창원지방법원 2026타경10340. 경상남도 김해시 삼계동 라비앙로즈 102동 204호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되지만, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 위치하고, 단지 전체는 48세대입니다. 평가 대상 면적은 87.5952㎡입니다.

소유자 신정의는 2013년 10월 18일 이 물건을 거래가 235,900,000원에 취득했습니다. 이후 여러 차례 금융기관 근저당권이 설정·말소되었고, 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2015년 9월 1일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 188,400,000원이며, 이후 리드코프 근저당권과 국가·국민건강보험공단 압류가 설정되었습니다.

경매 신청채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 경매개시결정 등기에는 하나은행이 양도인으로 기재되어 있고, 청구금액은 150,393,011원입니다. 따라서 최초 근저당권자와 현재 경매 신청채권자의 관계를 구분하고, 실제 배당 단계에서는 채권양도관계와 확정 채권액을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 압류는 배당 확인

말소기준권리는 2015.09.01 하나은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 188,400,000원으로, 그 이후 설정된 리드코프 근저당권 35,100,000원, 국가 압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 등기상 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리들입니다.

2012년 경남은행 근저당권, 2013년 경남은행 근저당권, 2015년 대연새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2025년에 설정된 부산신용보증재단·이영철·배경환의 가압류도 2026년 변제계획인가결정에 따라 말소 처리되어, 현재 남아 있는 후순위 가압류로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 추정 0원, 점유는 미확인

확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 임차보증금의 인수액이 산정되지 않았으므로, 현 단계에서는 매수인 인수 추정액 0원으로 분석합니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있으며, 현장조사 당시 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 소유자 거주 여부 또한 확인되지 않았으므로, 점유 형태와 전입신고 상태를 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

라비앙로즈는 48세대의 소규모 공동주택으로, 비교 가능한 실거래 표본이 많지 않습니다. 전체 거래 12건의 평균은 247,083,333원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 가격도 포함되어 있습니다.

가격 메리트를 판단할 때는 장기 전체 평균보다 최근 12개월 집계 평균 238,750,000원(4건), 최신 실거래 250,000,000원(2024.11), 그리고 최근 거래가격 추세 -5.0%를 우선 살펴야 합니다.

전체 평균만 보면 최저가 241,000,000원이 평균 거래가 247,083,333원보다 낮습니다. 하지만 이는 오래된 고가 거래의 영향을 받는 수치입니다. 보다 최근의 집계 평균은 238,750,000원으로 내려왔고, 현 최저가는 해당 평균의 100.9%입니다.

최신 기록인 2024년 11월 거래가 250,000,000원보다는 최저가가 낮지만, 이 거래 역시 2026년 11월 매각기일을 기준으로는 오래된 사례입니다. 2025~2026년의 새로운 가격 수준을 직접 보여주는 거래가 확인되지 않으므로, 2024년 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하는 데에는 주의가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 작성한 배당 구조입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 반영했으며, 집행비용은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권잔액, 채권양도관계, 세금 및 우선 배당 항목에 따라 달라집니다.

집행비용 4,174,000원 추정, 근저당 채권최고액 합계 223,500,000원 기준. 당해세·교부청구 세액·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 소유자 잔여 13,326,000원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 개선되지만 채권 미배당은 증가

현재는 0회 유찰 신건입니다. 향후 유찰되는 경우를 가정하면 감정가 대비 80%, 64%의 매각가격 시나리오를 비교할 수 있습니다.

유찰 시 채권자에게 배당되지 않는 금액은 증가하지만, 현재 확인된 근저당권의 미배당분이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원이며, 이는 추가적인 인수 권리나 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않는다는 전제입니다.

가격 관점에서는 192,800,000원과 154,240,000원 구간이 현재의 238,750,000원이라는 최근 거래 집계 평균보다 낮습니다. 다만 유찰은 확정된 일정이 아니며, 하락 추세와 거래 부족을 고려하면 단순한 할인율만으로 안전마진을 보장받을 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 삼계동 소재 김해분성고등학교 남측 인근입니다. 주변은 유사한 공동주택과 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 감정평가에서는 제반 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 단지 남측은 소로2류, 동측은 중로1류에 접해 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 중 2층입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되어 있고, 급·배수설비와 위생설비, 도시가스설비, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 내부 상태. 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·드레스실·발코니 등으로 구성되지만, 폐문으로 실제 내부 상태를 확인하기 어려웠습니다. 수리 상태나 내부 하자의 존재 여부를 확정할 수 없습니다.
• 토지. 3필 일단의 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 공동주택(연립주택) 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,230.5㎡, 개별공시지가는 975,400원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 확인이 제한되어 있어 실제 현황 점검이 필요합니다.
• 환금성. 48세대의 소규모 연립주택이고 실거래는 2021~2024년의 12건으로 구성되어 있습니다. 최근 기록 이후 거래 공백이 있어 대단지 아파트처럼 상시 거래가 가능한 시장으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 기준 재검증. 전체 평균 247,083,333원보다 최근 평균 238,750,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 100.9%이며 가격 추세는 -5.0%입니다. 2024.11 이후 거래 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 점유자·임차인 확인. 임대관계가 미상이고 내부 조사가 제한되었습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입 및 실제 점유 상태를 확인해 대항력 있는 임차인이나 별도 인수 위험이 있는지 점검하세요.
• 국세·건강보험료 교부청구. 국가 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건의 실제 채권액, 교부청구 및 우선 배당순위를 확인하세요. 예상배당상 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
• 채권양도관계 확인. 말소기준권리 설정자는 하나은행이고 현재 경매 신청채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 채권양도관계, 현재 채권잔액과 청구금액 150,393,011원의 관계를 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 과거 신탁 및 전매제한 관련 기재 중 갑구 4-2-1 경정 사항을 확인하고, 원등기의 말소 상태 및 현재 법적 효력을 원본 서류와 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 현장 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 수리 상태, 누수, 설비 작동 상태 및 점유자에 따른 명도 비용 발생 가능성을 점검하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
• 유찰 가정과 실제 매각가격 구분. 1회 유찰 192,800,000원, 2회 유찰 154,240,000원은 조건부 시나리오입니다. 유찰이 실제로 발생할지는 확정할 수 없으므로 현재 신건 입찰 판단과 구분해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

김해 라비앙로즈 102동 204호의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2015년 하나은행 근저당권이고, 후순위 리드코프 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 임대관계 미상, 내부 확인 제한, 국세·건강보험료 압류, 과거 금지사항등기 경정 기재는 확인해야 할 사항입니다. 특히 권리관계가 단순해 보인다는 이유만으로 현장조사와 원본 대조를 생략해서는 안 됩니다.

가격 판단은 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저매각가 241,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 238,750,000원의 100.9%입니다. 전체 평균 대비 97.5%라는 수치만으로는 가격 메리트를 설명할 수 없습니다. 최근 거래가격 추세는 -5.0%로 하락하고 있고, 마지막 확인 거래가 2024년 11월이라는 점까지 감안해야 합니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 유찰에 따른 가격 하락은 매력도를 개선할 수 있지만, 그에 앞서 점유관계와 세금 배당순위, 현재 거래 가능한 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 실제로 얼마에 취득하고, 현재 얼마에 다시 매도할 수 있는지입니다.