창원지방법원 2026타경10232. 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 소재 신율빌딩의 1층 제106호 근린생활시설을 중심으로, 부속 주차장으로 이용되는 2층 제201호의 공유지분까지 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 597,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부를 보면 소유자 이은아가 2020년 7월 1일 소유권을 취득하면서 경남은행 앞으로 채권최고액 495,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 금융기관과 보증기관의 가압류, 지방자치단체의 압류가 이어졌습니다. 경남은행의 앞선 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 채권양수인으로 기재된 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사가 신청한 별도 임의경매입니다.
말소기준권리 자체는 명확합니다. 그러나 이번 물건의 핵심은 근저당권 소멸 여부보다 임차인의 실제 권리관계입니다. 변상래의 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 특히 건물의 감정평가상 이용상태는 근린생활시설인데 임차인의 사용은 주거로 기재되어 있어, 실제 점유 부분과 임대차의 법적 성격을 구체적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 106호 도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11 |
| 건물명 / 용도 | 신율빌딩 · 집합건물(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 · 사용승인 2016.01.27 |
| 일괄매각 | 1층 제106호 근린생활시설 및 2층 제201호 공유지분(106호 부속 주차장으로 이용) |
| 소유자 | 이은아 (2020.07.01 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 597,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 경매신청채권자 | 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행) |
| 청구금액 | 491,813,684원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.01 을구 3번 · 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 495,000,000원 |
| 실제 임차인 | 변상래 1명 · 주거 사용 기재 · 배당요구 접수 |
| 지역지구 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 경남은행 근저당
말소기준권리는 2020.07.01 설정된 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 495,000,000원이며, 제201호 이은아 지분도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
말소기준 이후 설정된 삼성카드, 경남신용보증재단, 케이비국민카드, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단의 가압류 및 지방자치단체 압류도 등기상 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 말소와 조세채권의 배당순위는 별개이므로 실제 배당에서는 당해세 및 법정기일에 따른 우선순위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서 및 문건접수에 나타난 실제 임차인은 변상래 1명입니다. 사용 형태는 주거로 기재되어 있으며, 2026.05.26 배당요구를 했습니다. 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판단할 핵심 요건이 미확정입니다.
| 임차인 | 사용 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변상래 | 주거 / 전입신고일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2026.05.26 접수 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입신고일·보증금·확정일자 미상으로 대항력과 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
특히 실제 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 그 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득금액이 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 597,000,000원 가정)
신건 최저매각가 전액에 낙찰된다는 가정하에 산정한 배당입니다. 집행비용을 8,370,000원으로 추정하고, 근저당 및 후순위 채권의 금액을 반영한 단순 배당모형입니다. 실제 배당에는 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 등이 영향을 줄 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,370,000원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 20,901,799원 | 20,901,799원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 63,708,084원 | 63,708,084원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 18,121,399원 | 9,020,117원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 22,592,726원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,857,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
모형상 전체 채권액은 642,181,326원, 채권자 예상 배당액은 588,630,000원, 미배당액은 53,551,326원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
위 표는 입력된 채권액 및 순차 배분 가정을 따른 추정표입니다. 가압류채권 간 실제 안분 여부, 조세 우선순위, 임차인 배당 및 근저당 피담보채권 확정액에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4%를 기준으로 한 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 597,000,000원 | 588,630,000원 | 53,551,326원 | 모형상 0원 · 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 477,600,000원 | 470,424,000원 | 171,757,326원 | 모형상 0원 · 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 382,080,000원 | 375,930,880원 | 266,250,446원 | 모형상 0원 · 미확정 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 597,000,000원 → 477,600,000원 → 382,080,000원으로 내려갑니다. 반대로 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 이 자체가 매수인 인수액의 증가를 의미하지는 않습니다. 문제는 별도로 존재하는 임차보증금 인수 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 남문동 신율빌딩에 위치합니다. 주변은 대단지 공동주택과 상업시설 등으로 형성되어 있으며, 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2016.01.27 사용승인된 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물입니다. 제106호는 근린생활시설, 제201호는 제106호 부속 주차장으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 공용위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,517.7㎡, 지목은 주차장으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 중로 및 소로에 접하는 중로각지로, 차량 진출입 및 실제 상업시설 접근동선을 확인할 필요가 있습니다.
- 지역지구. 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 783,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 주거 이용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 업종 적합성, 임대수익, 상권, 점포 위치 및 투자자 수요에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 부속 주차장 공유지분이 포함되어 있어 권리와 이용관계가 가격 및 재매각에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 변상래의 임대차계약서, 실제 보증금, 월차임 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수 위험을 금액으로 산정할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입신고일과 확정일자, 실제 점유 개시일을 확인하고 근린생활시설에 대한 임대차보호 법령 적용관계를 검토해야 합니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
- 주거 이용 실태. 감정상 근린생활시설과 주거 임차 기재의 차이를 확인하세요. 실제 이용 현황과 공부상 용도, 건축물대장 및 임대차 목적물을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 및 공유지분. 목록2 제201호의 공유지분 범위와 주차장 이용권, 다른 공유자의 권리, 관리관계 및 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당권은 제201호 이은아 지분을 공동담보로 기재하고 있습니다. 매각목록과 공동담보 범위, 채권양도 및 말소관계를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 창원시 및 부산광역시 강서구의 압류가 기재되어 있습니다. 등기상 소멸 예정 여부와 별개로 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 경매신청채권자 확인. 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사의 채권양수 및 담보권 승계관계, 경남은행 근저당권의 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인 변상래의 실제 점유 부분과 영업 또는 거주 상태를 확인하고, 인도명령 가능성 및 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 주변 근린시설의 최근 매매사례, 임대보증금과 월세, 공실 및 관리비, 수익률을 종합적으로 비교해야 합니다. 아파트 시세나 감정가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 현장 및 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 점유 현황을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 인수 위험은 아직 열려 있다”
이 물건은 말소기준권리가 명확한 근린생활시설 경매입니다. 2020년 경남은행 근저당 이후 설정된 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 신건 배당모형에서는 53,551,326원의 채권 미배당이 예상됩니다. 하지만 후순위 채권이 미배당된다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
진짜 확인해야 할 부분은 변상래 임차인의 보증금과 대항력입니다. 현재 배당요구 사실만 확인되며, 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 모형상 매수인 인수액 0원은 확정된 권리분석 결과가 아니고, 실제 인수 가능성은 여전히 남아 있습니다.
또한 1층 근린생활시설과 2층 주차장 공유지분의 일괄매각이므로 단순 상가 매매와는 다른 이용·처분 조건을 고려해야 합니다. 실거래 시세와 임대수익이 검증되지 않은 상태에서 597,000,000원의 최저가를 저렴하다고 볼 근거도 없습니다.
결론은 권리 일부 확인, 가격 판단 보류입니다. 근저당과 후순위 등기의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 임차보증금 인수 위험, 공유지분 주차장, 상업용 부동산의 환금성 및 시세 불확실성이 겹칩니다. 임차인 권리와 실질취득금액이 확정되기 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
