청주지방법원 2025타경30536. 충주시 동량면 대전리 1582-4 소재 건물로, 감정평가상 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 1996년 설정됐던 동량농업협동조합 근저당권 23,000,000원은 2011년 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 5월 8일의 강제경매개시결정입니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
그러나 이 사건은 “등기상 인수 0원”만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주택만 매각한다고 명시돼 있고, 건물이 서 있는 매각외 대지에 대해 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 기재돼 있습니다. 더 나아가 채권자가 채무자를 상대로 건물 철거 및 토지인도를 명하는 확정판결문(청주지방법원 충주지원 2026가단20405)을 제출한 상태입니다. 이는 단순한 가격 문제보다 먼저 확인해야 할 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 동량면 대전리 1582-4 · 충청북도 충주시 동량면 대미안길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단층 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 벽돌쌓기 마감 · 내벽 벽지도배 및 내부인테리어 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 박의선 · 2005.05.16 협의분할에 의한 상속, 2024.09.27 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 65,352,000원 / 26,769,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기선 / 4,372,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘대지 사용권’이 핵심
1996년 동량농업협동조합 명의 근저당권 23,000,000원이 설정됐지만 2011.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권이 말소기준이 되는 구조가 아니라, 2025.05.08 강제경매개시결정 자체가 말소기준입니다. 신청채권자 김기선의 청구금액은 4,372,520원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 전액 배당되는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰·감정가 41%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 65,352,000원, 현재 최저매각가는 26,769,000원으로 감정가의 41% 수준입니다. 5회 유찰 뒤 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 26,769,000원 | 4,372,520원 | 0원 | 21,514,638원 |
| 6회 유찰 시 | 21,415,200원 | 4,372,520원 | 0원 | 16,257,206원 |
| 7회 유찰 시 | 17,132,160원 | 4,372,520원 | 0원 | 12,051,261원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 881,842원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김기선 | 4,372,520원 | 4,372,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,514,638원 |
현재 최저가 26,769,000원 기준으로 신청채권자는 청구액 전액을 배당받고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 토지·이용상태 — 매각 대상과 실제 사용을 분리해서 봐야 한다
- 이용상태. 감정평가상 단층 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 건물 상태. 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 대지 현황. 관련 토지는 지목 ‘대’, 면적 352.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 85,900원/㎡입니다.
- 토지 규제. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지 권원 확인. 주택만 매각되므로 낙찰 뒤 해당 대지를 어떤 권원으로 사용할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 단순히 “성립한다” 또는 “성립하지 않는다”고 전제해 응찰하면 안 됩니다.
- 확정판결문 확인. 청주지방법원 충주지원 2026가단20405 건물 철거 및 토지인도 확정판결문의 당사자·주문·집행 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상이므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확정판결문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 안전을 뜻하지 않는다
이 사건은 표면적으로는 단순합니다. 살아 있는 담보권이 없고, 신청채권도 현재 최저가에서 전액 배당되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 주택만 매각되고 대지는 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 건물 철거 및 토지인도 확정판결문까지 제출돼 있습니다.
5회 유찰로 가격이 감정가의 41%까지 떨어졌다는 사실도 이 위험을 지우지 못합니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 집”보다 “토지 사용권과 철거 위험을 먼저 풀어야 하는 건물”로 보는 것이 맞습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 법률·환금성 리스크가 큰 만큼 종합 평가는 D입니다.
