창원지방법원 2026타경10196. 창원시 의창구 북면 감계리의 창원감계힐스테이트3차 303동 1403호, 전용 84.7732㎡ 아파트입니다. 23층 건물의 14층으로, 건축물 현황도상 방 3개와 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 드레스룸 등이 있는 구조입니다. 소유자는 조영훈이며 2015년 3월 19일 310,666,700원에 소유권을 취득한 등기 이력이 확인됩니다.
이 물건은 우리은행이 설정한 2015년 3월 19일 근저당을 말소기준으로 합니다. 이후 우리은행의 추가 근저당, 신용보증기금 가압류 등이 설정됐고, 과거 강제경매와 임의경매 이력도 있으나 해당 경매개시결정은 취하되어 말소됐습니다. 현재 경매는 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 신청한 사건이며, 등기상 양도인은 우리은행으로 기재돼 있습니다.
권리 순위만 보면 매각 후 인수할 근저당이나 가압류는 확인되지 않습니다. 그러나 이번 물건에서 먼저 검토할 부분은 가격과 서류상 확인 과제입니다. 최근 동일 평형 아파트가 평균 2.6275억 원에 거래되고 있는데, 신건 최저가는 2.98억 원입니다. 유찰되지 않은 지금은 시세보다 비싼 입찰 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 227-1 창원감계힐스테이트3차 303동 14층 1403호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계로 259 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7732㎡ · 23층 중 14층 |
| 이용상태 | 방 3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 2 · 드레스룸 · 현관 |
| 소유자 | 조영훈 (2015.03.19 소유권이전 · 거래가액 310,666,700원) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 298,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도인: 우리은행) |
| 청구금액 | 42,091,944원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 최근 실거래 평균 | 262,750,000원 (최근 12개월 · 12건) |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.03.19 설정된 우리은행 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 154,000,000원이지만, 2021.09.28 변경등기에 따라 134,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 이후 설정된 우리은행 근저당 44,000,000원과 60,000,000원, 신용보증기금 가압류 11,039,000원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
현황조사와 매각물건명세서에는 조윤미가 조사되어 있습니다. 전입일은 2015.03.24로, 말소기준 근저당 설정일인 2015.03.19보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유자로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가 시 내부조사도 이뤄지지 않아 실제 점유·임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조윤미 | 2015.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 없음 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.98억은 최근 시세보다 13.4% 높다
창원감계힐스테이트3차는 630세대, 2014.12.03 준공된 아파트 단지입니다. 대상 물건의 전용면적은 84.7732㎡이며, 비교 거래는 약 84.74~84.77㎡의 같은 면적대입니다. 2026년 5월부터 10월까지 확인된 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.74㎡ | 21 | 258,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.09 | 84.77㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 84.74㎡ | 19 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 3 | 251,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.74㎡ | 22 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 14 | 258,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.74~84.77㎡ | 12건 | 262,750,000원 |
최근 실거래는 250,000,000원~280,000,000원에 형성돼 있으며, 12건 평균은 262,750,000원입니다. 가장 최근 거래로 제시된 2026년 10월 거래가는 258,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 298,000,000원입니다.
최저가는 최근 12개월 평균보다 35,250,000원, 최신 거래가보다 40,000,000원 높습니다. 최근 표본 중 최고 거래가인 280,000,000원보다도 18,000,000원 높습니다. 최저가가 최근 평균의 113.4%에 해당하므로, 감정가 수준의 신건 입찰은 가격상 불리합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다
현재는 감정가 100%인 신건입니다. 제시된 회차별 시나리오는 1회 유찰 시 감정가 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용합니다. 매수인 예상 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산돼 있으며, 채권자 미배당액은 유찰이 진행될수록 증가합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 298,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 238,400,000원 | 34,776,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 190,720,000원 | 81,789,080원 | 0원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각 결과나 다음 매각기일을 의미하지 않습니다. 미배당액은 제시된 채권액·집행비용 기준의 계산값입니다. 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,972,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 11,039,000원 | 11,039,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 23,989,000원 |
배당표는 집행비용 4,972,000원 및 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 특히 을구 1번 근저당은 2021년 채권최고액이 134,000,000원으로 변경됐으나 위 배당모형에는 변경 전 154,000,000원이 반영돼 있습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 채권양도·배당관계도 별도 확인 대상입니다.
⑥ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 감계초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 운행 상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남측 대로3류, 서측 소로3류와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 23층 건물의 14층 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비 등을 갖추고 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구)에 속합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 883,600원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 대지권. 감정평가서에는 대지권 비율이 미등기된 상태라고 기재돼 있습니다. 감정평가에서는 건물과 해당 토지지분을 일체로 평가했으나, 평가상 일체성 판단과 등기상 권리관계의 확인은 구별해야 합니다. 대지사용권의 성립·귀속·이전 가능성 및 등기 정리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 630세대 아파트로 2026년 5~10월 동일 평형 12건의 거래가 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 250,000,000원부터 280,000,000원까지 가격 차이가 있어 층·향·상태에 따른 매도 가능 가격을 따로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한 점검. 최근 실거래 평균 262,750,000원, 최신 거래 258,000,000원, 실거래 최고 280,000,000원을 기준으로 298,000,000원의 신건 최저가가 합리적인지 재검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정 가격은 238,400,000원, 2회 유찰 가정 가격은 190,720,000원입니다. 실제 진행 여부와 회차별 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 조윤미 점유·임차관계 확인. 전입일은 말소기준보다 늦지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 미상입니다. 실제 점유자, 계약관계, 명도 가능성을 확인하세요.
- 대지권 등기 확인. 대지권 비율 미등기 사유, 토지 등기현황, 대지사용권 귀속, 권리 이전 및 등기 정리 가능성을 검토하세요.
- 근저당 변경과 채권양도 확인. 우리은행 1번 근저당의 채권최고액이 154,000,000원에서 134,000,000원으로 변경된 점과 현 경매신청채권자의 양도 관계를 대조하세요.
- 기존 경매 이력 점검. 2023년 강제경매와 2024년 임의경매가 각각 취하·말소된 이력이 있습니다. 현재 사건과의 관계 및 추가 권리변동 여부를 확인하세요.
- 내부상태·수리비 확인. 감정평가 시 내부 확인이 제한됐습니다. 실제 관리상태와 수리 필요성을 반영해 총취득비용을 산정하세요.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 세금 및 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기와 최신 실거래 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 가격과 대지권은 남는다”
창원감계힐스테이트3차 303동 1403호는 등기상 매각으로 소멸하는 권리가 중심인 경매물건입니다. 우리은행의 근저당권과 후순위 신용보증기금 가압류는 매각으로 정리되는 구조이며, 조사된 조윤미 역시 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 소멸 구조가 곧바로 좋은 매수가격을 의미하지는 않습니다. 최저가 298,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 262,750,000원의 113.4%이고, 최근 최고 거래가보다도 높은 수준입니다. 따라서 신건 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
여기에 대지권 비율 미등기, 임차보증금·확정일자 미상, 내부 현황 확인 제한, 근저당 채권최고액 변경이라는 확인 사항이 있습니다. 1회 유찰 시 가정 가격 238,400,000원으로 내려가면 최근 실거래 평균보다 낮아지지만, 입찰 여부는 이들 쟁점을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
결론은 “등기상 인수 부담은 제한적이지만, 신건 가격은 비싸고 대지권·점유 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 현재 단계의 판단은 가격 보류·서류 확인 우선입니다.
