창원지방법원 2026타경10160. 창원시 의창구 소답동 펌스빌 2층 206호가 강제경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 54,000,000원, 신건 최저매각가도 같은 금액입니다.

등기부를 보면 과거 근저당권과 전세권, 신탁등기가 있었지만 이미 말소된 권리들입니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2025.08.19 등기된 임동훈의 주택임차권입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 모두 2023.08.17로, 말소기준인 2026.02.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 권리 소멸형 경매와 다르게 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2026.02.06 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 성립한 주택임차권이 존재하므로, 이후 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 매수인의 권리 인수 위험이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임동훈은 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 임차권등기명령 사건은 2025카임51이며, 등기부상 보증금은 52,000,000원입니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다.

② 실질취득액 — 유찰해도 5,200만원대에 고정되는 구조

이 물건은 유찰 시 최저매각가가 내려가지만, 그만큼 임차보증금의 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 단순한 최저가가 아니라 최저매각가 + 매수인 인수보증금입니다.

각 회차 최저매각가에 매수인 인수 예상액을 더한 수치입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 우선배당 및 배당 결과에 따라 변동할 수 있으며 취득세·등기비용 등은 별도입니다.

비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 실질취득액 53,000,000원대가 주변 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 건축물대장상 오피스텔인 만큼 유사 용도와 면적, 실제 사용상태가 일치하는 거래를 기준으로 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되고 위 배당 순서가 인정된다는 가정입니다. 임차보증금과 신청채권은 동일인에 관한 금액이므로 실제 중복 여부 및 배당순위 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 소답동 소답초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 점포주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 펌스빌까지 차량 출입이 가능하고, 지역 교통 여건을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 서측은 소로2류, 북측은 소로1류에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 2층 206호입니다. 외벽은 화강석재 및 드라이비트 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비와 옥내소화전, 승강기, 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며 온천원보호지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 분류되는 만큼 일반 아파트와 동일한 거래시장을 전제로 판단할 수 없습니다. 실제 이용상태, 임대수요, 전용면적이 유사한 거래사례의 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 임동훈의 전입일 2023.08.17, 확정일자 2023.08.17, 임차권등기 2025.08.19를 원본에서 재확인하세요. 보증금 52,000,000원의 실제 잔액도 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 계산. 신건 예상 인수액은 0원이지만 1회 유찰 시 9,977,600원, 2회 유찰 시 18,462,080원입니다. 반드시 낙찰가와 인수보증금을 합산하여 입찰 여부를 결정하세요.
• 동일 채권자 문제. 임차인과 경매신청채권자가 모두 임동훈입니다. 집행권원, 임대차계약서, 청구채권의 구성과 배당관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 보증금 미배당액 매수인 인수 조건이 기재되어 있습니다. 최종 명세서와 특별매각조건을 입찰 직전에 확인하세요.
• 오피스텔 용도 확인. 사건상 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔)의 표시를 대조하고, 실제 주거 사용 여부 및 주택임대차 관계의 성립 요건을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현장 폐문으로 현재 점유상태를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가는 외부 관찰과 통상적인 내부 상태를 전제로 이루어졌습니다. 수리비 발생 가능성을 별도로 고려하세요.
• 체납 공과금. 창원시 및 창원급수센터 관련 압류가 존재합니다. 세금 배당순위와 수도요금, 관리비 등 체납 및 승계 가능 항목을 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 최근 거래 및 임대사례를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격을 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰은 할인일까, 인수액 증가일까”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 감정가 54,000,000원이 아니라 임차보증금 52,000,000원입니다. 이 보증금은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차권에 연결되어 있으며, 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 조건입니다.

신건에서는 전액 배당에 따른 인수 0원이 예상됩니다. 그러나 1회 유찰되면 최저가 43,200,000원에 인수액 9,977,600원이 더해지고, 2회 유찰되면 최저가 34,560,000원에 인수액 18,462,080원이 더해집니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 약 5,300만원 수준에 머무릅니다.

더욱이 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점, 폐문으로 내부와 점유를 확인하지 못했다는 점, 그리고 비교 가능한 최근 거래시세가 확인되지 않는다는 점이 남아 있습니다. 현재 단계에서 가격이 저렴하다거나 유찰을 기다리면 확실한 할인 기회가 생긴다고 평가할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 보증금 전액 배당이라는 조건이 충족되면 권리 인수액이 없을 수 있지만, 그 조건이 깨지면 매수인 부담이 발생합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당 결과, 채권관계의 확인, 그리고 실질취득액 대비 시장가격입니다.