창원지방법원 2026타경10260. 경상남도 김해시 삼문동 젤미마을부영아파트 109동 607호, 전용 약 47.38㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사광원으로, 2022년 10월 24일 거래가액 115,000,000원의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 임차인 박정휴의 주택임차권이 2024년 10월 25일 등기됐고, 2026년 3월 3일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 현재 말소기준권리는 2026년 3월 3일의 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입신고·확정일자·점유개시 및 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차보증금 반환의무가 당연히 사라지는 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 다만 신청채권자의 확약서가 구체적인 인수 위험을 크게 바꿉니다. 이 확약의 법적 적용 범위와 확약 밖의 점유자를 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 제109동 제6층 제607호 도로명주소: 경상남도 김해시 번화2로 90 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 47.38㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사광원 (2022.10.24. 소유권이전, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 123,861,477원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.03. 갑구 8번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 5번 · 박정휴 · 보증금 115,000,000원 · 2024.10.25. 등기 |
| 확약서 | 2026.09.02. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 및 잔존 보증금 청구 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
| 실거래 비교단지 | 젤미마을1단지부영11차 · 1,530세대 · 2002.08.12. 준공 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에는 과거 국민은행과 수성1가새마을금고 근저당권이 존재했으나, 해당 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 판단해야 할 말소기준은 2026.03.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 2026.03.10. 안산세무서장의 압류등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세의 배당 및 당해세 관련 사항은 등기 말소 여부와 별도로 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정휴 | 109동 607호 전부 주거 · 임차권등기 |
115,000,000원 | 전입 2022.10.20. 확정 2022.10.20. 점유 2022.10.24. |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 확인 |
승계신고 아님 실제 임차인 |
박정휴는 임대차계약일자 2022.08.25., 주민등록일자 및 확정일자 2022.10.20., 점유개시일자 2022.10.24.로 확인됩니다. 2024.10.25. 을구 5번 주택임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실만으로 미배당 보증금의 대항력 인수 문제가 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 박정휴와 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 1명이고, 보증금 합계는 115,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 123,861,477원을 별도의 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 평균의 116.6%
비교 대상은 젤미마을1단지부영11차의 전용 약 47.38㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 90,875,000원이고, 최신 거래는 2026년 10월 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 106,000,000원이며, 확약 적용 시 실질취득가 역시 106,000,000원입니다. 즉 최근 평균보다 15,125,000원, 최신 거래보다 16,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 47.38㎡ | 11층 | 90,000,000원 |
| 2026.10 | 47.38㎡ | 13층 | 112,000,000원 |
| 2026.10 | 47.38㎡ | 1층 | 78,000,000원 |
| 2026.10 | 47.38㎡ | 5층 | 95,000,000원 |
| 2026.10 | 47.38㎡ | 4층 | 83,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 11층 | 103,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 14층 | 94,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 7층 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 15층 | 91,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 7층 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 19층 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 5층 | 82,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.38㎡ | 12건 | 90,875,000원 |
최근 거래가격은 78,000,000원~112,000,000원으로 편차가 있습니다. 일부 거래가 106,000,000원을 웃돌기는 하지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 최고 거래 사례 하나를 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 층수와 개별 호수 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으며, 비교표에는 본건 109동의 15층 구조와 다른 19층 거래도 포함돼 있어 동일 동·동일 층 조건으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
매각대금에서 추정 집행비용 2,284,000원을 차감하면 임차보증금 우선변제에 배당 가능한 금액은 103,716,000원입니다. 보증금 115,000,000원에는 11,284,000원의 부족분이 발생합니다. 다만 이 부족분은 확약 적용 여부에 따라 매수인의 부담이 달라집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 박정휴 보증금 우선변제 | 115,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 123,861,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 11,284,000원 |
| 확약 반영 해당권리 실질 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 반영한 추정치입니다. 신청채권자에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따른 실제 배당순서·배당액 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 보증금 우선변제액과 신청채권자의 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
회차별 인수 시나리오 — 확약 유무가 결과를 바꾼다
선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낮은 낙찰가만 보고 투자성을 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어 매수인의 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 반면 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 잔존 보증금 반환의무는 매수인에게 이전되지 않는 것으로 판단합니다.
| 회차 | 예정 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 11,284,000원 | 0원 | 106,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 84,800,000원 | 32,126,400원 | 0원 | 84,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 67,840,000원 | 48,781,120원 | 0원 | 67,840,000원 |
회차별 룰상 인수액은 집행비용 등을 반영한 예상 배당 부족분입니다. 확약 반영 실질취득은 해당 임차권 인수액 0원 및 다른 인수의무가 없다는 전제로 계산한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 확약 밖의 대항력 있는 임차인이 확인되면 별도의 인수액이 발생할 수 있습니다.
1회 유찰: 84,800,000원 + 32,126,400원 = 116,926,400원.
2회 유찰: 67,840,000원 + 48,781,120원 = 116,621,120원.
집행비용 추정으로 소폭 차이는 있지만 총부담이 임차보증금 115,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 확약 미적용 시에는 최저가가 내려가더라도 실질적인 가격 경쟁력이 크게 개선되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 삼문동 소재 삼문초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 구성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남서측으로 대로2류에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕의 15층 건물 중 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 젤미마을1단지부영11차는 1,530세대이며, 준공일은 2002.08.12.입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 가격 비교의 기초는 확보됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있고, 공시지가는 1㎡당 1,154,000원입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대단지이고 최근 동일 면적 거래는 확인되지만, 실거래가가 78,000,000원~112,000,000원으로 넓게 분포합니다. 6층 개별 호수의 상태·수리 수준·점유관계에 따라 실제 처분가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본·효력 확인. 2026.09.02. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구를 확인하고, 을구 5번 박정휴 주택임차권의 잔존 보증금 반환청구가 매수인에게 행사되지 않는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약서에 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있지만, 실제 말소 절차와 필요한 서류 및 협조 주체를 확인해야 합니다. 제출 사실과 실제 등기 말소 완료는 구별해야 합니다.
- 추가 점유자 조사. 매각물건명세서의 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음” 문구를 가볍게 보면 안 됩니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자를 대조해 확약 밖의 임차관계가 존재하는지 확인해야 합니다. 신원·보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 배당관계 확인. 추정 집행비용 2,284,000원, 임차보증금 예상배당 103,716,000원, 미배당 11,284,000원을 기준으로 배당액 변동과 확약 적용 후 인수 관계를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 신청채권액 123,861,477원을 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 국세 압류·당해세. 2026.03.10. 안산세무서장의 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 실제 배당에서 조세채권이 차지할 금액과 우선순위는 별도로 점검해야 합니다.
- 입찰가 상한. 현재 실질취득가 106,000,000원은 최근 실거래 평균 90,875,000원보다 높습니다. 매수 목적과 취득부대비용을 반영해 가격상 여유가 확보되는지 판단해야 하며, 감정가가 곧 적정시세라고 가정해서는 안 됩니다.
- 유찰 후 재검토. 1회 유찰 예정가 84,800,000원과 2회 유찰 예정가 67,840,000원은 확약 적용 시 가격 비교가 달라지는 구간입니다. 다만 실제 유찰 여부·최저가 변경·권리관계 변동을 확인한 뒤 재평가해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 체납 관리비, 수선 상태, 실제 점유 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 서류를 대조하고 매각기일 2026.11.04.의 진행 여부와 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 유리하지만, 가격은 아직 비싸다”
이 물건의 권리분석은 2026.09.02. 제출된 확약서를 중심으로 달라집니다. 임차인 박정휴의 보증금 115,000,000원은 현재 최저가 106,000,000원을 초과하고, 예상 배당 부족분은 11,284,000원입니다. 확약이 없었다면 매수인이 그 부족분을 인수해 실질취득 부담이 117,284,000원으로 올라갈 수 있는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사는 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 해당 임차권에 확약이 유효하게 적용된다면 주된 인수 위험은 실질적으로 0원으로 해소됩니다. 다만 명세서의 추가 대항력 임차인 가능성은 남아 있으며, 확약 밖 임차인의 인수 위험까지 해소된 것으로 단정할 수 없습니다.
가격에서는 더욱 명확합니다. 현재 확약 반영 실질취득가 106,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 90,875,000원보다 16.6% 높고, 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건 가격에는 시장 대비 저가매수의 근거가 부족합니다.
결론은 권리 조건부 완화, 가격 보류입니다. 확약의 법적 효력과 실제 임차권 말소 가능성을 확인하고, 다른 대항력 임차인이 없다는 점까지 검증해야 합니다. 그 후에도 현재 회차는 실거래 대비 높은 가격이므로 적극적인 응찰보다는 가격 조정 여부를 검토하는 판단이 합리적입니다. 권리 위험이 줄었다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 서로 다릅니다.
