부산지방법원 2026타경10355. 부산 중구 대청동4가 근영빌라 제2동 3층 301호, 전용 44.27㎡ 공동주택(아파트)입니다. 1996년 6월 준공된 11세대 규모의 건물로, 현재 소유자는 이동우입니다. 등기부에는 상속과 증여, 가처분, 확정판결에 따른 소유권 회복 과정이 나타나지만, 관련 증여등기와 가처분은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 12월 3일 설정된 골드론파이낸스대부 근저당권 49,500,000원입니다.
이후 키움저축은행이 강제경매를 신청했고, 골드론파이낸스대부의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 두 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 근저당권에 부속된 채권질권이 존재하고, 실제 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 주의할 필요가 있습니다. 확인되는 동일 면적의 거래는 2022년 3월 75,000,000원인데, 현재 최저매각가는 104,000,000원입니다. 비교거래보다 29,000,000원 높습니다. 과거 거래 한 건을 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 가격이 싸다는 근거는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대청동4가 75-176 근영빌라 제2동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 대청북길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.27㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층 |
| 건물명 / 세대수 | 근영빌라2동 · 11세대 |
| 준공일 | 1996.06.17 |
| 소유자 | 이동우 (2009.07.08 상속 원인, 2015.05.27 등기 · 이후 증여등기 말소) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 42,435,376원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.03 근저당권 · 주식회사골드론파이낸스대부 · 채권최고액 49,500,000원 |
| 별도 경매등기 | 2026.03.17 골드론파이낸스대부 임의경매개시결정 (2026타경10411) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 표시 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 소유권 분쟁은 정리, 현재 근저당이 기준
핵심 말소기준은 2024.12.03 골드론파이낸스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 49,500,000원이고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 주식회사오케이대부캐피탈왕십리 명의의 질권이 설정됐습니다. 질권은 별도의 주택 소유권이 아니라 근저당권으로 담보되는 채권에 관한 권리이므로, 이를 독립된 매수인 인수액 49,500,000원으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 그러나 채권질권자의 배당 수령관계와 말소 처리는 확인이 필요합니다.
② 임차인·대항력 — 신고된 임차인은 없지만 점유는 확인 필요
특정 임차인으로 신고·식별된 사람은 0명입니다. 따라서 현재 계산에 반영된 임차보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 실제 점유자가 누구인지 확정할 근거도 부족합니다.
소유자 이동우의 주소변경등기에 목적물 주소가 기재돼 있으나, 그것만으로 현재 소유자 본인이 점유하고 있다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자가 임차인이라면 전입일, 점유 개시일, 보증금 및 확정일자 등에 따라 별도 판단해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 특정 임차인 | 신고·식별 0명 | 해당 없음 | 해당 없음 | 산정 0원 |
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 104,000,000원이 저렴하다는 근거는 부족하다
근영빌라2동의 비교 가능한 전용 44.27㎡ 거래로 확인되는 것은 2022년 3월, 3층, 75,000,000원 한 건입니다. 대상 물건도 전용 44.27㎡, 3층으로 면적과 층이 일치합니다. 그러나 거래 시점이 오래됐고 표본도 단 한 건이어서 이를 2026년 현재의 적정 시세로 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 44.27㎡ | 3층 | 75,000,000원 |
| 비교거래 평균 | 44.27㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
| 대상물건 신건 최저가 | 44.27㎡ | 3층 | 104,000,000원 |
특히 비교거래가 2022년 3월의 단일 거래라는 점이 중요합니다. 최근 12개월 시세 판단에도 이 거래가격 75,000,000원만이 제시돼 있어, 실제 최근 12개월 내 거래를 반영한 평균이라고 보기는 어렵습니다. 현재 가격 추세가 상승인지 하락인지도 이 거래 한 건만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 과거 평균 대비 할인 또는 상승률만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,256,000원 |
| 1. 근저당 · 골드론파이낸스대부 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 2. 강제경매 · 키움저축은행 | 42,435,376원 | 42,435,376원 |
| 3. 임의경매 · 골드론파이낸스대부 | 42,435,376원 | 9,808,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,256,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 골드론파이낸스대부의 근저당 채권과 별도 임의경매 청구액은 중복 가능성이 있어, 위 표의 채권별 배당액은 확정된 권리순위나 실제 배당액을 의미하지 않습니다.
| 가정 매각가 | 104,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,256,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 101,744,000원 |
| 모형상 채권 합계 | 134,370,752원 |
| 미배당 추정 | 32,626,752원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (임차인·점유관계 확인 전) |
위 계산에서는 총 채권액 134,370,752원 중 101,744,000원이 채권자에게 배당되고, 32,626,752원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액이 곧 낙찰자가 인수할 채무라는 뜻은 아닙니다. 말소기준권리와 이후 소멸하는 등기상 권리에 관한 미회수 채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증이 먼저
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가와 같은 104,000,000원입니다. 회차별 예상 금액은 다음과 같습니다. 아래 유찰 회차는 가정 시나리오이며, 향후 실제 매각기일이나 유찰을 확정하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 미배당 추정 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 32,626,752원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 83,200,000원 | 53,068,352원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 66,560,000원 | 69,408,832원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 83,200,000원은 2022년 3월 비교거래 75,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰을 가정한 66,560,000원은 해당 과거 거래보다 낮지만, 그것만으로 2026년 현재 시세 대비 할인된 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 가격이 내려가더라도 실제 임차인 존재 여부와 실질취득비용을 먼저 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 대청동4가의 광일초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 외장타일 및 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호로 기재돼 있습니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 지형과 실질 층고. 남하향 완경사지에 위치합니다. 공부상 3층이지만 북서측 인접도로를 기준으로 하면 2층에 해당합니다. 실제 채광·조망·접근성과 층별 선호도는 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7m, 남동측으로 폭 약 2m의 포장도로와 각각 접합니다. 차량 진입 및 주차 여건은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용규제. 제3종일반주거지역이며, 주거환경개선지구·상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 일부 필지는 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다. 개별 호수의 거래가격이나 대지권 가치를 의미하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 1996.06.17 준공, 11세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 3월 한 건으로, 거래 표본이 적고 현재 매매 수요를 판단하기 어려워 환금성 검증이 중요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 수선 상태와 설비의 실제 작동 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재검증. 2022.03의 75,000,000원 한 건을 현재 시장가격으로 사용하지 말고, 주변 유사 면적·건축연도·규모의 최근 실거래와 매도 호가를 교차 확인하세요.
- 대항력 조사. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 실제 점유를 확인해 말소기준일인 2024.12.03 이전 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 점검하세요.
- 임차보증금·확정일자. 점유자가 확인되면 보증금, 전입일, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능성을 다시 계산하세요.
- 근저당권부채권 질권. 골드론파이낸스대부의 49,500,000원 근저당과 오케이대부캐피탈왕십리의 관련 질권에 관한 배당 수령·권리 말소 처리를 확인하세요.
- 경매사건 병존. 강제경매 사건 2026타경10355와 임의경매개시결정 2026타경10411의 진행관계 및 채권 중복 여부를 확인하세요.
- 배당표 중복 검증. 골드론 근저당 배당액과 골드론 임의경매 청구액이 실제로 별개로 지급될 수 있는 채권인지 확인해야 합니다. 현재 예상배당표를 확정배당표로 취급하지 마세요.
- 실질 층고와 건물 상태. 공부상 3층이지만 북서측 도로 기준으로는 2층에 해당하므로, 채광·프라이버시·진입 동선과 내부 수선 비용을 현장에서 점검하세요.
- 소규모 건물의 환금성. 11세대 건물 특성을 고려해 관리 상태, 공용부분 보수 부담, 주차 및 실제 매수 수요를 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선배당채권을 확인해 추가 부담이나 배당변동 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 공고를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 저렴한 매물”
부산 근영빌라2동 301호는 과거 소유권 분쟁에서 발생한 증여등기와 가처분이 말소됐고, 현재의 주요 근저당 및 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유와 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 점검해야만 이 추정을 신뢰할 수 있습니다.
가격은 더 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 104,000,000원은 확인된 2022년 실거래 75,000,000원의 138.7%입니다. 현재 시세를 확정할 최신 거래가 부족한 상황에서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 11세대 소규모 건물의 환금성, 장기간의 거래 공백, 미확인 점유관계까지 함께 고려해야 합니다.
결론은 신건 입찰 신중, 현재 시세와 임차관계 검증 우선입니다. 법원 매각으로 소멸하는 권리가 많다는 사실만으로 투자 가치가 생기지는 않습니다. 현재 가격에서는 서둘러 입찰하기보다 정확한 시세, 점유관계, 근저당 채권 및 질권 처리부터 확인하는 것이 합리적입니다.
