서울남부지방법원 2026타경216. 양천구 신월동 수명산에스케이뷰아파트 101동 804호가 강제경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,110,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정완숙, 경매신청 채권자는 정재식이며 청구금액은 15,472,700원입니다. 등기상 말소기준권리는 2009년 7월 22일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 사람이 확인된다는 점입니다.
임차인 황기진의 전입신고일은 2009년 5월 7일입니다. 근저당권 설정일인 2009년 7월 22일보다 앞섭니다. 다만 전입일만으로 대항력의 모든 요건이 입증되는 것은 아니며, 실제 점유와 임대차관계, 보증금, 확정일자 등이 추가로 확인되어야 합니다. 따라서 이 물건은 배당표에서 인수액을 0원으로 계산했다고 해서 안전하게 인수액 0원이라고 결론 내릴 수 있는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1053 수명산에스케이뷰아파트 제101동 제8층 제804호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 월정로 306 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 8층 |
| 시세 비교 기준 | 전용 128.76㎡ · 수명산SKVIEW |
| 단지 규모 / 준공 | 171세대 · 2009.03.25 |
| 소유자 | 정완숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정재식 / 15,472,700원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차관계 | 황기진 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자 확인이 핵심
말소기준권리는 2009.07.22 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 530,000,000원)은 2020.10.29 이미 말소되었습니다. 2026.06.24 접수된 강제경매개시결정 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황기진 점유 부분 미상 |
2009.05.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 황기진 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 이는 선순위 대항력 가능성을 보여주는 단서이지 대항력의 최종 확정은 아닙니다. 확정일자와 우선변제권 행사 여부도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래 평균보다 비싸다
수명산SKVIEW의 유사 면적 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 938,333,333원이지만 과거 저가 거래가 포함되어 있어 현재 시세 판단에는 최근 12개월 평균인 1,020,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 +15.9%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 120.99㎡ | 9층 | 1,035,000,000원 |
| 2026.08 | 119.98㎡ | 2층 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 128.76㎡ | 4층 | 1,135,000,000원 |
| 2026.05 | 120.99㎡ | 8층 | 1,040,000,000원 |
| 2026.02 | 127.89㎡ | 4층 | 960,000,000원 |
| 2025.09 | 127.89㎡ | 5층 | 915,000,000원 |
| 2025.06 | 128.76㎡ | 5층 | 960,000,000원 |
| 2025.04 | 119.98㎡ | 11층 | 880,000,000원 |
| 2024.07 | 128.76㎡ | 2층 | 930,000,000원 |
| 2024.04 | 127.89㎡ | 5층 | 950,000,000원 |
| 2023.06 | 119.98㎡ | 6층 | 775,000,000원 |
| 2023.03 | 119.98㎡ | 9층 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 5건 | 1,020,000,000원 |
가장 최근 거래인 2026년 10월의 가격은 1,035,000,000원입니다. 신건 최저가 1,110,000,000원은 이 최신 거래가격보다도 높습니다. 물론 비교 거래의 전용면적은 120.99㎡로 시세 매칭 기준인 128.76㎡와 다르므로 개별 거래를 직접 동일 조건으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 최근 12개월 유사 면적 5건 평균과 비교해도 최저가가 108.8%에 이릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
아래는 매각대금 1,110,000,000원을 기준으로 집행비용과 확인된 채권을 반영한 단순 예상배당입니다. 선순위 전입자 황기진의 보증금과 우선변제권이 확인되지 않았으므로 임차인 관련 배당·인수위험을 반영하지 않은 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 정재식 | 15,472,700원 | 15,472,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 961,027,300원 |
집행비용 13,500,000원, 확인된 채권 배당 135,472,700원을 반영한 계산입니다. 소유자 잔여 961,027,300원은 선순위 임차인 보증금·우선변제금·당해세 등을 반영하지 않은 잠정값입니다. 실제 배당 순서와 금액은 확정된 권리관계에 따라 달라집니다. 예상배당표의 매수인 인수 0원 가정은 최종 권리판정을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 유찰만으로 위험이 해결되지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 소유자 예상 잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,110,000,000원 | 961,027,300원 | 확인 불가 |
| 1회 유찰 (80%) | 888,000,000원 | 741,247,300원 | 확인 불가 |
| 2회 유찰 (64%) | 710,400,000원 | 565,423,300원 | 확인 불가 |
회차별 잔여금은 각각의 단순 배당 시나리오 수치로, 임차인 권리와 실제 집행비용 변동 등이 반영되지 않았습니다. 유찰 후 최저매각가는 향후 실제 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강신초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 연립주택, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역은 약 1.3km 통행거리에 있으며, 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 8층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있으며 지하 1층은 주차장으로 이용합니다.
- 도로 및 토지. 단지 서측으로 포장된 중로에 접하고, 토지는 2필지 일단의 대략 평지로 아파트 단지 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시 적용 여부와 구체적인 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가는 3,962,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 171세대 규모이며 비교 가능한 실거래는 12건 확인됩니다. 최근 거래가격은 상승 추세이지만 면적·층별 가격 차이가 존재하므로 개별 호수의 상태와 매수 수요를 별도로 살펴봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인이 최우선. 황기진의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 대항력과 매수인 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우 낙찰가에 인수액을 합산해 최근 시세와 비교해야 합니다. 확인 전에는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균 1,020,000,000원의 108.8%입니다. 최신 거래가격 1,035,000,000원보다도 높아 현재 가격에 뚜렷한 할인 이점이 없습니다.
- 유찰 시 재검토. 회차별 시나리오는 888,000,000원과 710,400,000원이지만, 임차인 인수액이 확정되지 않은 상황에서는 낮아진 최저가만으로 매력적인 투자라고 판단해서는 안 됩니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 아파트 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있으므로, 경매 취득에 대한 적용 여부와 후속 이용·거래 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 등 추가 비용도 관리사무소에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료와 실제 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 선순위 임차인”
수명산SKVIEW 804호는 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 분명한 사건입니다. 그러나 2009.05.07 전입한 황기진이 확인되며, 보증금과 확정일자가 미상이라는 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나 권리상 안전하다고 평가할 수 없습니다.
가격도 적극적인 신건 응찰을 뒷받침하지 못합니다. 최저매각가 1,110,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 1,020,000,000원의 108.8%이고, 최신 거래가격도 웃돕니다. 최근 가격 추세가 +15.9%로 상승하고 있다는 점은 긍정적이지만, 그 자체로 시세 이상의 입찰가가 정당화되지는 않습니다.
이 사건의 판단 순서는 분명합니다. 첫째, 선순위 전입자의 권리와 인수 가능 보증금을 확정합니다. 둘째, 낙찰가에 실제 인수액을 합산해 실질취득금액을 계산합니다. 셋째, 그 금액을 최근 실거래 시세와 비교합니다. 현재로서는 권리 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 메리트 부족이라는 결론이 타당합니다. 종합 평가는 C등급입니다.
