창원지방법원 2026타경10385. 창원시 성산구 상남동에 위치한 대동아파트 101동 6층 601호입니다. 비교 대상 전용면적은 59.832㎡이며, 1994년 준공된 2,810세대 규모의 아파트 단지입니다. 이번 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매로, 청구액은 255,825,414원입니다. 소유권은 상속과 상속포기에 따른 경정을 거쳐 현재 이명희·최남규·최승민·최종석의 공유 형태로 등기되어 있습니다.
이 물건의 첫 번째 특징은 감정가와 실거래 가격의 차이입니다. 최저매각가는 294,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 330,583,333원보다 낮습니다. 같은 6층에서 거래된 310,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 다만 실거래 최저 사례는 270,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균 대비 할인은 확인되지만 모든 거래 사례보다 저렴한 가격은 아닙니다.
두 번째 특징은 담보권 규모와 현장 확인 문제입니다. 말소기준 근저당권의 최초 채권최고액은 705,600,000원이지만, 2011년 변경등기로 895,000,000원으로 증액되었습니다. 또한 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 불가능했고, 임대관계도 미상으로 조사되었습니다. 낙찰자가 등기상 근저당 채무를 자동으로 인수하는 것은 아니지만, 배당 가정과 실제 권리·점유 상태를 구분하는 작업이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 44-1 대동아파트 제101동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 동산로 115 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 59.832㎡ · 25층 건물 중 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 벽지·타일 마감 · 샷시창호 |
| 단지 규모 / 준공 | 2,810세대 · 1994.12.24 준공 |
| 현재 소유자 | 이명희(14분의 3), 최남규(14분의 7), 최승민(14분의 2), 최종석(14분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 255,825,414원 |
| 말소기준권리 | 2009.06.18 근저당권 · 한국주택금융공사 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 705,600,000원 → 2011.03.07 변경 895,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 조사 상태 | 임대관계 미상 · 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당
권리분석의 기준은 2009.06.18 접수 제40122호 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매의 말소기준권리이며, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 이후의 근저당권 변경등기와 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정 역시 관련 권리관계와 함께 정리되는 구조입니다.
2009년 이전에 설정된 한국주택은행의 근저당권들은 2009.06.24 이미 등기 말소되었습니다. 따라서 과거 말소된 근저당권을 현재 존속하는 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 추정 0원, 확인은 필요
| 구분 | 확인 사항 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 임대관계는 미상 |
| 대항력 | 전입·점유·임차일자 확인 필요 | 미확정 |
| 우선변제권 | 보증금·확정일자 확인 필요 | 미확정 |
| 승계·대위 신고 | 확인된 임차인 관련 신고 없음 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 점유관계 확인 전 조건부 |
감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 또한 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 현재 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 임차인이 전혀 없다거나 대항력 있는 점유자가 없다고 확정할 수 없습니다.
등기상 말소기준권리가 2009.06.18에 설정된 점을 고려하면, 그 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는지 여부는 인수위험 판단에 결정적입니다. 실제 점유자의 전입 및 점유 개시 시점, 임대차계약, 확정일자와 보증금 액수를 확인하기 전까지 대항력과 우선변제권은 미확정으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
같은 단지 대동아파트의 전용 약 59㎡대 실거래 최근 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 7월부터 10월이며, 최근 12개월 평균은 330,583,333원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 294,000,000원은 이 평균의 88.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.83㎡ | 16 | 362,000,000원 |
| 2026.10 | 59.83㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 59.29㎡ | 24 | 315,000,000원 |
| 2026.09 | 59.29㎡ | 20 | 322,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 11 | 359,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 11 | 338,000,000원 |
| 2026.08 | 59.29㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2026.07 | 59.29㎡ | 21 | 337,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 330,583,333원 |
실거래 가격은 270,000,000원~365,000,000원으로 넓게 분포합니다. 최신 거래로 집계된 2026년 10월 16층 거래가는 362,000,000원이지만, 같은 달 같은 6층에서는 310,000,000원에 거래되었습니다.
이 물건은 6층이므로 동일 층 거래를 함께 살펴보는 것이 합리적입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 같은 6층 거래보다 16,000,000원 낮습니다. 다만 층이 같아도 동·향·수리 상태·거래 조건에 따라 가격이 달라집니다. 특히 이번 경매 물건은 내부 상태를 확인하지 못한 상태에서 감정되었다는 점을 가격 차이와 함께 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 매각대금 대부분이 한국주택금융공사의 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 산정 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 705,600,000원 | 289,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 294,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 최초 채권최고액 705,600,000원을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 2011년 변경된 채권최고액 895,000,000원과 실제 확정채권액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
이 배당 가정에서 한국주택금융공사의 미배당 계산액은 416,516,000원입니다. 그러나 이는 최초 채권최고액 705,600,000원을 산정 기준으로 사용한 계산상 부족분이지, 실제 잔존채무가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 실제 근저당 채권최고액은 895,000,000원으로 증액되어 있습니다.
또한 신청채권자의 청구액은 255,825,414원으로, 위 시뮬레이션의 근저당 예상배당액과 차이가 있습니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 미배당 채권액이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않는다는 점입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 채권 미배당과 인수액은 다릅니다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 416,516,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 474,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 520,874,240원 | 0원 |
회차별 예상배당과 미배당은 최초 채권최고액 705,600,000원 기준의 가정치입니다. 실제로 유찰될지 여부와 후속 회차의 매각조건은 확정되지 않았습니다. 매수인 인수 0원 역시 선순위 대항력 임차인 등 별도 인수권리가 확인되지 않는 전제입니다.
낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 감소하고 계산상 미배당액은 커집니다. 하지만 말소되는 근저당권의 미배당액은 낙찰자가 추가로 갚아야 할 금액과 구별해야 합니다. 낙찰자의 실질취득액은 인수권리가 없다면 낙찰가를 기준으로 하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 등이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 상남동 창원상남초등학교 남측 인근입니다. 대단위 아파트단지와 학교, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 단지 동·서·남·북측으로 차량이 출입할 수 있습니다. 대중교통의 운행횟수와 접근성 등을 고려한 교통상황도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규모. 2,810세대의 대단지로, 비교 가능한 실거래 표본이 확인됩니다. 다만 실거래 가격은 270,000,000원부터 365,000,000원까지 편차가 있어 개별 물건의 층·향·상태를 충분히 반영해야 합니다.
- 건물. 1994.12.24 준공된 철근콘크리트조 아파트로, 기본 위생·급배수·소방·개별난방·승강기 설비가 있습니다. 내부 관리상태는 직접 확인하지 못한 채 평가되었습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 지목은 대, 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다. 단지 부지는 평탄한 부정형 토지이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘) 등이 관련되어 있습니다. 제3종일반주거지역 및 인접 도로 조건과 함께 향후 건축·개발 관련 행위 제한을 검토할 필요가 있습니다.
- 공부 일치. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 그러나 이는 내부 상태가 정상임을 보증하는 의미는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2009.06.18 한국주택금융공사 근저당권의 설정 내용과 경매로 인한 소멸 범위를 등기부 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 근저당 증액 확인. 최초 채권최고액 705,600,000원이 2011.03.07 895,000,000원으로 변경되었습니다. 예상배당표의 가정과 실제 채권신고액의 차이를 확인하세요.
- 임차인·전입 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사 및 실제 점유자를 확인하고 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 검증하세요.
- 금지사항등기 처리. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등을 제한하는 등기사항의 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 상속·공유관계 확인. 2025년 상속등기 이후 2026.03.16 상속포기에 따른 경정등기가 이루어졌습니다. 최종 공유자와 지분을 확인하고 점유자 및 명도 협의 대상을 파악하세요.
- 같은 층 거래 비교. 2026년 10월 동일 6층 거래 310,000,000원을 가격 판단 기준 중 하나로 활용하되, 동·향·내부 상태에 따른 차이를 검토하세요.
- 내부·관리비 점검. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 설비 상태와 예상 수선비를 확인하고, 관리비 체납 및 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 294,000,000원, 1회 유찰 가정 235,200,000원, 2회 유찰 가정 188,160,000원을 비교하되, 후속 회차 진행은 확정된 사실로 간주하지 마세요.
- 입찰 직전 서류 확인. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 추가 권리신고, 명세서 변경 및 특별매각조건을 법원 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후”
창원 대동아파트 101동 601호는 최근 실거래와 비교할 때 가격상 관심을 가질 수 있는 신건입니다. 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 330,583,333원의 88.9%이고, 동일 6층 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 단지 규모가 크고 최근 거래 사례가 확보된 점도 가격 검토에 도움이 됩니다.
권리 구조에서는 2009년 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액은 0원이며, 근저당의 미배당액을 낙찰자 부담으로 혼동할 필요는 없습니다.
그러나 임대관계가 미상이고 내부 확인이 불가능했다는 점은 명확한 확인 과제입니다. 여기에 한국주택금융공사의 동의 관련 금지사항등기, 채권최고액이 895,000,000원으로 증액된 이력, 상속 후 공유지분 경정까지 있어 단순한 무위험 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
종합 판단은 B등급. 최근 실거래 평균보다 낮은 가격과 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 임대차·점유·내부 상태를 확인하지 않은 채 가격 차이만 믿고 응찰하기에는 불확실성이 남습니다. 말소기준 및 실제 점유 확인이 완료된 경우에 한해 가격 경쟁력을 최종 평가하는 것이 적절합니다.
