창원지방법원 2026타경10205. 경상남도 김해시 삼방동 대동아파트 나동 10층 1004호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 65.57㎡, 철근콘크리트조 12층 건물 중 10층에 위치한 아파트입니다. 소유자 이성우 씨는 2007.12.20 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 50,000,000원입니다.

2017.06.19 설정된 동김해새마을금고의 채권최고액 19,500,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크·한국투자저축은행·비엔케이저축은행의 가압류가 설정됐고, 2026.02.12 토스뱅크의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 것과 가격이 저렴하다는 것은 다른 문제입니다. 이 물건의 신건 최저가 85,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격을 평가하기보다 최근 12개월 거래와 하락 추세를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.06.19 동김해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 19,500,000원이고, 채무자는 현 소유자 이성우 씨입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이후 설정된 가압류는 토스뱅크 29,363,329원, 한국투자저축은행 15,906,451원, 비엔케이저축은행 6,240,620원입니다. 모두 말소기준권리 이후에 등기됐으며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

신한카드의 15,231,602원 가압류는 2024.09.10 설정됐다가 2024.11.13 해제로 말소됐습니다. 과거 조흥은행 근저당권 역시 2004.03.02 말소돼 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다.

임대차·점유 판단 — 인수 0원 확정은 주의

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자 직접 점유라고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 104.0% 높은 신건 가격

김해 삼방동 대동아파트의 전용 65.57㎡ 및 68.36㎡ 면적대 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 83,458,333원이지만, 최근 12개월 평균은 81,750,000원으로 더 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 -3.0%입니다.

과거 거래를 모두 포함한 평균 83,458,333원에 비해 신건 최저가 85,000,000원은 101.8% 수준입니다. 하지만 이 전체 평균에는 2024.07의 95,000,000원 거래처럼 상대적으로 높은 과거 거래도 포함돼 있습니다.

따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 81,750,000원을 더 중요하게 반영해야 합니다. 이를 기준으로 하면 최저가 85,000,000원은 104.0%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.

물론 가장 최근인 2026.03에는 동일 전용면적 65.57㎡의 3층이 89,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가가 이 최신 거래보다 낮다는 점은 참고할 수 있습니다. 다만 최근 12개월 평균보다 높은 사실과 -3.0% 하락 추세를 함께 고려하면, 최신 거래 한 건만으로 신건 가격이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 85,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 1,930,000원으로 추정하고, 배당 가능한 채권자 몫은 83,070,000원입니다.

채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 채권 간 중복 여부, 배당순위 및 조세채권 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 배당 추정상 전체 채권 청구액은 104,364,854원, 채권자 예상 배당총액은 83,070,000원, 미배당 추정액은 21,294,854원입니다. 다만 위 채권 중복 가능성과 실제 배당순위에 따라 금액은 변동될 수 있습니다. 이 미배당 추정액을 그대로 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족액은 증가

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 이후 유찰이 발생한다고 가정하면 최저매각가가 낮아지지만, 그만큼 채권자들에게 배당될 재원도 줄어듭니다. 확인된 인수권리가 추가로 발견되지 않는다는 전제에서는 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다.

유찰 시나리오는 최저매각가를 기준으로 한 가정이며 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 뜻하지 않습니다. 집행비용·채권 중복 여부·배당순위에 따라 실제 미배당액은 달라집니다.

1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원으로 가격이 낮아지는 구조입니다. 다만 해당 회차가 실제로 열릴지는 알 수 없으며, 입찰 경쟁과 매각조건 변경에 따라 결과도 달라집니다. 미래의 가격 메리트를 평가할 때도 최신 실거래와 당시 시장 흐름을 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 삼방동 소재 신어초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트·근린생활시설·학교 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남서측에는 왕복 2차선, 남측에는 왕복 4차선 포장도로가 위치합니다.
• 건물. 1990.09.26 준공된 216세대 아파트입니다. 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 10층에 있고, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 완경사지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역(어방지구)에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 912,400원입니다.
• 토지이용 제한. 도시지역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되며, 보행자전용도로 및 중로에 접합니다. 이러한 규제가 실제 이용이나 변경에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 노후도·누수·수선 필요성과 같은 실제 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 가능한 면적대의 실거래 12건이 확인되므로 거래 사례는 존재합니다. 하지만 준공 시기가 오래됐고, 거래가격 범위가 75,000,000원~95,000,000원으로 넓으며, 최근 거래 추세도 -3.0%입니다. 향후 매각가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준을 최근 실거래에 맞출 것. 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 81,750,000원의 104.0%입니다. 전체 거래 평균만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세는 -3.0%입니다. 최신 거래 89,000,000원만 기준으로 삼지 말고, 최근 12개월 평균과 개별 호수의 상태를 함께 검토해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서, 점유자의 실제 거주 여부를 대조해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 추가 확인되면 인수 분석을 다시 해야 합니다.
• 토스뱅크 채권 중복 여부. 토스뱅크의 가압류 청구액 29,363,329원과 강제경매 신청 청구액 33,354,454원이 독립된 채권인지 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.
• 말소기준과 소멸권리 재확인. 2017.06.19 동김해새마을금고 근저당권을 기준으로 이후의 가압류 및 강제경매개시결정이 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 노후도·수리비 확인. 1990.09.26 준공 건물로, 실내 상태·창호·배관·누수·난방설비·공용부분 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다. 수리비가 발생한다면 실질적인 취득 부담은 증가합니다.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 최저가 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원이라는 시나리오가 있지만, 실제 유찰이나 해당 금액에 대한 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다.
• 매각기일과 서류 원본 확인. 매각기일은 2026.11.04입니다. 입찰 전 매각기일 변경, 특별매각조건, 등기변동, 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 신중하게”

김해 대동아파트 나동 1004호는 2017.06.19 동김해새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 확인된 인수액은 0원이며, 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조도 아닙니다.

다만 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 실제 점유 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 확인되기 전까지 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 예상배당표에서도 토스뱅크 채권의 중복계상 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

가격은 더욱 신중히 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 85,000,000원인데, 최근 12개월 평균 실거래가는 81,750,000원입니다. 현재 실질취득금액은 최근 평균의 104.0%이며, 최근 거래 추세도 -3.0%입니다. 최신 거래 89,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건 가격이 충분히 저렴하다고 보기는 어렵습니다.

또한 이 단지는 1990.09.26 준공된 216세대 아파트로, 개별 호수의 관리 상태와 수리비에 따라 실제 투자 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 최저가 자체에 충분한 안전마진이 있다고 판단할 근거는 제한적입니다.

결론은 등기상 권리 정리는 비교적 양호, 점유 확인은 필수, 신건 가격 메리트는 부족입니다. 입찰 여부와 가격은 최근 실거래, 하락 추세, 실제 점유관계 및 건물 상태를 확인한 뒤 보수적으로 결정하는 것이 적절합니다.