창원지방법원 2026타경122. 창원시 의창구 북면 무동리에 위치한 창원무동휴먼빌아파트(2단지) 206동 203호입니다. 전용면적 비교 기준은 84.99㎡, 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 아파트입니다. 소유자 문윤수는 2015년 5월 28일 공유자들의 지분을 전부 이전받아 239,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 210,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

그 후 삼성카드·신한카드·롯데캐피탈의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2026년 3월 25일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건은 선순위 근저당권이 말소기준권리인 전형적인 금융기관 신청 경매입니다.

그런데 권리가 단순하다는 이유로 곧바로 응찰하기에는 중요한 가격 문제가 있습니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 6,666,667원 높고, 가장 최근 확인된 거래보다 14,000,000원 높습니다. 권리 인수액이 0원이라고 해도 시세보다 저렴한 매입이 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸

말소기준은 2015.05.28 접수 제51462호 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원으로, 감정가보다 크지만 이것이 그대로 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 일반적인 매각절차에서는 해당 근저당권이 매각으로 소멸하고, 채권자는 매각대금에서 배당받는 구조입니다.

뒤이어 설정된 삼성카드 가압류 6,526,432원, 신한카드 가압류 8,626,089원, 롯데캐피탈 가압류 8,087,081원도 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 가압류 채권자가 배당금을 받지 못하더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

임차인 분석 — 주순자 전입은 말소기준 이후

주순자 1명이 임차인 조사에 나타납니다. 다만 임대차계약의 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 전입일은 2015.06.09로 신한은행 근저당 설정일 2015.05.28보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 판단하면 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유관계입니다.

중요한 구별이 있습니다. 보증금이 미상이라는 사실과 대항력이 있다는 판단은 전혀 다릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입일 자체는 선순위 근저당보다 뒤입니다. 이에 따라 현재 배당분석에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.8% 높다

같은 단지인 휴먼빌2단지의 동일 전용면적 84.99㎡ 실거래 자료입니다. 비교 거래는 2025년 10월부터 2026년 8월까지 총 12건입니다. 장기간의 과거 고가 거래보다 현재 가격 판단에 유용한 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 살펴봅니다.

최근 거래가격은 165,000,000원~185,000,000원 범위에 있고, 최근 12개월 평균은 175,333,333원입니다. 반면 본건은 2층임에도 최저가가 182,000,000원입니다. 감정가 기준으로 이미 최근 평균보다 6,666,667원 높습니다.

특히 눈여겨볼 거래가 있습니다. 2026년 1월의 동일 면적 2층 거래가격은 180,000,000원이었습니다. 본건 최저가는 이 같은 층 거래보다도 2,000,000원 높습니다. 개별 호수의 향·수리 상태·위치 차이를 고려해야 하지만, 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용 및 채권자 배당을 계산한 결과입니다. 신한은행 근저당의 채권최고액 210,000,000원을 한도로 하는 추정 구조이며, 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,348,000원은 추정액입니다. 신한은행 배당액 178,652,000원은 채권최고액을 활용한 배당 시뮬레이션 결과이며, 실제 채권액 확정 결과가 아닙니다. 신청채권자의 경매 청구액은 147,346,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

이 가정에서 총 채권액은 233,239,602원이고, 채권자 예상배당 합계는 178,652,000원입니다. 따라서 54,587,602원의 미배당이 발생합니다. 하지만 이 미배당은 채권자에게 배당되지 못한 금액을 뜻하며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 증가

현재의 권리관계가 유지된다는 전제에서 1회 유찰 시 최저가는 145,600,000원, 2회 유찰 시 116,480,000원으로 낮아집니다. 낙찰가가 내려갈수록 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 확인된 소멸권리의 채무를 매수인이 인수하는 구조로 바뀌지는 않습니다.

단, 이는 각 회차의 최저가를 매각가로 가정한 계산이지 실제 낙찰가 예측이 아닙니다. 유찰 후에는 최근 실거래와 내부 상태, 점유관계를 다시 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 북면 무동리 소재 창원무동휴먼빌아파트(2단지)로, 주변은 아파트단지 중심의 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 남측·서측·북서측으로 중로와 접하는 도로 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물 중 2층입니다. 외벽은 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 구조이며 위생설비·승강기·소화전·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 내부 확인. 현장실사 시 이해관계인의 부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 감정평가는 외부관찰·평가사례·건축물 현황도 및 통상적인 이용상황을 기준으로 이루어졌으므로 실제 내부 상태에 따른 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역이며, 무동초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역의 영향을 받습니다. 중로3류 접합·저촉, 배출시설설치제한지역 등의 사항도 있습니다. 공시지가 기준은 663,500원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 내부 상태나 미확인 임대관계에 대한 보증은 아닙니다.
• 환금성. 315세대 규모의 2013년 사용승인 아파트로, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 165,000,000원~185,000,000원으로 차이가 있어, 2층이라는 개별 조건과 매수 시점을 반영한 가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 판단. 최저가 182,000,000원은 최근 평균 175,333,333원보다 높습니다. 최신 거래 168,000,000원도 함께 반영하여 입찰가격의 상한을 검토해야 합니다.
• 동일 층 실거래 확인. 2026년 1월 동일 전용면적 2층 거래 180,000,000원이 있습니다. 본건의 향·위치·수리 상태 등을 고려해 가격 차이를 정당화할 근거가 있는지 확인하세요.
• 주순자 임차관계 확인. 2015.06.09 전입으로 말소기준권리보다 후순위지만, 보증금·확정일자·배당요구·임대차계약 내용은 확인해야 합니다. 실제 점유자와 인도 가능성도 별도 점검 대상입니다.
• 내부 상태 및 수리비. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 내부 상태에 따른 수리비는 신건 가격의 경제성을 더 악화시킬 수 있으므로 주의해야 합니다.
• 명도 계획. 권리상 대항력이 없는 후순위 점유자라 하더라도 자진 인도 협의, 인도명령 및 집행 절차가 필요할 수 있습니다. 시간과 비용을 별도로 고려하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납분은 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.
• 배당표와 청구액 구분. 신한은행의 경매 청구액은 147,346,300원, 근저당 채권최고액은 210,000,000원입니다. 예상배당 178,652,000원을 확정 채권액으로 해석해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 재검토. 1회 유찰 시 145,600,000원, 2회 유찰 시 116,480,000원의 최저가 시나리오가 있습니다. 실제 다음 기일과 최저매각가를 확인하고, 해당 시점의 실거래 및 점유관계를 재평가해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 반드시 대조하세요. 당해세와 법정 우선변제 등 배당 변동 가능성도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 합격, 신건 가격은 보류”

이 사건의 장점은 분명합니다. 2015년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 주순자의 전입 역시 말소기준 이후이므로 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사실만으로 좋은 경매물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 신건 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 175,333,333원을 웃돌고, 최신 거래 168,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 같은 면적 2층 거래가 180,000,000원이었다는 점까지 감안하면, 내부도 확인되지 않은 이 물건을 감정가 그대로 취득하는 것은 가격상 신중해야 할 선택입니다.

주순자의 보증금과 실제 점유관계도 최종 확인되지 않았기 때문에 명도 부담을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 결론은 현재 신건 가격에서 응찰을 서두르기보다, 임차관계·내부 상태를 확인하고 최근 실거래를 기준으로 가격을 재검토하는 것입니다. 권리상 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 수익성과 매입가격 측면에서는 보수적인 접근이 적절합니다.