청주지방법원 2025타경30549. 음성군 음성읍 한벌리 262-1에 있는 기타 + 토지 경매입니다. 토지는 2,324㎡, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사은세이며, 이 회사는 2007.12.28. 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2008.06.04. 설정된 중소기업은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다.

그 뒤 2024년부터 여러 가압류가 순차로 붙었고 2025.05.14. 중소기업은행이 임의경매를 개시했습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2008.06.04. 을구 9번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등록된 주식회사 선운·중소벤처기업진흥공단·기술보증기금·근로복지공단·최승원·이광영· 주식회사 해근인더스의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.06.19.에는 말소기준 근저당권 중 175,105,000원이 기술보증기금에 확정채권 일부 대위변제로 이전됐습니다.

② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단은 유보

감정가는 1,932,366,240원, 현재 최저매각가는 989,371,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 51% 수준입니다. 그러나 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 989,371,000원 가정)

총 채권액 1,300,387,202원 중 예상 배당액은 977,077,290원, 미배당은 323,309,912원입니다. 중소기업은행의 600,000,000원 청구는 현재 회차에서 전액 배당되는 시나리오이며, 후순위 채권에서 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 0원입니다.

④ 토지·이용 메모

• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 2,324㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 형상·고저. 완경사·사다리형 토지입니다.
• 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 96,300원/㎡입니다.
• 추가 접함. 준보전산지에 접합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1·1-2·2-1~2-4·3-1이 매각에 포함됩니다.
• 기계기구 실재 여부 확인. 제시외 기계기구 2.5~2.11은 매각 포함이나 소재불명 1-10은 매각 제외입니다.
• 경계 확인. 경계불분명 사항이 명시돼 있으므로 토지 경계와 실제 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 현재 최저가가 감정가 51%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 공장용지·시설의 실제 거래와 임대·사용가치를 별도 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2008.06.04. 중소기업은행 근저당권과 2025.06.19. 기술보증기금 일부 대위변제 이전 관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 계산은 집행비용과 채권액 기준의 예상치이므로 실제 배당요구·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리보다 현황을 확인해야 하는 물건”

이 사건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2008년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 목적물의 실제 범위입니다. 현재 최저가는 989,371,000원으로 감정가의 51% 수준까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

더구나 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물·기계기구가 함께 얽혀 있으며, 일부 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외되고 경계불분명까지 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·목록 대조가 최우선”입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제로 무엇을 취득하는지를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.