창원지방법원 2026타경10314. 창원시 의창구 북면 감계리의 창원포레힐스데시앙 108동 2302호가 강제경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.8318㎡, 철근콘크리트조 지상 24층 건물의 23층에 위치한 아파트입니다. 단지는 1,000세대 규모로, 2025년 1월 21일 준공된 비교적 새로운 공동주택입니다.
소유자는 이석호입니다. 등기부상 2022년 1월 5일 매매를 원인으로 2025년 5월 12일 소유권이 이전되었으며, 당시 거래가액은 247,030,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 주식회사 더블유솔루션대부가 청구금액 73,625,574원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리 구조에서 눈에 띄는 부분은 근저당권이나 가압류가 별도로 등기되어 있지 않다는 점입니다. 2026년 3월 10일 강제경매개시결정이 말소기준권리가 되며, 해당 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 권리분석상 낙찰자가 별도로 인수할 등기상 채무는 없습니다.
가격도 검토할 만합니다. 동일 평형 최근 거래는 260,000,000원~275,000,000원 범위이며, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 269,000,000원입니다. 현재 최저매각가 249,000,000원은 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 모두 밑돕니다. 다만 층·향·내부 상태에 따른 실제 가치는 별도로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 290 창원포레힐스데시앙 108동 23층 2302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계로187번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8318㎡ · 지상 24층 중 23층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,000세대 · 2025.01.21 |
| 소유자 | 이석호 (단독소유 · 2025.05.12 소유권이전) |
| 등기상 거래가액 | 247,030,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 더블유솔루션대부 |
| 청구금액 | 73,625,574원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2026.03.10 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
등기부의 핵심 흐름은 단순합니다. 최초 소유권보존등기 당시 주식회사 태영건설 지분 5분의 4, 주식회사 대저건설 지분 5분의 1로 등기되었고, 이후 전체 지분이 이석호에게 이전되었습니다.
최초 소유권보존등기에는 입주예정자의 동의 없는 양도나 제한물권 설정 등을 금지하는 금지사항등기가 부기되어 있었습니다. 그러나 2025년 5월 12일 소유권이전등기에 따라 해당 금지사항등기는 말소되었습니다. 따라서 현재 이를 별도로 인수해야 하는 존속 권리로 볼 근거는 없습니다.
그 뒤 2026년 3월 10일, 주식회사 더블유솔루션대부가 채권자로 기재된 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 등기가 말소기준권리이며, 경매 매각에 따른 소멸 대상입니다. 등기부상 근저당권이나 별도 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 92.9%
비교 대상은 동일 단지 창원포레힐스데시앙의 전용 59.83㎡ 거래입니다. 최근 확인되는 실거래는 3건이며, 모두 2026년 9~10월 거래입니다. 최근 12개월 평균은 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.83㎡ | 8층 | 269,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 14층 | 275,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 18층 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 3건 | 268,000,000원 |
최근 거래의 최저가는 260,000,000원, 최고가는 275,000,000원입니다. 최저매각가 249,000,000원은 이 거래 범위보다 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 92.9%입니다.
최신 거래인 2026년 10월의 269,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 과거 거래를 포함한 장기 평균에만 의존하지 않더라도, 현재 가격이 최근 실거래 수준보다 낮다는 판단에는 근거가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
신건 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 공제한 뒤 신청채권자의 청구금액이 전액 배당되는 구조입니다. 배당 후 잔여금은 소유자에게 교부되는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,286,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 더블유솔루션대부 | 73,625,574원 | 73,625,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 171,088,426원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용 4,286,000원은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정액입니다. 신청채권자 청구금액 73,625,574원은 전액 배당되는 것으로 계산되며, 소유자 잔여금은 171,088,426원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 가격·배당 시나리오
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 아래는 향후 유찰이 발생할 경우의 최저매각가와 배당 결과를 비교한 것입니다. 유찰 여부나 실제 낙찰가격이 확정된 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 249,000,000원 | 73,625,574원 | 171,088,426원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 199,200,000원 | 73,625,574원 | 121,985,626원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 159,360,000원 | 73,625,574원 | 82,703,386원 | 0원 |
각 시나리오에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 73,625,574원으로 동일하며, 미배당 부족액은 0원입니다. 등기상 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 실제 임대차·점유 상태에 관한 추가 위험이 확인되지 않는다는 전제의 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 감계중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·학교·공장 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 운행횟수와 버스정류장까지의 거리 등을 종합한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 24층 아파트의 23층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 화강석타일 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 아파트용 건부지로 이용 중입니다. 동측·북측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 약 12m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계2지구)이며, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 관련 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 900,900원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 세대 내부의 실제 유지·보수 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,000세대 규모의 2025년 준공 아파트로, 동일 면적의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 최근 실거래 표본이 3건이므로 거래 활발도나 향후 매각 용이성을 단정하기보다는 인근 경쟁 매물과 거래량을 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 재확인. 최근 12개월 평균 268,000,000원, 최신 거래가 269,000,000원과 응찰 예정가를 비교하세요. 단지 평균보다 낮은 가격이라고 해서 모든 입찰가격이 유리한 것은 아닙니다.
- 실제 점유자·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조하고, 점유자와 임대차의 존재 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 강제경매 원인 및 권리 확인. 신청채권자는 주식회사 더블유솔루션대부이며, 청구금액은 73,625,574원입니다. 강제경매개시결정 이후의 추가 권리변동이나 경매절차 변경 여부를 최신 등기부와 법원 기록으로 확인하세요.
- 기존 금지사항등기 말소 확인. 소유권보존등기 당시의 금지사항등기는 2025년 5월 12일 소유권이전등기에 따라 말소되었습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 존속 여부를 다시 확인하세요.
- 관리비·명도 비용 점검. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 관리사무소에 확인하고, 현재 점유자의 퇴거 및 인도 절차에 따른 비용도 반영하세요.
- 현장 상태 확인. 본건은 지상 24층 중 23층입니다. 조망·향·일조·누수·소음·승강기 접근성과 실내 마감 상태를 확인한 뒤 실거래 비교가격을 보정하세요.
- 입찰 경쟁과 회차별 가격. 현재 최저가는 249,000,000원이며, 1회 유찰 시 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 유찰을 확신하지 말고 감당 가능한 응찰 상한을 미리 정하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원자료를 반드시 확인하세요. 특히 매각기일 2026.11.04 이전에 사건 진행 상태와 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고 가격도 검토할 만하다”
창원포레힐스데시앙 108동 2302호는 등기상 권리 구조가 단순하면서 최근 실거래 대비 가격 경쟁력도 확인되는 아파트 경매입니다. 별도의 근저당권이나 가압류가 없고, 과거 금지사항등기는 이미 말소되었습니다. 강제경매개시결정이 말소기준권리가 되며, 현재 자료상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
가격 역시 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 249,000,000원은 동일 평형 최근 실거래 평균 268,000,000원의 92.9%이며, 최신 거래인 269,000,000원보다도 낮습니다. 이 비교는 단순히 과거 전체 평균만을 사용한 것이 아니라 최근 12개월 거래를 기준으로 한 결과입니다.
그렇다고 위험이 전혀 없다고 볼 수는 없습니다. 최근 거래 표본이 3건으로 적고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하기 전까지는 예상 인수액 0원을 확정된 실질취득비용으로 받아들여서는 안 됩니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용도 별도로 검토해야 합니다.
종합하면, 등기상 권리는 양호하고 신건 가격도 최근 시세보다 낮아 관심을 가질 만한 물건입니다. 입찰의 핵심은 현장과 점유관계를 검증하고, 실제 낙찰가격이 상승하더라도 충분한 가격 여유를 유지하는 것입니다. 권리 확인을 마친 뒤 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
