창원지방법원 2026타경10278. 김해 부원역 북측에 위치한 부원역그린코아더센텀 101동 36층 3606호입니다. 전용면적은 84.9918㎡, 39층 건물 중 36층에 자리한 아파트입니다. 2018년 준공된 390세대 단지이며, 부산김해경전철 부원역과 상업시설이 가까운 입지입니다. 위치와 층수만 보면 관심을 가질 만하지만, 경매에서는 얼마에 취득하는지와 어떤 소유권을 취득하는지가 더 중요합니다.
소유자는 이근수·정명실로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2019년 6월 19일 거래가액 329,900,000원으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 신한은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김해축산업협동조합 근저당권과 공동소유자별 강제경매개시결정, 가압류가 등기되었습니다. 말소기준권리 자체는 비교적 명확하지만, 서로 다른 지분에 대한 경매개시결정이 존재한다는 점은 반드시 구별해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 606-3 부원역그린코아더센텀 101동 36층 3606호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 김해대로 2349 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9918㎡ · 방 3개 · 주방 및 식당 · 거실 · 지상 39층 중 36층 |
| 단지 현황 | 390세대 · 2018.12.28 준공 |
| 소유자 | 이근수(지분 2분의 1), 정명실(지분 2분의 1) |
| 소유권 이전 | 2019.06.19 · 거래가액 329,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정명화 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.19 신한은행 근저당권 · 채권최고액 277,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대차 확인 | 신고·확인된 임차인 없음 · 현장조사 시 거주자 부재로 상세 임대차 미확인 |
| 매각범위 확인사항 | 공동소유자 각각의 지분에 강제경매개시결정 등기 · 실제 매각 대상 범위 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 지분이 관건
말소기준권리는 2019년 6월 19일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 277,200,000원이며, 이후 설정된 김해축산업협동조합 근저당권과 가압류, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국토지신탁 명의 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐고, 김해시의 지분 압류도 2019년 11월 29일 말소됐습니다.
따라서 감정가 367,000,000원과 최저가 367,000,000원이 제시됐다는 사실만으로 이 사건의 낙찰자가 아파트 전체 소유권을 취득한다고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서와 매각 대상 부동산 표시에서 전체 매각인지, 특정 지분 매각인지, 관련 절차가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다. 지분만 매각되는 경우 일반적인 아파트 전체 거래가와 직접 비교하는 가격 분석은 적용하기 어렵습니다.
임대차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인이 필요하다
등기상 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 임대차가 확정적으로 확인된 것은 아닙니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
소유자들의 등기상 주소가 해당 3606호로 변경된 이력은 있지만, 이것만으로 현재 두 사람이 모두 거주한다거나 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 낙찰 전 전입세대 확인, 현황조사와 매각물건명세서 대조, 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 숨은 대항력 임차인이 확인된다면 미배당 보증금의 인수 여부에 따라 실질취득액도 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
부원역그린코아더센텀의 전용 84.7~84.99㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 340,666,666원이지만, 판단에 더 중요한 것은 최근 12개월 9건의 평균 338,111,111원과 2026년 9월 최신 거래 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.70㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 84.83㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 17 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 29 | 339,000,000원 |
| 2026.05 | 84.70㎡ | 19 | 346,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 27 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.83㎡ | 16 | 368,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 29 | 375,000,000원 |
| 2025.09 | 84.70㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 338,111,111원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 340,666,666원 |
현재 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균 338,111,111원보다 28,888,889원 높습니다. 최근 평균 대비 108.5%로, 현재 회차에서 최저가로 낙찰받더라도 가격상 할인 매입이 아닙니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교하면 차이는 57,000,000원입니다.
특히 주목할 부분은 거래 방향입니다. 2025년 11월에는 29층 거래가 375,000,000원이었지만, 2026년 9월 거래는 300,000,000원·310,000,000원·315,000,000원으로 형성되어 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세도 -2.9%입니다. 개별 층과 주택 상태의 차이가 있으므로 동일한 가격으로 단정할 수는 없지만, 현재 시장이 상승세라고 보기 어려운 수치입니다.
본건은 36층으로 비교 거래보다 높은 층이라는 장점이 있을 수 있으나, 그 사실만으로 최근 평균보다 높은 최저가를 정당화하기는 어렵습니다. 가격 하락 추세 -2.9%까지 반영하면 신건 응찰은 신중해야 합니다.
제공된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 293,600,000원, 2회 유찰 시에는 234,880,000원입니다. 이는 실제 유찰이 발생했을 때의 가정 가격이지 확정된 향후 매각가격은 아닙니다. 또한 매각 대상이 지분인지 전체 소유권인지 확인되기 전에는 이 가격을 일반적인 아파트 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 5,938,000원이고 채권자에게 배당되는 금액은 총 361,062,000원입니다. 채권 청구액 합계 513,815,665원에 대해 152,753,665원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 다만 이 표는 등기상 채권최고액과 신청채권 청구액을 적용한 단순 추정치로, 실제 배당표와는 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,938,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정명화 (갑구 6번) | 80,000,000원 | 47,862,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 정명화 (갑구 7번) | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김해축산업협동조합 | 40,615,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 513,815,665원 | 361,062,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 152,753,665원 |
배당은 채권최고액과 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산한 추정입니다. 신한은행 등의 실제 채권 잔액, 배당요구 적법성, 채권 간 순위, 조세채권, 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 특히 공동소유자 지분별 경매개시결정에 표시된 정명화 관련 청구액은 동일 채권의 중복 반영 가능성을 확인해야 합니다. 실제 배당은 그 결과에 따라 달라집니다.
따라서 현재 계산상의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자에 대항력 있는 임대차가 존재한다면 별도 인수 문제가 발생할 수 있고, 매각 대상 지분의 범위도 확인해야 합니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 367,000,000원 | 152,753,665원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 293,600,000원 | 225,126,065원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 234,880,000원 | 283,023,985원 | 0원 |
신건에서는 정명화 관련 갑구 6번 경매개시결정에 47,862,000원이 배당되는 계산이지만, 유찰 시나리오에서는 해당 항목의 예상배당이 0원으로 감소합니다. 유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 증가하지만, 이 금액이 곧바로 매수인 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 어디까지나 현재 확인된 등기상 권리와 배당 가정에 따른 결과입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부원동 소재 부산김해경전철 부원역 북측 인근입니다. 근린생활시설 등 상업시설이 밀집한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스 승강장과 경전철이 있습니다. 남측으로 광대로, 동측과 북측으로 소로에 접하는 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 39층 건물 중 36층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 마련되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 관련 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 3,346,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 시 거주자 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 390세대 단지로 유사 면적의 실거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 과거보다 낮아지고 있습니다. 36층의 개별 가치와 별개로 가격 추세 -2.9%를 고려한 보수적인 매도가정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인이 최우선. 2026타경10278은 정명실 지분에 대한 경매개시결정으로 등기되어 있고, 2026타경10316은 이근수 지분에 관한 별도 개시결정입니다. 매각물건명세서와 매각 대상 표시를 확인하여 전체 소유권 취득 여부부터 확정해야 합니다.
- 대항력 있는 임차인 확인. 현장조사에서 임대차가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 점유자, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정하지 마세요.
- 응찰가와 최근 시세 비교. 현재 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균 338,111,111원을 초과합니다. 최신 거래 310,000,000원과 가격 추세 -2.9%도 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가는 293,600,000원, 2회 유찰 가정가는 234,880,000원입니다. 다만 매각 범위가 지분이면 이 가격을 아파트 전체 실거래와 직접 비교할 수 없습니다.
- 배당 관계 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 277,200,000원, 김해축산업협동조합 근저당 채권최고액 36,000,000원 및 정명화 관련 경매개시결정의 청구관계를 확인해야 합니다. 실제 채권 잔액과 중복청구 가능성에 따라 배당은 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도와 관리비. 현장 내부 및 점유 상태가 확인되지 않았으므로 인도 절차, 이사 협의 필요성, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.10.22 발급 등기사항전부증명서 내용과 실제 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
부원역그린코아더센텀 3606호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 현재 계산에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균 338,111,111원보다 높고, 최신 거래 310,000,000원과의 차이도 큽니다. 최근 가격 추세는 -2.9%로 하락하고 있습니다.
무엇보다 이 사건은 공동소유자별 지분에 각각 강제경매개시결정이 존재하므로, 낙찰로 취득하는 권리의 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현장조사에서 임대차 내용을 확인하지 못한 점도 남아 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 신건 가격 메리트 부족, 매각범위 및 점유관계 확인 전 응찰 보류입니다. 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전성과 수익성이 모두 확보된 경매로 판단해서는 안 됩니다.
