서울남부지방법원 2026타경213. 영등포구 양평동4가 선유도역 2차아이에스비즈타워 6층 608호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 다우리시스템주식회사이고, 2023년 6월 8일 하나은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·기술보증기금·중소기업은행의 가압류와 국가의 압류가 등장했으며, 하나은행의 신청으로 경매가 개시됐습니다.
표면적으로는 말소기준권리 이후의 담보·집행 관련 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 보증금 반환 부담이 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 2016년 10월 5일 전입자로 조사된 임차인이 있습니다. 따라서 등기부만 확인하고 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동4가 80 선유도역 2차아이에스비즈타워 제6층 제608호 도로명: 서울특별시 영등포구 선유로49길 23 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 공장(기타공장) · 현황 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층/지상 15층 중 제6층 제608호 |
| 사용승인일 | 2014.11.19 |
| 소유자 | 다우리시스템주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 938,000,000원 / 938,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 738,619,770원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.08 하나은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 11,000,000원 |
| 실질취득금액 | 949,000,000원 (신건 최저가 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 핵심은 선순위 임차인
2015년부터 2023년 초까지 설정된 중소기업은행 근저당권 5건은 2023.06.08 등기상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 6번 하나은행 근저당권 840,000,000원입니다. 그 후 설정된 가압류 3건, 경매개시결정 및 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)엠플러스씨엔씨, 이한정 | 2016.10.05 | 11,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 매수인 인수 11,000,000원 |
| 이원홍 | 2026.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 보증금 확인 필요 |
임차인 및 점유자 2명으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 대항력 및 인수 여부는 조사된 전입일과 권리관계를 기준으로 판단했습니다.
신건 최저가 938,000,000원에 낙찰받는다면 인수 보증금을 포함한 실질취득금액은 949,000,000원입니다. 이 금액에는 취득세, 미납 관리비, 명도비용 등이 포함되지 않습니다.
특히 공부상 공장이면서 사무실로 이용 중인 물건이므로, 임차인의 실제 점유와 사업자등록 등 대항요건의 유지 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 감정평가 과정에서도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 현황을 직접 확인하는 데 제한이 있었습니다. 인수 예상액 11,000,000원은 현재 확인된 권리관계에 따른 금액이며, 최종적으로는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 검토 — 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단
감정가와 최저매각가는 모두 938,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%가 최저매각가로 설정돼 있습니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 11,000,000원이 별도로 인수되므로 신건 기준 실질취득금액은 949,000,000원입니다.
| 감정가 | 938,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 938,000,000원 (100%) |
| 대항력 임차인 인수액 | 11,000,000원 |
| 현재 실질취득금액 | 949,000,000원 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 750,400,000원 (80%) |
| 2회 유찰 시 최저가 | 600,320,000원 (64%) |
현재 감정가 938,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 확정할 수 없습니다. 유찰로 최저매각가가 하락하더라도 인수 보증금 11,000,000원은 별도 부담이므로 낙찰가만 보고 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 938,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,780,000원 |
| 인수 · (주)엠플러스씨엔씨, 이한정 | 11,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 153,000,000원 | 86,220,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 144,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 37,345,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 하나은행의 경매 신청 청구액은 738,619,770원으로, 근저당 채권최고액과 실제 배당채권액은 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
예상 집행비용은 11,780,000원이고, 하나은행에 840,000,000원, 신용보증기금에 86,220,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권자 청구액 합계 1,174,345,291원 중 예상 배당액은 926,220,000원으로, 248,125,291원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
여기서 주의할 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 것입니다. 가압류 채권자가 배당받지 못한 금액을 매수인이 일반적으로 떠안는 것은 아닙니다. 반면 대항력 임차인의 보증금 11,000,000원은 배당되지 않고 별도로 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 감소와 인수액은 구분
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 938,000,000원 | 926,220,000원 | 248,125,291원 | 11,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 750,400,000원 | 740,496,000원 | 433,849,291원 | 11,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 600,320,000원 | 591,916,800원 | 582,428,491원 | 11,000,000원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 하락하지만, 현재 권리관계에 따른 선순위 임차인 보증금 인수액은 각 회차 모두 11,000,000원으로 추정됩니다. 이 사건은 인수 보증금이 최저매각가보다 큰 유형은 아니므로, 낙찰가가 내려가더라도 총취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 사례는 아닙니다.
한편 예상배당에서는 현재 회차와 1회 유찰 시 하나은행의 신청 청구액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청 청구액 738,619,770원에 비해 배당액 591,916,800원이 부족합니다. 이는 채권자 측 배당 문제이며, 일반적인 후순위 가압류 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구 양평동4가, 지하철 9호선 선유도역 남동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 선유도역과 각종 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2014.11.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 커튼월 및 일부 패널 마감이고 창호는 강화유리입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(기타공장)이지만 현재 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로, 내부 현황은 건축물현황도·외관·탐문 등을 참고했습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역에 위치한 공장용지이며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 토지면적은 5,877.7㎡이고 공시지가는 7,604,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 교육환경보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가 관련 구역도 표시돼 있으므로 실제 취득 및 이용 목적에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 사용 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 선유도역 인근 지식산업센터·업무시설 입지이지만 주거용 아파트와는 거래시장 및 매수층이 다릅니다. 환금성은 유사한 공장·사무실 실거래, 공실 수준 및 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. (주)엠플러스씨엔씨, 이한정의 보증금 11,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되는지 확인하세요. 임대차계약서, 사업자등록 등 대항요건, 점유 지속 여부와 보증금 반환·정산 내역을 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자. 이원홍의 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 확인하세요. 대항력이 없는 것으로 분류되더라도 실제 점유에 따른 인도 및 명도 절차는 별개입니다.
- 실질취득금액. 신건 최저가 938,000,000원에 인수 보증금 11,000,000원을 더한 949,000,000원을 기본으로 취득 관련 비용과 명도비용을 별도 검토하세요.
- 유사 실거래. 선유도역 2차아이에스비즈타워와 주변 지식산업센터의 실제 거래가격을 비교해야 합니다. 감정가만으로 적정 시세나 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 공부상 용도. 공장(기타공장)과 현황 사무실 이용의 적합성, 입주자격 및 업종 제한, 향후 임대·매각 가능성을 확인하세요.
- 실제 내부 상태. 감정평가 당시 내부 직접조사가 제한됐으므로 내부 시설, 수리 필요성, 분할 사용 및 실제 점유 상황을 확인하세요.
- 세금 및 배당. 영등포세무서장의 압류 관련 체납세액, 법정기일과 우선순위를 확인하세요. 당해세 등 실제 배당에 우선하는 채권이 있으면 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 점유자 인도 협의 비용을 확인하세요. 낙찰대금 외 자금 부담이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 원본을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 보증금 인수 없음”
이 물건은 하나은행 근저당 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재합니다. 따라서 권리가 모두 깨끗하게 정리되고 인수액도 없는 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
신건 최저매각가 938,000,000원에 인수 예상 보증금 11,000,000원을 더하면 실질취득금액은 949,000,000원입니다. 이 금액을 기준으로 유사한 지식산업센터·공장·사무실의 실제 시세와 비교해야 투자 적정성을 판단할 수 있습니다.
현재 가장 중요한 점검사항은 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부, 이원홍의 점유·임대차관계, 공부상 공장과 현황 사무실의 이용 적합성, 그리고 실질취득금액 대비 시장가격입니다. 인수 예상액 자체는 확인 가능하지만 실제 시세와 점유관계에 대한 검증이 필요하므로 신건 입찰은 신중해야 합니다.
결론은 ‘등기상 후순위 권리는 정리되지만 선순위 임차인 인수 부담이 있는 물건, 가격 판단은 보류’입니다. 입찰 여부는 임차인 권리의 원본 확인과 시세 검증을 마친 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
