창원지방법원 2026타경10358. 창원시 성산구 상남동 다성쉘빌딩 5층 501호를 중심으로 6층 601호까지 묶어 매각하는 사건입니다. 공부상 명칭은 다성쉘빌딩이지만 현칭은 나폴리빌딩이고, 실제로는 i모텔이라는 숙박시설로 이용하고 있습니다. 외형은 일반적인 근린시설 경매지만, 내용을 들여다보면 전세권·공동담보·다수 압류·위반건축물이 한꺼번에 얽혀 있습니다.

소유자는 김재억으로, 2010년 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2013년 2월 14일 설정된 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 채권자 명의의 근저당권 228,000,000원과 144,000,000원이 추가되었으며, 2016년 강금희 명의의 전세권 570,000,000원이 설정되었습니다.

등기상 순서만 보면 강금희 전세권은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 전세권이 소멸한다는 사실과 전세금을 전부 돌려받는다는 것은 별개의 문제입니다. 배당 부족으로 발생하는 실제 점유자와의 인도·명도 문제, 그리고 건축물의 위반 상태를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당권

권리의 기준점은 2013.02.14 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 앞서 존재했던 대구은행 근저당권은 2013.02.18 말소되었으므로, 현재 유효한 등기권리 중 더 앞서는 근저당권으로 취급하지 않습니다. 과거 설정된 전세권과 기타 근저당권 중 이미 말소된 권리도 이번 매수인의 인수대상이 아닙니다.

수산업협동조합중앙회 명의의 을구 11번·13번·14번 근저당권은 모두 601호를 공동담보로 하는 권리입니다. 2016년 강금희의 전세권도 601호와 공동전세로 기재되어 있습니다. 같은 권리와 전세금을 501호 및 601호에 각각 중복 합산하면 안 됩니다.

기존 2023타경8484 임의경매는 2026년 1월 취하되어 관련 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 2026타경10358로, 더블유비에스2312유동화전문유한회사가 채권자로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명, 전세금 미배당 주의

확인되는 실제 점유 관련 인물은 강금희와 서순자 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인물은 없습니다. 강금희는 501호 전부에 관한 전세권자이며, 서순자는 501호 중 안내실에 전입한 사람으로 확인됩니다.

강금희의 차임은 10,000,000원으로 기재되어 있으나 지급주기는 확인이 필요합니다. 강금희의 확정일자와 서순자의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 두 사람의 전입은 모두 2013년 말소기준권리 이후이며, 서순자는 계약조건과 점유성격이 불명확해 보수적으로 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

결론적으로 강금희의 후순위 전세권 미배당액 95,100,000원은 등기상 매수인 인수금으로 가산하지 않습니다. 그러나 서순자의 불명확한 점유관계는 강금희와 별개의 검증 사항입니다. 매수인 인수 0원이라는 계산만을 근거로 명도 위험도 0원이라고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (일괄매각가 2,070,000,000원 가정)

아래 예상배당은 신건 최저매각가 전액에 낙찰되는 상황을 기준으로 합니다. 집행비용 23,100,000원을 먼저 차감하고, 후순위 근저당권과 전세권 순서로 배당하는 산정입니다.

근저당권 배당액은 채권최고액 기준 추정치이며 확정 채권액과 실제 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 조세 우선순위에 따라 근저당권·전세권 배당액이 변동할 수 있으므로 법원의 확정 배당을 의미하지 않습니다.

④ 가격·유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 매력을 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,070,000,000원입니다. 동일 용도·유사 건물의 최근 실거래 시세를 확정할 수 없어, 이 금액이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 가격 할인율만을 이유로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다.

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 전체 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 전세권에 대항력이 없다면 전세금의 미배당 부분이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 그래서 권리상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같게 계산됩니다.

다만 이 산정은 등기상 권리인수에 한정됩니다. 점유자 인도·명도, 건축물의 위반 상태 해소, 영업 관련 비용 및 취득 부대비용까지 포함한 총투자금이 낙찰가로 고정되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 상남시장 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 및 남동측에 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)에도 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지 이용상황은 상업용이며, 평지의 세로장방형 토지입니다. 토지면적은 981.1㎡, 공시지가는 6,152,000원/㎡입니다. 해당 토지정보를 일괄매각 대상 호실의 전용면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 7층 건물로 복합판넬 등 외벽 마감과 인테리어 내벽 마감이 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 5층 501호와 6층 601호가 함께 숙박시설(i모텔)로 이용되고 있습니다. 임차·영업관계의 실제 범위를 추가 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부상 다성쉘빌딩, 현칭 나폴리빌딩으로 불립니다. 건물 전체가 무단증축 등의 사유로 집합건축물대장상 위반건축물에 해당합니다.
• 환금성. 상업지역 내 숙박시설로 이용되는 집합건물이며, 일괄매각과 위반건축물 상태를 함께 고려해야 합니다. 일반 주거용 아파트와 같은 거래 용이성을 전제하기 어렵고, 객관적인 가격 비교 자료가 확인되기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호·601호 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 목록1·목록2를 확인하고, 각 호실의 대지권·건물 범위와 일괄매각 조건을 대조하세요. 감정가를 501호만의 가격으로 해석하지 않아야 합니다.
• 위반건축물 상세내역. 집합건축물대장 및 관할 행정청을 통해 무단증축의 위치·면적, 시정명령, 이행강제금 발생 여부, 원상회복 가능성과 영업상 제한을 확인하세요.
• 강금희 전세권·명도. 전세금 570,000,000원, 배당요구일 2026.04.14, 예상 미배당 95,100,000원을 기준으로 후순위 전세권 소멸 여부와 실제 점유·인도관계를 확인하세요.
• 서순자 점유관계. 501호 안내실의 실제 이용자, 계약 당사자, 보증금 유무, 점유권원 및 숙박시설 운영과의 관계를 확인하세요. 보증금·확정일자 미상인 상태에서 인수위험이 없다고 단정하지 않아야 합니다.
• 국세·지방세 압류 7건. 창원시·국세 처분청·포항시 관련 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당표는 실제 조세 우선순위를 확정한 결과가 아닙니다.
• 공동담보·공동전세. 을구 11·13·14번 근저당권과 강금희 전세권이 601호와 관련된 점을 확인하세요. 공동담보·공동전세 금액을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 신청채권자·채권양도 관계. 현재 채권자인 더블유비에스2312유동화전문유한회사의 채권승계 관계와 청구금액 1,572,000,000원을 원본으로 대조하고, 확정 채권액과 배당순위를 확인하세요.
• 숙박시설 영업관계. i모텔의 실제 영업주체와 시설·집기 소유관계, 영업신고 및 적법한 영업 계속 가능성을 확인하세요. 부동산 낙찰만으로 기존 영업과 관련된 권리까지 자동 확보된다고 가정하지 않아야 합니다.
• 시장가격 검증. 동일 지역의 유사 숙박시설 매매사례 및 현재 영업상태를 확인하세요. 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치와 별개입니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 매각조건 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 경매”

이 사건은 등기상 말소기준이 분명합니다. 2013년 수산업협동조합중앙회 근저당권 이후의 전세권과 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

그러나 등기상 권리 정리가 깔끔하다고 해서 물건 자체가 안전한 것은 아닙니다. 실제 점유자는 2명이며, 강금희에게는 95,100,000원의 예상 미배당이 발생합니다. 서순자의 계약·보증금·점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 7건은 배당순위에 영향을 줄 수 있고, 건물 전체의 위반건축물 등재는 취득 이후의 사용·영업과 직결됩니다.

무엇보다 2,070,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장가치보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 501호와 601호를 일괄매각하는 숙박시설인 만큼 단순한 주거용 부동산의 낙찰가 할인 논리로 접근하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 물건 위험은 높음, 가격 판단은 보류입니다. 위반건축물의 해소 가능성, 실제 점유관계, 공동담보·공동전세 범위와 숙박시설의 시장가치까지 검증되기 전에는 신중한 접근이 타당합니다.