서울남부지방법원 2026타경194. 서울 금천구 가산동 대륭포스트타워5차 10층 1003호입니다. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물이며, 소유자는 주식회사엠지엠엘입니다. 2018년 8월 21일 거래가 539,000,000원으로 소유권이 이전된 이력이 있고, 이후 금융기관의 근저당 설정과 변경·말소가 이어졌습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 12월 27일 설정된 국민은행 근저당권 816,000,000원입니다.

보통 이 구조에서는 말소기준 이후의 가압류와 압류가 낙찰로 정리되는지가 핵심입니다. 실제로 이 사건의 건물 등기상 후순위 권리는 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그런데 이 물건은 일반적인 근저당 정리형 경매와 결정적으로 다른 점이 있습니다. 매각물건명세서에 별도로 존속하는 토지 지상권이 기재돼 있다는 사실입니다. 건물 등기에서 확인되는 금전채무 인수 여부만으로 권리분석을 끝내면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 근저당 소멸, 토지 지상권 존속

말소기준권리는 2023.12.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류, 국의 압류, 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 중소기업은행·국민은행·신한은행이 설정했던 다른 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

특히 지상권이 공용시설 또는 특정 시설의 설치·유지와 관련되는지, 토지의 어느 범위에 효력이 미치는지에 따라 매수 후 이용이나 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 지상권이 존재한다는 사실만으로 사용 불가능하다고 단정할 수는 없지만, 그 영향을 확인하지 않은 상태에서 권리가 깨끗하다고 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

② 임차·점유 및 인수 부담

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 사용자가 소유자인지, 별도 임차인이나 점유자가 있는지는 확정되지 않았습니다. 아파트형공장으로 이용되고 있다는 사실과 임대차가 없다는 사실은 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 941,000,000원의 적정성은 미확인

이번 매각은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 941,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인에게 별도 금전 인수액이 발생하지 않는다는 배당 추정을 적용하면 최저가 낙찰 시 취득대금과 금전 인수액의 합계는 941,000,000원입니다. 취득세·등기비용 등 부대비용과 지상권의 경제적 영향은 이 계산에 포함하지 않았습니다.

다만 비교 가능한 최근 실거래 가격과 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 현재 시장에서 저렴한지, 적정한지, 비싼지는 판단할 수 없습니다. 2018년의 과거 취득 거래가액 539,000,000원은 확인되지만, 이를 현재의 실거래 시세로 대체하는 것은 적절하지 않습니다.

시나리오상 최저매각가는 유찰에 따라 하락하지만, 가격이 내려간다고 해서 지상권 문제가 해소되지는 않습니다. 해당 지상권은 매각으로 소멸하지 않는 권리이므로, 회차와 무관하게 토지 권리관계와 사용 제한 가능성을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 941,000,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 11,810,000원을 제외한 929,190,000원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 국민은행에 816,000,000원, 신용보증기금에 113,190,000원을 배당하면 신용보증기금 채권 중 57,810,000원이 미배당으로 남습니다.

국민은행의 816,000,000원은 등기된 채권최고액을 적용한 배당 추정치이고, 실제 경매 신청 청구액은 696,425,000원입니다. 따라서 추정 배당액을 확정된 실제 채권액이나 최종 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

배당표는 집행비용 추정과 등기상 채권액을 이용한 시뮬레이션입니다. 금천세무서장의 압류에 관계된 조세채권의 금액과 법정기일, 당해세 여부 등에 따라 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 별도의 인수 규정이 없는 한 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 존속하는 토지 지상권은 금전 배당과 별개로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 가산디지털단지역이 소재해 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2009.12.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 10층 1003호입니다. 외벽은 강화유리 마감 등이며, 위생 및 급배수설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
• 실제 이용. 아파트형공장으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아니므로 산업시설의 이용 목적에 맞는 수요와 입주·사용 조건을 기준으로 검토해야 합니다.
• 토지. 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 공업용 건부지이며, 서측·북측·동측으로 포장도로와 접합니다.
• 주요 용도지역·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 산업시설 입주 요건 및 업종 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 높이·건축 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 건축선 후퇴 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있으나, 기재된 지정대상에는 외국인 등의 특정 주택 유형과 아파트가 포함됩니다. 이 아파트형공장 거래에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 별도 토지 지상권의 권리위험과는 다른 문제입니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 산업시설 집적지역이라는 입지 특성은 있으나, 실제 환금성은 산업시설 입주 자격, 업종, 현재 수요 및 권리 제한에 좌우될 수 있습니다. 비교 실거래 확인 전에는 유동성을 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 대지권의 목적인 토지 을구 1번, 2009.11.11 제83494호 지상권의 설정 목적·범위·존속기간 및 말소 가능성을 토지등기와 설정 관련 서류로 확인하세요. 지상권자 금천구에 실제 권리 행사 및 이용 제한 여부도 확인할 필요가 있습니다.
• 대지권과 지상권의 관계. 해당 지상권이 대지권에 미치는 범위 및 건물의 이용·처분에 미칠 영향을 법률 전문가와 검토하세요. 금전 인수 0원만으로 권리분석을 완료해서는 안 됩니다.
• 현장 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용업체, 점유 권원, 보증금 및 미신고 임대차 가능성을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 2026.05.18 금천세무서장 압류가 존재합니다. 조세채권액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위와 금전 부담 가능성을 검토하세요.
• 업종·입주 자격. 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당하므로 아파트형공장의 매수·입주·임대·사용과 관련된 제한 여부를 관계 기관에 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터·아파트형공장의 최근 거래와 실제 임대수요를 조사하세요. 과거 취득가 539,000,000원이나 감정가 941,000,000원만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 회차 검토. 1회 유찰 752,800,000원, 2회 유찰 602,240,000원은 최저가 시나리오일 뿐입니다. 유찰이 진행되어도 지상권은 존속하므로 가격과 권리위험을 함께 검토하세요.
• 미납 관리비·시설 부담. 지식산업센터 관리단에 공용부분 관리비 체납, 시설 관련 미납금 및 실제 인수 가능 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 산업단지 관련 규정과 최신 매각 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리상 안전”

이 물건에서 가장 위험한 착각은 국민은행 근저당이 소멸하고 매수인 금전 인수액이 0원이므로 깨끗한 경매라고 판단하는 것입니다. 건물 등기만 보면 근저당과 후순위 채권이 매각으로 정리되는 구조지만, 매각물건명세서에는 금천구를 지상권자로 하는 2009.11.11 토지 지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.

신건 최저가 941,000,000원이 시장가격에 비해 적정한지도 현재 확인할 수 없습니다. 1회 유찰 시 752,800,000원, 2회 유찰 시 602,240,000원으로 가격이 낮아질 수는 있지만, 토지 지상권은 그대로 존속하고 산업시설 특유의 이용·처분 조건도 확인해야 합니다.

따라서 결론은 입찰 보류 및 지상권 원본 확인 우선입니다. 별도 토지등기를 통해 지상권의 실질적 영향이 제한적이라는 사실을 확인하고, 적정 시세와 점유·임대관계까지 검증한 뒤에야 응찰가격을 결정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라, 낙찰 후에도 남는 토지 권리를 정확히 이해하는 데 있습니다.