부산지방법원 2026타경10337. 부산진구 부전동, 부산진경찰서 남측 인근의 대동레미안더오션2 11층 1106호입니다. 전용면적 32.69㎡의 아파트(도시형생활주택)로, 2017년 사용승인된 지상 12층 건물의 11층에 자리합니다. 감정가와 최초 최저매각가는 모두 180,000,000원. 겉으로는 평범한 소형 공동주택 강제경매처럼 보이지만, 권리의 핵심은 등기부 을구 5번에 있습니다.
임차인 배재흥은 2022년 7월 13일 전입 및 점유를 개시하고, 2022년 6월 30일 확정일자를 받은 것으로 확인됩니다. 이후 2024년 7월 19일 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 2026년 2월 27일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
권리 위험에 가격 위험까지 겹칩니다. 이 단지의 최근 12개월 거래 평균은 121,000,000원, 2026년 9월 최신 거래는 110,000,000원입니다. 이전 거래 구간에 비해 최근 거래 추세는 -28.3%입니다. 신건 최저가는 최근 시세 평균의 148.8%로, 가격 경쟁력이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 417-6 대동레미안더오션2 11층 1106호 도로명: 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(아파트·도시형생활주택) · 전용 32.69㎡ · 지상 12층 중 11층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 12층 · 2017.01.10 사용승인 · 48세대 |
| 소유자 | 서명숙 · 2024.07.05 소유권이전등기 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,253,293원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.27 갑구 9번 강제경매개시결정 (제시된 판정 기준) |
| 선순위 임차권 | 2024.07.19 을구 5번 주택임차권등기 · 배재흥 · 보증금 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 먼저 존재한 임차권
과거 설정된 광안새마을금고 근저당권과 최예지 근저당권은 각각 2018년과 2022년에 말소되었습니다. 연제구 압류 역시 2023년 9월 말소되었습니다. 따라서 현재 이 사건의 주요 권리 문제는 과거 근저당권이 아니라 선순위 주택임차권등기와 그 보증금의 배당 부족 가능성입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배재흥 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 |
160,000,000원 | 전입 2022.07.13 확정 2022.06.30 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 |
승계 신고 없음 |
임대차계약일 2022.06.25 · 점유개시일 2022.07.13 · 임차권등기 접수 2024.07.19(을구 5번). 실제 임차인 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
배재흥은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 신건에서 180,000,000원에 낙찰되고 제시된 배당 시나리오대로 진행된다면 집행비용 3,320,000원을 공제한 뒤 보증금 160,000,000원 전액을 배당받을 수 있습니다. 이때 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 낙찰가가 160,000,000원 아래로 내려가면 상황이 달라집니다. 배당 가능 금액이 감소하여 보증금 일부가 미배당되고, 그 잔액을 낙찰자가 떠안습니다. 입찰가격이 떨어지는 만큼 인수해야 할 보증금이 늘어나는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중
대동레미안더오션2의 실거래 내역을 보면 과거 2022년에는 160,000,000원~180,000,000원대 거래가 다수 존재하지만, 최근 거래는 이보다 낮습니다. 특히 최근 12개월 거래 2건 평균은 121,000,000원으로, 전체 12건 평균 160,816,666원보다 낮습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 31.02㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 35.78㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2024.07 | 32.69㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 32.69㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2022.06 | 34.72㎡ | 2 | 172,000,000원 |
| 2022.05 | 34.81㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 2022.05 | 34.81㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 2022.05 | 31.02㎡ | 11 | 154,800,000원 |
| 2022.03 | 31.11㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2022.02 | 31.11㎡ | 6 | 172,000,000원 |
| 2022.01 | 31.02㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2022.01 | 31.02㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 121,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 160,816,666원 |
감정가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 121,000,000원보다 59,000,000원 높고, 최신 거래 110,000,000원보다는 70,000,000원 높습니다. 감정가와 최근 평균의 비율은 148.8%입니다.
물론 최근 2건은 전용 31.02㎡와 35.78㎡로 대상 물건 32.69㎡와 면적이 완전히 일치하지 않고, 층수 차이도 있습니다. 따라서 121,000,000원을 이 호수의 확정 시가로 보기는 어렵습니다. 다만 최근 거래 수준이 과거 180,000,000원대 거래보다 낮아졌고, 최근 대비 과거 거래 추세가 -28.3%라는 사실은 감정가 수준의 가격을 정당화하기 어렵게 만드는 핵심 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 배재흥 · 보증금 우선변제 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 173,253,293원 | 16,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 180,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 신건에서는 임차인 보증금 전액 배당 및 매수인 인수 0원을 가정합니다. 주택도시보증공사 신청채권의 예상 미배당액은 156,573,293원이나, 이를 임차보증금 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 경매에서 반드시 확인해야 할 것은 회차별 최저가가 아니라 매수인의 실질취득비용입니다. 임차보증금 전액을 배당하지 못하는 경우 매수인에게 미배당 잔액이 승계되는 조건을 적용한 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,000,000원 | 18,816,000원 | 162,816,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,200,000원 | 47,212,800원 | 162,412,800원 |
실질취득 = 가정 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 인수액은 각 회차의 추정 배당·집행비용을 반영한 값입니다. 따라서 보증금 160,000,000원과 완전히 같지는 않지만, 유찰 이후 총취득비용이 보증금 수준에 사실상 묶이는 특성을 보여줍니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 부암역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 공동주택입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가장형입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구에 속하며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 3,958,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 유사 물건 등을 기준으로 평가되었습니다.
- 환금성. 48세대의 소규모 공동주택으로, 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래가격이 과거 거래보다 낮아졌다는 점에서 실제 매각 가능 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 5번 배재흥 임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 회차별 인수액 계산. 최저가만 보지 말고 예상배당, 미배당 보증금 및 최종 실질취득비용을 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 배당·명도. 배당요구 여부, 실제 배당액, 임차권 말소 및 목적물 인도에 필요한 요건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 신청채권자 배당 부족. 주택도시보증공사의 청구금액은 173,253,293원이며, 신건에서도 예상배당은 16,680,000원입니다. 신청채권의 미배당액과 매수인에게 승계되는 임차보증금은 별개로 구분해야 합니다.
- 실거래 재확인. 최근 12개월 평균 121,000,000원, 최신 거래 110,000,000원, 하락 추세 -28.3%를 바탕으로 동일 면적·층수·상태의 가격 차이를 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 수리비나 내부 하자 가능성을 낙찰 후 비용에 반영할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비와 매각대금 배당에 영향을 주는 조세·우선채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류와 실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득을 보라”
부산 대동레미안더오션2 1106호는 선순위 임차권이 가격 판단을 지배하는 경매입니다. 현재 신건에서는 180,000,000원에 낙찰될 경우 임차인 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액이 0원입니다. 그러나 최근 실거래 평균이 121,000,000원인 상황에서 최저가 180,000,000원은 지나치게 높습니다.
유찰이 진행되어도 이 문제가 쉽게 해결되지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득은 162,816,000원, 2회 유찰 시에도 162,412,800원으로 계산됩니다. 이는 선순위 보증금 160,000,000원이 사실상 취득비용의 하한을 형성하기 때문입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -28.3% 하락으로 나타납니다.
결론은 보수적 접근입니다. 단순 유찰에 따른 최저가 인하를 투자 기회로 보기는 어렵습니다. 선순위 보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한, 낙찰가가 크게 내려가더라도 실질취득은 최근 시세보다 높은 수준에 머물 가능성이 큽니다. 권리는 선순위 임차보증금이 핵심 위험이고, 가격은 최근 시세 대비 부담이 큽니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득비용입니다.
