창원지방법원 2026타경10187. 경상남도 창원시 성산구 가음동 대도임대아파트 2층 207호, 전용 45.06㎡ 아파트입니다. 소유자 김동수 씨가 2013년 132,000,000원에 취득한 물건으로, 2023년 가음1구역재건축정비사업조합의 300,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이후 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 시작됐습니다. 현재 유효한 근저당권은 없으며, 2023년 가압류를 말소기준권리로 보는 구조입니다.

현황조사와 매각물건명세서에는 임차인 조수연 씨가 확인됩니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 400,000원이며, 전입일은 2024.07.12입니다. 말소기준권리인 2023.03.06 가압류보다 늦게 전입했으므로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다. 다만 임차인이 실제로 거주하고 있으므로 명도 절차는 별개로 확인해야 합니다.

이 사건에서 더 중요한 부분은 가격과 재건축 관련 위험입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 174,000,000원이고 가장 최근 거래는 175,000,000원입니다. 둘 다 최저매각가 182,000,000원보다 낮습니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 199,400,000원을 기준으로 싸다고 판단하면 최근의 가격 하락을 놓칠 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

말소기준권리는 2023.03.06 가음1구역재건축정비사업조합의 가압류입니다. 청구금액은 300,000,000원이며, 해당 채권자가 2026년 강제경매를 신청해 가압류가 본압류로 이행된 상태입니다. 매각에 따라 가압류와 강제경매개시결정 등기는 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기부에 과거 설정됐던 한국주택은행 근저당권 (채권최고액 7,800,000원), 농협은행 근저당권 (38,400,000원), 우리은행 근저당권(59,400,000원)은 모두 경매 이전에 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권으로 인해 매수인이 부담할 금액은 확인되지 않습니다.

임차인 현황 — 대항력 없음, 명도 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 조수연 씨의 전입은 가압류 이후이므로 대항력이 없으며, 보증금 2,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 배당 가능성을 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 전체 평균보다 낮다

대도아파트 동일 면적 45.06㎡의 실거래 10건입니다. 전체 평균은 199,400,000원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 실제 입찰가격 판단에는 최근 12개월 거래 5건의 평균 174,000,000원과 최신 거래가 175,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.

2021년에는 282,000,000원과 300,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이 고가 거래가 포함되면서 전체 평균은 199,400,000원으로 나타납니다. 그러나 최근 거래는 주로 169,000,000~180,000,000원 구간에서 형성돼 있습니다.

최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -22.6%입니다. 따라서 전체 평균만 이용하면 현재 가격 수준을 실제보다 높게 평가할 우려가 있습니다. 감정가 182,000,000원은 최근 평균보다 8,000,000원 높고, 최신 거래 175,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 가압류 청구금액 300,000,000원을 기준으로 계산했으며, 강제경매개시결정 항목은 별도 채권액이 확인되지 않아 중복 배당하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가 182,000,000원으로 매각되면 집행비용을 제외한 178,652,000원이 가압류 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권 미배당액은 121,348,000원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.

여기서 중요한 것은 미배당 채권과 매수인 인수액은 서로 다르다는 점입니다. 가압류 채권에 미배당이 발생하더라도 해당 가압류는 매각으로 소멸하므로, 이 미배당액을 매수인이 추가로 갚는 구조는 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

1회 유찰 시나리오의 최저매각가는 145,600,000원, 2회 유찰 시나리오는 116,480,000원입니다. 이때 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다.

1회 유찰 시 가격은 최근 12개월 평균 174,000,000원보다 낮아집니다. 다만 유찰이 확정된 것은 아니며, 가격이 내려가더라도 실제 재건축 사업 진행 상황과 점유·건물 상태에 따라 투자 판단은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 가음동 가음시장 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다. 단지 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 207호입니다. 급배수·위생설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 조사하지 못했습니다.
• 규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 가음1구역 주택재건축 정비구역(2017.11.30)에 포함됩니다. 공시지가는 926,300원/㎡입니다. 교육환경 보호구역 등의 지정도 확인됩니다.
• 재건축. 정비구역에 포함된 아파트이며, 강제경매 신청채권자가 가음1구역재건축정비사업조합이라는 점을 함께 살펴야 합니다. 조합원 자격, 분양대상 여부, 권리산정, 추가분담금, 사업 진행 단계 등을 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 1988.01.04 준공된 75세대 소규모 단지입니다. 동일 면적 거래가 확인되지만 과거 고가 거래와 최근 거래의 격차가 크고, 최근 거래 추세가 -22.6%여서 과거 가격으로 환금성을 평가하는 데 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 결정. 전체 평균 199,400,000원이 아니라 최근 12개월 평균 174,000,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가는 최근 시세의 104.6%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -22.6%입니다. 과거 282,000,000원 및 300,000,000원 거래를 현재 가격 수준으로 간주하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 여부 확인. 현재는 0회 유찰된 신건입니다. 유찰 시나리오상 최저가는 145,600,000원 또는 116,480,000원으로 낮아지지만, 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다.
• 임차인 명도. 조수연 씨는 2024.07.12 전입한 대항력 없는 임차인입니다. 보증금 2,000,000원과 월세 400,000원의 임대차관계, 실제 점유 상태 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당 및 최우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 대상 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당 계산에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 재건축 권리 확인. 가음1구역재건축정비사업조합에 조합원 지위, 분양대상 여부, 현금청산 가능성, 추가분담금, 사업 진행 상황과 미납 부담금을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 건물 노후도와 개별 세대의 수리 필요성, 설비 상태를 현장 방문과 관련 자료로 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 재건축 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

이 사건은 권리 인수 부담과 가격 위험을 구분해야 하는 아파트 경매입니다. 2023년 가압류가 말소기준권리이고, 2024년 전입한 임차인에게 대항력이 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 채권자에게 121,348,000원의 미배당이 발생하더라도 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 권리가 정리된다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 174,000,000원의 104.6%이며, 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -22.6%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 실거래 평균 대비 91.3%라는 숫자만으로 신건을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

또한 1988년 준공된 75세대 단지가 재건축 정비구역에 포함돼 있고, 재건축조합이 경매 신청채권자라는 점도 중요합니다. 단순한 등기 권리분석을 넘어 조합원 지위와 분양대상 자격, 재건축 분담금, 내부 상태, 임차인 명도까지 검토해야 합니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험 낮음, 신건 가격 메리트 부족, 재건축 관련 사항 확인 필수’입니다. 권리분석은 비교적 명확하지만 가격과 사업 관련 불확실성이 남아 있습니다. 현재 최저가에 서둘러 응찰하기보다는 최근 거래가격을 기준으로 적정 입찰가를 판단하고, 유찰이 실제 발생하면 그때 가격 조건을 다시 평가하는 접근이 합리적입니다.