창원지방법원 2026타경10170. 경상남도 창원시 진해구 경화동 부건2차이데아아파트 3층 302호입니다. 건물 이름에는 아파트가 들어가지만, 이번 경매 대상의 용도는 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 물건입니다. 대상 면적은 103.3313㎡이고, 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층에 위치합니다.

소유자 강동주는 2018년 매매를 통해 거래가액 287,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 3월 경남은행 명의 채권최고액 341,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023년 경남동부신용협동조합 명의 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 경남은행의 종전 경매는 취하됐으며, 현재는 경남은행을 양도인으로 하는 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사가 신청한 임의경매가 진행되는 구조입니다.

권리의 선후관계만 보면 말소기준이 명확합니다. 그러나 낙찰자가 실제로 취득하는 공간의 상태가 중요합니다. 2026년 2월 20일 기준 공실로 조사됐지만, 인근 주민공동시설과 벽체 구분이 없는 상태입니다. 등기상 독립된 호실이라고 해도 현장에서 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다

말소기준권리는 2018년 3월 23일 설정된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 341,000,000원으로 현재 최저매각가 250,000,000원보다 큽니다. 그러나 채권최고액은 담보권의 한도액이지 매수인이 그 금액을 그대로 승계한다는 뜻은 아닙니다.

말소기준 이후 설정된 경남동부신용협동조합 근저당, 이형규·경남신용보증재단 가압류, 창원시 압류 및 현재 경매개시결정등기는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정된 페리삼차 가압류 역시 해제됐고, 종전 경매개시결정도 2025년 10월 24일 취하로 말소됐습니다.

임차·점유 관계 — 조사 대상 2명, 공실 현황과 대조 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차·점유 관련 대상은 양창근과 주식회사 에스케이디엔씨입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 대상은 아니므로 조사 대상은 2명(개인 1명·법인 1명)입니다. 다만 두 대상의 임대차관계가 모두 현재 유효한지까지 확정되는 것은 아닙니다.

법인 보증금 2,000원은 확인된 기재 금액 그대로 표시했습니다. 두 대상 모두 신고일이 2018.03.23 말소기준보다 늦습니다. 대항력·우선변제의 최종 판단은 실제 점유, 사업자등록 등 대항요건의 성립 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 종합해야 합니다.

양창근의 신고일은 2025년 9월 8일로 말소기준권리보다 뒤입니다. 다만 보증금·확정일자·점유권원이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 후순위 신고라는 사실만으로 모든 점유·임대차 쟁점이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

주식회사 에스케이디엔씨의 신고일은 2019년 12월 24일이며, 기재 보증금은 2,000원입니다. 말소기준권리보다 늦은 신고이므로 현재 확인되는 신고 시점만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 사업자등록과 실제 사용관계, 임대차계약의 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 142.9%, 그러나 같은 상품이 아니다

부건2차IDEA의 실거래 집계는 총 12건, 전체 평균 173,750,000원입니다. 별도로 집계된 최근 12개월 거래는 3건, 평균 175,000,000원이고, 가장 최근 확인된 거래는 2025년 9월 215,000,000원입니다.

이를 감정가 250,000,000원과 비교하면 최근 거래 평균의 142.9%이고, 최근 평균보다 75,000,000원, 최신 거래보다 35,000,000원 높습니다. 집계된 최근 거래 추세는 +1.0%로, 이 수치 자체는 하락 추세를 나타내지 않습니다.

전체 거래의 최저가는 135,000,000원, 최고가는 250,000,000원입니다. 거래 면적과 시점의 차이가 커 전체 평균을 근거로 현재 근린시설의 적정 매입가를 산정하기 어렵습니다. 더욱이 최신 확인 거래는 2025년 9월이므로 2026년 11월 매각기일의 시장 상황을 판단하려면 최신 상업시설 거래와 임대 사례를 추가로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 추정액은 4,300,000원이고, 남은 금액 245,700,000원이 경남은행 명의 선순위 근저당 배당으로 계산됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 배당액은 0원으로 추정됩니다.

채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제 대상 등의 변동은 반영되지 않았습니다. 선순위 배당 항목은 등기상 경남은행 명의로 표시했으며 실제 수령권자는 채권양도·승계 자료로 확인해야 합니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 현장 위험은 남는다

제시된 유찰 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 등기상 인수금만을 기준으로 한 실질취득액은 신건 250,000,000원, 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원입니다. 이는 취득 관련 세금·부대비용 및 공간 분리·명도·원상복구 비용을 제외한 금액입니다.

유찰이 이어지면 매각대금은 내려가지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 채권의 배당 부족이 매수인에게 자동으로 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 주민공동시설과 벽체 구분이 없는 현황은 유찰만으로 해결되지 않습니다. 가격을 낮게 낙찰받더라도 물리적 분리와 사용 가능성을 확보하지 못하면 매수 목적을 달성하기 어려울 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 진해구 경화동 경화초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주거 배후 수요가 존재할 수 있으나 대상 근린시설의 실제 영업·임대 수요는 별도 확인이 필요합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 운행 횟수 및 노선 등을 고려한 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층에 위치합니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 다만 실제 호실의 독립적인 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 대지 및 도로. 토지는 평지의 사다리형에 유사한 형상으로 주상용 건부지입니다. 서측 약 8m, 남측 약 3m 도로에 각각 접하고 있으며 토지면적은 782.0㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 소로2류(폭 8~10m)에 저촉됩니다. 비행안전제2구역(지원), 지원항공작전기지 및 가축사육제한구역에도 해당합니다. 공시지가는 762,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 그러나 공부와의 차이가 없다는 사실이 현황상 벽체 미분리 문제의 해소를 뜻하지는 않습니다.
• 환금성. 부건2차IDEA는 총 24세대 규모이며 사용승인일은 2018.01.04입니다. 이 물건은 일반 주거용이 아닌 근린시설로, 현황상 주민공동시설과 구획되지 않았다는 특징 때문에 매수자 및 임차인 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 벽체 미분리 현장 확인. 302호와 주민공동시설의 경계가 실제로 어떻게 연결되어 있는지, 전용 부분이 명확한지, 독립 출입 및 단독 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
• 구획 복원 가능성. 주민공동시설과 물리적 구분을 만들 수 있는지, 건축 관련 인허가 또는 관리주체 협의가 필요한지, 추가 공사비와 원상복구 부담이 발생하는지 검토해야 합니다.
• 현재 점유상태 확인. 2026.02.20 기준 공실이라는 명세서 기재를 실제 현황과 대조하고, 주민공동시설 이용자나 다른 점유자가 대상 공간을 사용하고 있지 않은지 확인해야 합니다.
• 임차·사업자등록 확인. 양창근과 주식회사 에스케이디엔씨의 임대차계약, 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 배당요구와 보증금 내역을 재확인해야 합니다. 특히 양창근의 보증금과 점유권원은 미확인 상태입니다.
• 담보권 및 채권양도 확인. 경남은행 근저당의 공동담보 변경, 경남동부신용협동조합의 공동담보목록, 경매신청인 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사의 채권 승계 및 실제 배당수령권자 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 비교 대상을 수정. 전용 62.64~84.99㎡ 거래를 대상 103.3313㎡ 근린시설의 직접 비교 사례로 사용하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적의 매매 및 임대 거래를 따로 조사해야 합니다.
• 유찰 후 가격 검토. 신건 250,000,000원, 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원 시나리오를 확인하되, 유찰 가격만으로 저평가나 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
• 세금·관리비·입찰 조건. 창원시 압류 관련 조세, 미납 관리비 중 승계 가능 금액, 관리주체와의 사용관계, 법원의 입찰보증금 및 매각조건을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 경매기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 좋은 경매물건은 아닐 수 있다”

창원지방법원 2026타경10170은 등기상 권리의 소멸관계가 비교적 명확한 물건입니다. 경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 압류가 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 진짜 투자 위험은 다른 곳에 있습니다. 302호가 주민공동시설과 벽체로 구분되지 않았다는 사실입니다. 독립적으로 사용하거나 임대하려면 어떤 권리관계와 물리적 조치가 필요한지 확인해야 하며, 현재 공실이라는 조사 결과도 현장에서 재검증해야 합니다.

가격에서도 신건 최저가 250,000,000원을 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 최근 거래 평균 175,000,000원 대비 142.9%라는 높은 비율이 나타나지만, 두 가격은 면적·용도 측면에서 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 비율만으로 정확한 고평가 폭을 단정할 수 없는 동시에, 가격 경쟁력이 입증됐다고 볼 수도 없습니다.

단지 평균 유찰 5.6회라는 경매 통계, 근린시설 특유의 환금성 위험, 조사 대상 임차·점유 관계, 그리고 무엇보다 벽체 미분리 문제까지 겹칩니다. 현재로서는 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·현황·환금성 관점에서는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 현장 실사 우선. 권리관계 정리만으로 매입을 결정하기보다, 독립적인 사용 가능성·점유관계·원상복구 비용·동일 용도 시세가 확인된 이후에 실제 응찰 가능 가격을 판단하는 것이 적절합니다.