204,000,000원이 자료상 최근 거래 2건 평균의 91.7%라는 사실만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 비교 매매사례들은 대상보다 면적이 크고, 가장 최근 거래도 2025.01입니다. 과거 거래 대비 추세 지표가 +3.5%인 점 역시 소규모·상이한 면적의 표본에서 나온 값으로, 현재 302호 시세를 증명하지 못합니다.
여기에 8세대 규모의 제한적인 환금성, 실제 임대관계 미상, 세금 압류 3건을 함께 고려해야 합니다. 후순위 권리의 등기상 소멸만 보고 투자 안정성을 확정해서는 안 됩니다.
최종 판단은 ‘등기상 권리 구조는 양호, 가격 검증과 점유 확인은 필수’입니다. 신건 최저가에서 즉시 가격 메리트를 인정하기보다 동일 면적의 실거래 및 실제 점유관계를 확보한 후 입찰가를 결정하는 보수적 접근이 적절합니다.
