창원지방법원 2026타경10178. 경상남도 김해시 부원동에 있는 부원역그린코아더센텀 101동 14층 1405호입니다. 전용면적은 84.6961㎡이며, 2018년 12월 준공된 390세대 단지의 아파트입니다. 건물은 지상 39층 규모이고 본건은 14층에 위치합니다. 등기상 소유자는 김희택으로, 2021년 8월 2일 온천장신용협동조합에 채권최고액 446,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 금융기관과 보증기관의 가압류, 국세 압류가 이어졌고, 온천장신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 출발점은 2021년 8월 2일 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 부산은행·한국캐피탈·오에스비저축은행·대신동새마을금고의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준권리 이후 등재된 가압류와 압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 등기상 권리를 기준으로 매수인이 승계할 금액은 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 같은 단지 비슷한 전용면적의 최근 거래는 300,000,000원~375,000,000원에 분포합니다. 특히 최근 12개월 평균은 338,111,111원이고, 2026년 9월 거래는 300,000,000원·310,000,000원·315,000,000원입니다. 현재 최저가 358,000,000원을 곧바로 할인된 가격으로 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 신협 근저당

권리분석의 핵심은 2021.08.02 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 을구 9번으로 등재된 이 권리가 말소기준권리이며, 채권최고액은 446,400,000원입니다. 설정 당시 채무자는 김희택입니다. 경매신청 채권자도 같은 온천장신용협동조합입니다.

이후 등재된 권리는 신용보증기금 가압류 2건, 부산신용보증재단 가압류, 중소기업은행 가압류, 국세 압류와 임의경매개시결정입니다. 등기상 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당순위는 별개이므로, 실제 배당에 영향을 주는 당해세 등의 존재 여부는 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 임대관계 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 하지만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 실내를 확인하지 못했습니다.

따라서 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 누가 점유 중인지, 전입세대가 있는지, 임대차계약과 확정일자 또는 대항력 발생 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다

부원역그린코아더센텀은 390세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용 약 84.7~85.0㎡에 해당하는 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 가장 최근 거래에 비중을 두는 것이 합리적입니다.

전체 12건 평균은 340,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 이보다 낮은 338,111,111원입니다. 현재 최저매각가 358,000,000원은 최근 12개월 평균보다 19,888,889원 높습니다. 가격 비율로는 105.9%입니다.

더 주의할 부분은 최근 거래의 움직임입니다. 2026년 9월 거래는 300,000,000원·310,000,000원·315,000,000원에 형성됐습니다. 최신 거래로 집계된 310,000,000원과 비교하면 신건 최저가가 48,000,000원 높습니다.

2026년 1월과 3월에는 360,000,000원을 넘는 거래도 있었지만, 최근 거래는 그보다 낮아진 모습입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세 역시 -2.9%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 현재 가격의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 5,812,000원으로 추정되며, 이를 공제한 352,188,000원이 온천장신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다.

온천장신용협동조합의 446,400,000원은 등기상 채권최고액으로, 실제 확정 채무액과는 다를 수 있습니다. 경매신청 청구금액은 371,948,752원입니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 계산한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

채권최고액 기준 총 배당대상 채권은 519,286,455원이고, 채권자 예상배당 총액은 352,188,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 167,098,455원입니다. 후순위 가압류 채권자들은 현재 가정에서 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 채권자의 미배당액 167,098,455원과 매수인의 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 소멸하는 근저당권과 후순위 가압류의 미배당 채무가 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 확인된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

현재 신건 최저가는 358,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용합니다. 각 회차에서도 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되지만, 매각가가 내려갈수록 채권자들의 미배당 금액은 늘어납니다.

현재 회차는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 가격이지만, 1회 유찰 시 가정 최저가인 286,400,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮아집니다. 다만 이는 가정된 다음 회차 가격일 뿐이며, 실제 유찰 발생이나 해당 금액에 낙찰받을 가능성을 보장하지 않습니다.

또한 시세 하락 추세가 이어진다면 유찰 이후의 가격을 평가할 때에도 당시 실거래를 다시 비교해야 합니다. 과거 시세보다 낮아졌다는 이유만으로 곧바로 적정가격이 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 부산김해경전철 부원역 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설 등 상업시설이 밀집해 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 운행상황과 위치 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.12.28 준공된 390세대 단지입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 39층 건물 중 14층에 있으며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 내부 구조. 건축물현황도상 침실 3, 주방 및 식당 1, 거실 1 등의 아파트로 이용됩니다. 다만 평가 당시 내부 출입이 불가능하여 실제 실내 상태와 구조는 직접 확인되지 않았습니다.
• 도로 조건. 대지의 남측은 광로2류, 동측은 소로1류, 북측은 소로2류와 접합니다. 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄하게 조성되어 공동주택부지로 이용됩니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 역사문화환경보존지역과 광로2류 저촉 등 관련 토지이용계획 사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,346,000원입니다. 본건 개별 전유부분의 직접적인 거래시세와는 구분해서 보아야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 미확인에 따른 수선·하자 위험은 남아 있습니다.
• 환금성. 유사 면적의 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 거래사례는 존재합니다. 그러나 거래가격이 300,000,000원부터 375,000,000원까지 차이가 나고, 최근 가격 추세가 -2.9%로 하락해 매도 시 가격 설정에 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.08.02 온천장신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 매각 전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하고, 추가 권리변동 여부를 점검하세요.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리, 임차인 진술, 점유관계와 매각조건을 직접 확인해야 합니다. 등기상 소멸 판단만으로 모든 위험이 제거되는 것은 아닙니다.
• 임차인·점유자 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하고, 대항력 가능성이 있는 임대차의 존재 여부를 조사해야 합니다.
• 실내 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 어려웠습니다. 누수·설비·인테리어·수선 필요성 등을 파악하지 못하면 예상 취득비용이 증가할 수 있습니다.
• 국세 압류 및 배당순위. 부산진세무서장의 압류가 존재합니다. 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만 조세채권이 실제 배당에 미치는 영향과 당해세 여부는 확인해야 합니다.
• 채권최고액과 실제 채무액 구분. 근저당권 채권최고액은 446,400,000원이고 경매신청 청구금액은 371,948,752원입니다. 예상배당표의 채권액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.
• 최근 실거래 중심의 가격 검토. 최근 12개월 평균은 338,111,111원이고, 최신 거래는 310,000,000원입니다. 신건 최저가 358,000,000원은 이를 모두 웃돌며 가격 추세도 -2.9%입니다.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 가정 최저가는 286,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 229,120,000원입니다. 실제 유찰 여부와 당시 시세를 확인한 뒤 가격상 이점을 다시 판단하세요.
• 관리비·명도·부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 점유자 인도 절차, 취득 관련 세금과 등기비용, 수리비를 별도로 확인해야 합니다. 이러한 비용은 예상 인수액 0원과 별개입니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 확인하고 사건 진행상황을 재점검하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 살 수 있다”

이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2021년 온천장신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 실제 임대관계가 미상이고 내부조사도 완료되지 않았으므로 점유관계 확인 없이 권리가 완전히 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 현황조사와 매각물건명세서를 통해 미확인 임대차가 존재하는지 확인하는 절차가 필요합니다.

현재 입찰을 보수적으로 판단해야 하는 가장 큰 이유는 가격입니다. 감정가와 최저가는 모두 358,000,000원이지만, 최근 12개월 실거래 평균은 338,111,111원이고 2026년 9월 최신 거래는 310,000,000원입니다. 신건 가격은 최근 평균의 105.9%이며, 시장 가격 추세도 -2.9%로 하락하고 있습니다.

현재 가격으로 낙찰받으면 확인된 권리상 인수금액은 없더라도, 실질취득가 358,000,000원 자체가 최근 거래가격보다 높습니다. 여기에 취득 부대비용과 미확인 내부 수리비용이 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 가정 최저가 286,400,000원은 현재 최근 거래와 비교하면 더 유리한 검토 구간이 될 수 있지만, 시장 하락이 계속될 가능성과 현장 미확인 위험까지 함께 고려해야 합니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 신건 입찰 보류. 이 사건의 관건은 현재의 낮지 않은 최저가를 서둘러 받아들이는 것이 아니라, 실제 점유·내부 상태를 확인하고 하락하는 시세에 맞춰 적정 응찰가를 판단하는 데 있습니다.