창원지방법원 2026타경10376. 경상남도 창원시 진해구 풍호동 풍호주공아파트 111동 1층 110호입니다. 전용면적은 39.69㎡이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층에 위치한 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 68,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사입니다. 2019년 설정된 채권최고액 85,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 청구금액은 60,885,543원입니다. 배당상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 과정에서 내부 출입이 이루어지지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임차권 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 더욱 주의해야 합니다. 동일 평형의 전체 실거래 12건 평균은 68,166,666원으로 감정가와 비슷하지만, 최근 12개월 거래 7건만 보면 평균이 66,071,428원으로 낮아집니다. 최신 거래도 63,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 시세와 하락 추세를 우선해서 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 744 풍호주공아파트 111동 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 동진로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.69㎡ · 5층 건물 중 1층 |
| 내부구성 | 방 2·거실 겸 주방·현관·보일러실·욕실·창고 등 (건축물현황도 기준) |
| 소유자 | 조추식 (2024.06.27 협의분할에 의한 상속) |
| 말소기준권리 | 2019.01.07 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 60,885,543원 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 6,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 단지 규모 | 풍호주공 · 390세대 · 1990.08.08 준공 |
| 이용상태 | 아파트 · 실제 내부 및 점유상태 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유와 금지사항은 확인
이 사건의 말소기준권리는 2019.01.07 접수된 을구 7번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 85,000,000원이고, 채무자는 조영술입니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되므로 매각에 따라 근저당권과 경매개시결정등기는 소멸하는 것으로 분석됩니다.
이전에 설정됐던 진해동부신용협동조합과 진해농업협동조합의 근저당권, 조영술 명의 가처분은 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 2024년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득한 조추식입니다. 기존 근저당권의 채무자와 현 소유자가 다르다는 점도 확인됩니다.
임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으며, 내부가 잠겨 있어 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인이 확실히 없다고 단정하거나 소유자가 점유 중이라고 판단할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — ‘최근 시세보다 높은 신건’의 근거
풍호주공 동일 평형대인 전용 39.3~39.69㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 68,166,666원이지만, 최근 12개월 평균은 66,071,428원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -7.1%로, 가격이 하락한 흐름을 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.3㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2026.10 | 39.69㎡ | 5 | 66,500,000원 |
| 2026.07 | 39.3㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 39.69㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 39.3㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 39.3㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 39.3㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2025.05 | 39.69㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 39.3㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 39.3㎡ | 1 | 68,500,000원 |
| 2024.11 | 39.3㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 39.3㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 66,071,428원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 68,166,666원 |
전체 실거래 범위는 61,000,000~79,000,000원입니다. 오래된 고가 거래가 평균을 높일 수 있기 때문에 이 수치만으로 신건 가격이 적정하다고 판단하면 안 됩니다.
최저매각가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 66,071,428원의 102.9%입니다. 최신 거래가인 63,000,000원보다도 높습니다. 특히 이 물건은 1층이므로, 층별 거래가격 차이까지 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 85,000,000원 | 66,376,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당액 | — | 18,624,000원 |
집행비용 1,624,000원을 먼저 공제하고 근저당권자에게 66,376,000원이 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 18,624,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다.
근저당권자의 채권최고액은 매각가보다 높기 때문에 전액 배당은 어렵습니다. 다만 경매로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 18,624,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 31,979,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 42,663,360원 |
1회 유찰 시 예상 최저가는 54,400,000원, 2회 유찰 시 43,520,000원입니다. 이 가격대는 현재 최저가보다 낮아 최근 실거래와의 차이가 커지지만, 실제 유찰 여부나 향후 낙찰가격이 보장되는 것은 아닙니다.
두 유찰 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰에 따라 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 배당 시뮬레이션상 낙찰자의 실질취득액에 그 미배당액을 더하지는 않습니다. 단, 별도로 확인되지 않은 점유·임차권 문제가 발견되면 이 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 물건은 창원시 진해구 풍호동 소재 동진여자중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다. 아파트단지 북측으로 중로2류, 동측 및 남측으로 소로1류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이고 샷시창호가 설치되어 있습니다. 급·배수, 위생 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자체 지반은 평탄하게 조성된 공동주택부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 993,400원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구, 해군기지 제한보호구역, 지원항공작전기지, 비행안전제4구역, 교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다. 개별 이용이나 향후 변경 계획에 영향을 줄 수 있는 사항은 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 풍호주공은 390세대, 1990.08.08 준공 단지입니다. 소형 아파트로서 실거래 사례는 확인되지만, 최근 거래가격이 낮아지는 추세이고 거래가격 편차도 있으므로 매도 시점의 가격 경쟁력을 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 시 부재중 잠금으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 건축물현황도와 유사 세대의 일반적인 구조, 탐문조사 등을 기준으로 평가했으므로 실제 수리 상태와 설비 상태를 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 12건 평균은 68,166,666원이지만, 최근 12개월 평균은 66,071,428원입니다. 현재 최저가 68,000,000원은 최근 평균의 102.9%이므로 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 확인. 거래 추세가 -7.1%입니다. 2026년 10월 거래가격 63,000,000원과 66,500,000원을 참고해 입찰 시점의 실거래 흐름을 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 현재 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 1회 유찰 시 54,400,000원, 2회 유찰 시 43,520,000원으로 낮아지는 시나리오를 검토하되 실제 유찰을 전제로 무조건 기다리는 전략 역시 확실한 것은 아닙니다.
- 점유·임대관계. 확인되는 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시돼 있습니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2019.01.07 접수된 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 등기부 및 법원 자료와 대조해야 합니다.
- 1층 특성. 대상 물건은 5층 건물의 1층입니다. 최근 거래에는 다양한 층의 사례가 포함되어 있으므로 1층 특유의 채광·사생활·습기·수요 차이를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 실제 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 누수·결로·난방·설비 노후화 등 수리 비용에 영향을 주는 사항을 점검해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 실제 점유자의 인도 여부를 확인하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
- 배당액 구분. 근저당권 채권최고액은 85,000,000원, 경매 청구액은 60,885,543원입니다. 예상 미배당액 18,624,000원은 채권최고액 기준 시뮬레이션 수치로서 실제 확정 채무액과 구분해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 실거래 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 좋은 매수가격”
이 물건은 한국주택금융공사 근저당권을 기초로 진행되는 임의경매로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 기존 근저당권은 매각으로 소멸하고, 과거 가처분과 다른 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
그러나 실제 임대관계와 점유상태가 확인되지 않았고 금지사항등기도 검토해야 하므로, 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다.
가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,071,428원의 102.9%이고, 최신 거래 63,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -7.1%로 하락 방향입니다.
결론은 ‘권리 인수 부담은 낮게 추정되지만, 신건 가격은 보류’입니다. 현재 가격에서 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다. 유찰로 가격이 낮아진다면 점유관계와 금지사항등기 문제를 먼저 확인하고, 당시의 실거래 수준과 내부 상태를 반영해 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 합리적입니다.
