창원지방법원 2026타경95. 경남 김해시 진영읍 진남로 9에 위치한 대근아파트 다동 6층 606호입니다. 철근콘크리트조 6층 건물의 최상층 아파트로, 전용면적은 57.945㎡입니다. 현재 소유자는 이만희 씨로, 2018년 3월 29일 거래가액 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
2020년 8월 11일 국민은행이 채권최고액 34,100,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 롯데카드와 우리카드의 가압류가 차례로 붙었습니다. 2024년에 시작된 별도의 강제경매개시결정은 등기상 말소되었으며, 현재 진행되는 경매는 국민은행이 신청한 2026타경95 임의경매입니다.
이 물건의 판단은 크게 두 가지입니다. 첫째, 국민은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 정리되는지. 둘째, 최근 실거래가격과 직접 비교할 수 있는 면적·층수의 표본이 충분한지입니다. 첫 번째는 비교적 명확하지만, 두 번째는 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 2-11 대근아파트 다동 6층 606호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 진남로 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.945㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방2, 거실 겸 방, 주방, 발코니 등 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 도시가스 · 개별난방 · 급배수 및 위생설비 |
| 단지 / 준공 | 대근(다라) · 120세대 · 1991.11.22 준공 |
| 소유자 | 이만희 · 2018.03.29 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 | 43,000,000원 |
| 최저매각가 | 43,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 27,038,507원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2020.08.11 국민은행 근저당권 · 채권최고액 34,100,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020년 8월 11일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 을구 10번으로 등기된 이 근저당이 말소기준권리이며, 경매 매각으로 소멸합니다. 그 이후 설정된 롯데카드 가압류와 우리카드 가압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
롯데카드 가압류: 청구금액 15,057,313원 · 매각 소멸
우리카드 가압류: 청구금액 47,844,870원 · 매각 소멸
국민은행 임의경매개시결정: 매각에 따른 소멸
채권자들의 채권이 매각대금으로 전부 변제되지 않더라도, 이들 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
등기부에 등장하는 과거 한국주택은행·국민은행의 근저당권들은 이미 말소된 권리입니다. 2018년 설정되었던 국민은행 근저당권 14,400,000원 역시 2019년 4월 19일 해지로 말소됐습니다. 과거 근저당권 금액을 현재의 인수부담으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
2024년 12월 23일 우리카드가 진행했던 강제경매개시결정 등기는 2025년 12월 31일 말소되었습니다. 따라서 과거 강제경매와 현재 국민은행의 임의경매를 별개의 진행 이력으로 구분해야 합니다.
등기상 인수액 0원은 명확한 장점이지만, 실제 점유자의 주민등록 전입일·점유권원·보증금 유무를 매각물건명세서와 현황조사서로 확인하기 전까지 임차 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 6,650만원, 그러나 면적이 다르다
이 물건의 전체 실거래 표본 평균은 52,750,000원이고, 최저매각가 43,000,000원은 전체 평균의 81.5%입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 거래와 서로 다른 전용면적이 포함되어 있으므로 이 수치만으로 가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
최근 12개월 거래에 우선순위를 두면 평균은 66,500,000원, 최저가 대비 비율은 64.7%이며 최근 거래 추세는 이전 기간보다 33.0% 상승으로 나타납니다. 다만 가장 중요한 한계가 있습니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 전용 63.29㎡이고, 경매물건은 전용 57.945㎡라는 점입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.29㎡ | 1층 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 63.29㎡ | 4층 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 57.95㎡ | 3층 | 42,000,000원 |
| 2025.02 | 57.95㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 57.95㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 63.29㎡ | 2층 | 43,000,000원 |
| 2024.10 | 63.29㎡ | 1층 | 40,000,000원 |
| 2024.05 | 63.29㎡ | 3층 | 54,000,000원 |
| 2024.01 | 63.29㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 57.95㎡ | 3층 | 63,000,000원 |
| 2023.07 | 57.95㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 63.29㎡ | 4층 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.95~63.29㎡ | 12건 | 52,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.29㎡ | 2건 | 66,500,000원 |
동일 단지의 최근 거래가격은 상승하는 모습입니다. 2026년 5월 전용 63.29㎡가 65,000,000원, 8월에는 68,000,000원에 거래됐습니다. 하지만 이는 경매물건보다 면적이 큰 거래입니다.
보다 직접적으로 비교 가능한 전용 57.95㎡ 거래를 보면, 2025년 2월 4층이 35,000,000원, 2025년 3월 3층이 42,000,000원이었습니다. 경매물건 최저가 43,000,000원은 이 두 거래보다 높습니다. 물론 거래 시점과 층수, 개별 상태가 다르므로 곧바로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.
같은 면적대의 2025년 거래는 35,000,000~42,000,000원이며, 신건 최저가 43,000,000원은 이보다 높습니다. 최근 상승 추세는 긍정적인 참고자료지만 동일 면적의 최신 거래로 검증되지는 않았습니다.
최근 일반 매매가격이 상승했다고 해서 경매 응찰 수요도 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 최상층이라는 개별 조건과 건물 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)
최저매각가 43,000,000원에 낙찰된다는 가정 아래 배당금액을 살펴보겠습니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 후순위 카드사 채권에는 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,174,000원 |
| 1. 을구 10번 · 국민은행 근저당 | 34,100,000원 | 34,100,000원 |
| 2. 갑구 4번 · 롯데카드 가압류 | 15,057,313원 | 7,726,000원 |
| 3. 갑구 5번 · 우리카드 가압류 | 47,844,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 1,174,000원으로 추정한 배당 모형입니다. 국민은행은 채권최고액 기준이며 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 후순위 가압류 사이의 실제 배당은 법정 배당순위·안분관계·배당요구·조세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 전체 채권액 | 97,002,183원 |
|---|---|
| 채권자 예상 배당총액 | 41,826,000원 |
| 채권 미배당 총액 | 55,176,183원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
채권총액이 매각대금을 크게 초과하므로 현재 회차에서는 55,176,183원의 미배당이 예상됩니다. 그렇다고 이 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 인수는 0원
현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 제시된 회차별 시나리오에서는 유찰에 따라 최저매각가가 낮아지고 채권 미배당액은 증가하지만, 매수인의 예상 인수액은 모두 0원입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 43,000,000원 | 55,176,183원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 34,400,000원 | 63,621,383원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 27,520,000원 | 70,377,543원 | 0원 |
국민은행의 신청 청구액은 27,038,507원입니다. 시나리오상 현재 회차 및 1회 유찰에서는 신청채권자의 청구액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 예상배당액이 26,624,640원으로 줄어 청구액에 미치지 못합니다.
이는 채권자 측 배당 전망에 관한 내용이며, 매수인의 인수부담을 의미하지 않습니다. 또한 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 보장하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대근아파트 다동까지 차량 진입이 가능하며, 지역 내 교통편을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 단지 다동 동측으로 약 8m 내외 도로, 남동측으로 약 7~8m 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 606호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·비닐시트·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지로 공동주택용지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가 표기액은 321,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 1991년 준공 건물인 만큼 설비 노후화, 누수, 방수, 배관 및 공용부분 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 120세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 3.4회, 매각률 20.0%로 나타납니다. 최근 매매가격 상승만으로 처분 용이성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인 및 현장조사로 실제 점유자와 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 10번 국민은행 근저당권(2020.08.11)을 기준으로 후순위 롯데카드·우리카드 가압류의 소멸관계를 등기부 원본과 대조하세요.
- 과거 경매 이력 구분. 2024년 우리카드 강제경매개시결정은 등기상 말소되었습니다. 현재의 2026타경95 국민은행 임의경매와 혼동하지 않아야 합니다.
- 동일 면적 실거래 비교. 최근 6,500만~6,800만원 거래는 전용 63.29㎡입니다. 전용 57.945㎡ 경매물건의 가격 메리트는 57.95㎡ 거래와 층수·상태를 우선 비교해야 합니다.
- 최상층 상태 점검. 6층 건물의 6층 물건이므로 옥상 방수, 천장 누수, 결로 및 단열, 배관 상태 등을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분 관련 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부와 범위를 확인하세요.
- 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 3.4회 및 매각률 20.0%를 고려하여 신건 입찰의 필요성을 신중하게 검토하고 회차별 가격 시나리오를 비교하세요.
- 배당표 검증. 집행비용 추정, 실제 근저당 피담보채권액, 조세 및 가압류 채권의 배당순위·안분관계를 확인해야 합니다. 예상 채권 미배당액을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증”
김해 대근아파트 다동 606호는 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 카드사 가압류가 매각으로 정리되는 물건입니다. 예상 채권 미배당액은 55,176,183원이지만, 등기부상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점에서 권리분석의 기본 구조는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 신중하게 접근해야 합니다. 최근 12개월 평균 실거래 66,500,000원과 최저가 43,000,000원을 직접 비교하면 저렴해 보이지만, 최근 거래는 모두 전용 63.29㎡로 경매물건보다 큽니다. 전용 57.95㎡의 2025년 거래가격은 35,000,000~42,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮았습니다. 최근 실거래 추세는 33.0% 상승했지만, 이것이 경매 대상 면적에도 동일하게 적용된다고 확정할 근거는 부족합니다.
또한 1991년 준공·120세대 규모의 소규모 단지이고, 단지 경매 평균 유찰 3.4회 및 매각률 20.0%라는 수치를 고려하면 환금성 측면의 보수적인 평가가 필요합니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로 점유·임차관계에 대한 확인이 선행되어야 합니다.
종합 판단은 C등급. 등기부상 인수 부담이 없다는 장점은 분명하지만, 동일 면적의 최신 실거래 부족, 최상층 노후 건물 상태, 낮은 경매 매각률 및 임대관계 미확인이라는 요소가 남아 있습니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트가 확보되었다고 판단하기보다는, 동일 면적 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
