창원지방법원 2026타경10223. 창원시 성산구 대방동 대방덕산타운 103동 908호, 동일 평형 비교면적 84.98㎡의 아파트입니다. 1992년 소유권이전 등기가 이루어진 김서현 소유 물건으로, 현재 케이드래곤대부주식회사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 신청채권액은 105,960,383원입니다. 이 물건은 임차인 신고가 없다는 점만 보면 단순해 보이지만, 등기에는 여러 차례의 근저당권 설정·이전·말소와 전세권 설정이 기재돼 있습니다. 특히 전세권 인수 판정과 예상배당 결과가 서로 일치하지 않는 점을 주의해야 합니다.
가격 측면에서는 신건 최저매각가가 감정가와 같은 266,000,000원입니다. 같은 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 260,800,000원으로, 최저가가 평균보다 5,200,000원 높습니다. 최신 거래인 2026년 10월의 267,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 거래 추세가 -0.8%인 점을 고려하면 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 103동 9층 908호 도로명주소: 경상남도 창원시 성산구 대정로 131 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 비교면적 84.98㎡ · 지상 15층 중 9층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지 및 타일 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김서현 (1992.08.17 소유권이전 등기, 매매원인 1990.12.26) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 케이드래곤대부주식회사 |
| 청구금액 | 105,960,383원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 · 내부 확인 곤란 |
| 건물 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 전세권 인수 판정이 핵심
이번 분석에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.11.08 서민금융진흥원의 가압류 9,114,391원입니다. 이 가압류와 2026.03.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 그보다 먼저 설정된 근저당권과 전세권의 등기 이력이 존재하므로, 실제 말소기준권리와 매각 후 존속권리의 범위는 등기 원본 및 매각물건명세서로 다시 확정해야 합니다.
또한 을구에는 2014년 설정된 보험사 근저당권들과 2022.04.14 설정된 채권최고액 140,000,000원의 근저당권이 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 이후 케이드래곤대부주식회사로 이전됐으며, 2026.03.13에는 우리금융캐피탈주식회사 명의의 근저당권부채권 질권설정도 나타납니다. 이들 권리의 말소·변경 상태와 배당 순위를 대조해야 합니다. 기존 경매개시결정 중 2022년 및 2023년 사건은 취하로 말소된 이력이 있으며, 현재 사건의 유찰 횟수는 0회입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격
대방덕산타운의 비교 단지인 덕산타운1은 920세대이며, 사용승인 관련 준공일은 1992.07.20입니다. 동일 평형 84.98㎡의 실거래 12건 평균은 262,083,333원입니다. 다만 기간이 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래 5건의 평균 260,800,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 14 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 1 | 238,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 6 | 289,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 5건 | 260,800,000원 |
| 전체 거래 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 262,083,333원 |
전체 12건의 가격은 238,000,000원~289,000,000원으로 편차가 있습니다. 감정가 266,000,000원은 전체 평균 대비 101.5%, 최근 12개월 평균 대비 102.0%입니다. 최신 실거래 267,000,000원에는 근접하지만, 해당 거래가 14층이고 경매물건은 9층이므로 층·향·내부 상태에 따른 개별 차이를 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정 · 검증 전 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,114,391원 | 9,114,391원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 247,361,609원 |
위 표는 자동 추정 배당액을 그대로 표시한 참고 시뮬레이션입니다. 신청채권액 105,960,383원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있으며, 기존 근저당권들의 배당도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 247,361,609원과 매수인 인수 0원은 확정 가능한 금액이 아닙니다. 실제 배당에서는 선순위 담보권·전세권·조세·집행비용 등을 재검토해야 합니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 소유자 잔여(추정) | 매수인 인수(잠정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 266,000,000원 | 247,361,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 212,800,000원 | 194,906,409원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 170,240,000원 | 152,942,249원 | 0원 |
회차별 예상배당 및 인수액은 같은 자동 추정 방식으로 계산됐습니다. 전세권과 담보권의 정확한 소멸·인수 여부가 확인되지 않았으므로 실제 취득비용이나 배당액의 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 대방동 대방초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 남동측은 왕복 2차선 포장도로, 북서측은 소로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 9층 세대입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스 및 난방설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대체로 평탄하게 조성된 장방형 유사 토지로 공동주택부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며 대방초등학교 절대보호구역과 나라유치원·대방중학교·대방초등학교·해바라기유치원 관련 상대보호구역이 표시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 현장 확인이 곤란해 관련 공부·인근 유사 건물·외부 관찰 등을 근거로 평가한 상태입니다.
- 환금성. 920세대 아파트단지로 동일 평형 거래 사례가 확인되지만, 1992년 준공된 건물이며 가격 범위가 238,000,000원~289,000,000원으로 넓습니다. 내부 수리 상태와 층·향에 따라 실제 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 23번 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원의 현재 효력과 매각 후 소멸 여부, 전세금 반환채무 인수 가능성을 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 2022.11.08 가압류보다 앞선 근저당권들의 말소 상태와 실제 권리 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 배당표 재검토. 신청채권액 105,960,383원에 대한 예상배당이 0원인 이유와 기존 담보권이 배당 계산에서 제외된 사유를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이며 내부 확인이 곤란했습니다. 전입세대·실제 점유자·임대차 여부를 별도로 확인하세요.
- 최근 시세 기준 적용. 전체 평균 262,083,333원보다 최근 12개월 평균 260,800,000원을 우선 기준으로 삼고, -0.8%의 최근 추세를 함께 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 최저가 266,000,000원과 1회 유찰 시 212,800,000원, 2회 유찰 시 170,240,000원을 비교하되 후속 매각가격은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·내부상태. 공용부분 미납 관리비와 내부 수리 필요 여부를 확인하고, 현장조사로 확인되지 않은 부분을 입찰가격에 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 검토하세요.
맺으며 — “가격은 보류, 권리는 재검증”
대방덕산타운 103동 908호는 신건 감정가가 266,000,000원으로, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 260,800,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -0.8%로 소폭 하락하고 있어, 감정가 그대로 입찰할 때 얻는 가격상 이점은 제한적입니다.
더 중요한 점은 권리분석 결과의 일관성입니다. 임차인 신고는 없지만 전세금 5,000,000원의 전세권이 매수인 인수 대상으로 표시돼 있고, 다른 계산에서는 이를 전액 배당하고 인수액을 0원으로 잡았습니다. 신청채권자에 대한 배당이 누락된 것으로 보이는 점까지 있어, 자동 추정만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 아파트라는 용도와 확인된 실거래 사례는 긍정적이지만, 신건 가격이 최근 시세 이상이고 전세권·담보권·배당 순위에 대한 재확인이 필요한 상태입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.3회를 참고하면서 가격 조정 가능성을 지켜보되, 실제 인수권리와 점유관계가 명확해진 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
