부산지방법원 2026타경10393. 부산광역시 영도구 봉래동4가의 ‘영도센트럴에일린의뜰’ 108동 16층 1601호입니다. 2023년 7월 준공된 1,216세대 규모의 아파트로, 감정가와 최저매각가가 모두 639,000,000원인 신건입니다. 외형적인 가격만 보면 최근 실거래 평균과 크게 차이가 나지 않습니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 시세가 아니라 임차·점유 관계입니다.

등기상 말소기준권리는 2024.04.29 봉래1구역 주택재개발 정비사업조합의 가압류입니다. 그런데 우덕구의 전입신고일은 2021.06.23으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 임차권의 성립 여부와 미배당 보증금 인수 가능성을 확인하기 전에는 낙찰자의 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 정리되지만 전입자는 별개

등기상 최초 소유권보존은 2024.01.03 조태미 명의입니다. 이후 2024.04.29 가압류가 설정됐으며, 이 가압류가 말소기준권리입니다. 2026.03.12에는 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 이에 따른 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

한편 영도구의 압류 2건과 국민건강보험공단의 압류는 이후 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기된 압류만 보면 낙찰자가 그대로 인수할 권리는 확인되지 않습니다. 다만 등기권리의 말소 여부와 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험

임차·점유 관련 조사에서 확인된 사람은 우덕구 1명입니다. 전입일은 2021.06.23이며, 2026.05.27 배당요구가 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 감정평가 과정에서도 임대관계는 확인되지 않았습니다.

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 전입자 기준입니다. 보증금·확정일자·실제 임대차 및 점유관계의 확인이 필요합니다.

인수형 임차인이 실제로 존재하고 보증금이 낙찰가보다 크며 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 그만큼 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 경우 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합한 실질취득금액이어야 합니다.

다만 본건은 임대차보증금·우선변제 순위·점유관계가 확정되지 않았으므로 그러한 인수구조가 실제 성립한다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상, 인수금액 미확정이라는 판단을 유지하고 추가 확인하는 것이 타당합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 99.3%, 그러나 취득원가는 미확정

같은 단지 ‘영도센트럴에일린의뜰’의 비교면적 102.97㎡대 실거래 6건입니다. 전체 평균은 619,166,666원이지만, 과거 거래와 최근 거래 사이에 가격 차이가 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균 643,750,000원과 최신 거래를 우선 반영했습니다.

현재 최저매각가 639,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.3%입니다. 최신 거래인 2026.01의 660,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균과 비교하면 최저가가 103.2%에 해당하지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 경쟁력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 거래와 과거 거래의 가격 추세 지표는 +12.9%로 나타납니다. 최근 실거래가 과거 거래보다 높은 흐름이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 최근 시세 대비 최저가의 차이가 크지 않고, 보증금 미상 전입자에 따른 추가 인수 위험까지 남아 있습니다. 따라서 현재 가격을 확실한 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 639,000,000원 가정)

아래 표는 확인된 가압류 청구금액과 추정 집행비용을 반영한 잠정 배당 시산입니다. 보증금 미상 전입자에 대한 배당과 인수 가능 금액, 당해세 등은 확정 반영되지 않았습니다.

집행비용 8,790,000원은 추정치입니다. 갑구 6번 강제경매개시는 갑구 2번 가압류의 본압류 이행이므로 동일 채권을 중복 합산하지 않았습니다. 0원으로 표시된 추가 배당은 채권액 미확인에 따른 시산값이지 채권이 없다는 확정 판단이 아닙니다.

신청 청구액은 71,852,423원인 반면, 위 배당 시산에 반영된 가압류 청구금액은 63,500,000원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하기 전에는 신청채권자에 대한 최종 변제액을 확정할 수 없습니다.

또한 배당 시산상 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도, 이는 보증금 미상 전입자의 인수 여부가 확정 반영되지 않은 결과입니다. 따라서 잠정 소유자 잔여액 566,710,000원 역시 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

유찰이 진행되면 명목상 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 인수할 보증금이 있는 물건에서는 가격 하락분이 실제 취득비용 절감으로 그대로 이어진다고 볼 수 없습니다. 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 실질취득금액이 일정 수준 아래로 내려가지 않을 수 있습니다.

따라서 511,200,000원 또는 408,960,000원이라는 유찰 후 가격만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 어느 회차에 접근하더라도 낙찰가 + 인수금액을 기준으로 실거래 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 봉래동4가, 대교초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 영도센트럴에일린의뜰은 1,216세대 규모이며 2023.07.10 준공됐습니다. 비교면적 102.97㎡대 실거래가 확인되지만, 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이는 고려해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 34층 건물입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 내부 상태. 주변 탐문에서는 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 수리·하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차장 시설이 마련되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로 재개발구역(봉래1구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 관련 도시계획 및 이용제한을 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 1㎡당 1,833,000원입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 동일 비교면적 실거래 6건이 확인되며 최근 거래가격은 이전 거래보다 높은 흐름입니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.6회와 미확정 임차권 위험을 고려하면 낙찰 후 재매각의 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우덕구의 임대차계약 확인. 실제 임차인인지, 계약상 보증금이 얼마인지, 임대차 목적물과 현재 점유 범위가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 전입신고와 대항력 검증. 2021.06.23 전입일이 2023.07.10 준공일보다 앞섭니다. 주민등록상 주소의 동일성, 실제 인도·점유 여부와 대항력 성립 시점을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 2026.05.27 배당요구가 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않았습니다. 우선변제권과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 인수금액 확인 전 응찰 보류. 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 확정되지 않으면 입찰가격만으로 수익성을 계산할 수 없습니다.
• 배당표 재검토. 신청 청구액 71,852,423원과 확인된 가압류 청구금액 63,500,000원이 다릅니다. 채권계산서·배당요구 내역·배당순위를 대조해야 합니다.
• 현장 및 내부 점검. 감정평가 과정에서 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 사용상태·점유관계·시설 상태를 조사해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비 및 매수인에게 부담될 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 전략. 단지 평균 유찰 3.6회라는 지표를 참고하되, 유찰 후 가격만으로 수익성을 판단하지 말고 인수금액을 포함한 실질취득원가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차 관련 자료· 채권계산서·최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 무난해 보여도, 권리 확인이 먼저다”

이 사건은 639,000,000원의 신건으로, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균인 643,750,000원과 가까운 가격입니다. 최신 거래는 660,000,000원이고 최근 거래 추세도 +12.9%로, 시세 수치 자체만 보면 지나치게 높은 최저가라고 단정하기는 어렵습니다.

하지만 경매는 시세가 비슷하다고 곧바로 안전하게 취득할 수 있는 거래가 아닙니다. 우덕구의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상인 것이 결정적인 변수입니다. 등기된 가압류가 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 문제가 될 수 있습니다.

더욱이 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 현재는 신건이고 최근 시세 대비 가격 여유도 크지 않으므로, 임차권 위험을 감수하면서 서둘러 입찰할 만한 근거가 충분하지 않습니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 것이 합리적입니다.