서울남부지방법원 2026타경4561. 서울 구로구 개봉동 마이빌3차 제2층 제204호, 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 2018년 사용승인된 지상 6층 건물에 위치하며, 비교 대상 전용면적은 약 29.8㎡입니다. 소유자는 유정민, 경매를 신청한 채권자는 임차인 민희원입니다.

이번 사건의 핵심은 단순한 가압류 말소 여부가 아닙니다. 민희원은 2021년 6월 28일 전입·점유를 시작했고, 2025년 7월 9일 보증금 207,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025년 11월 26일 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 취득이 가압류보다 앞서므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

여기에 가격 문제까지 겹칩니다. 마이빌3차의 최근 12개월 실거래 평균은 172,500,000원, 가장 최근 거래는 200,000,000원입니다. 최저매각가 215,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다. 임차보증금 때문에 유찰 후의 낮은 최저가도 그대로 가격 메리트로 연결되지 않는다는 점을 반드시 이해해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다

등기상 과거 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2018년 6월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 민희원의 주택임차권등기입니다. 민희원의 전입·점유 시점은 2021년 6월 28일로, 2025년 11월 26일 설정된 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 가압류가 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 207,000,000원의 실체

확인되는 실제 임차인은 민희원 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 동일한 전입일·확정일자·보증금이 나타나므로 서로 다른 임차인으로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

민희원은 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대차계약, 보증금 지급, 점유 사실과 경매 신청의 관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

마이빌3차는 2018년 준공된 15세대 규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 면적대의 확인된 실거래는 4건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균보다 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선해 판단합니다.

신건 최저매각가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원보다 42,500,000원 높고, 그 비율은 124.6%입니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래가 200,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다.

거래 추세는 과거 기간 대비 +4.5%로 나타나지만, 최근 12개월 실거래가 2건에 불과하므로 이를 강한 상승장으로 단정하기는 어렵습니다. 확인된 거래 가격의 범위도 140,000,000원~200,000,000원으로 넓습니다. 특히 신건 감정가가 확인된 최고 실거래가까지 웃돈다는 점은 가격 평가에 불리합니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

선순위 임차보증금은 동일 임차인에게 귀속되는 207,000,000원으로 계산합니다. 집행비용 추정액은 3,810,000원입니다. 이 경우 임차보증금을 전액 배당하고도 4,190,000원의 추가 배당 가능 재원이 남습니다. 다만 그 잔액의 실제 배당 귀속은 채권순위·세금·배당표 확정 결과에 따라 달라집니다.

집행비용 추정액과 임차보증금 전액 배당을 전제로 한 계산입니다. 4,190,000원은 별도 임차인의 보증금이 아니며, 잔여 배당재원의 귀속은 확정되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등 선순위 항목과 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려도 총부담은 남는다

이 사건에서 반드시 살펴봐야 할 부분입니다. 민희원의 보증금은 207,000,000원이고, 전액 배당되지 않은 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저매각가가 내려가면 임차인이 받는 배당액이 줄어드는 대신 낙찰자의 인수액이 늘어나는 구조입니다.

실질취득은 각 회차 최저가에 임차보증금 미배당 인수액을 더한 금액입니다. 유찰 시나리오의 배당액은 집행비용 추정이 반영된 값이며, 취득 관련 세금과 기타 부대비용은 별도입니다. 실제 낙찰가 및 배당 결과에 따라 변동됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 북서측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2018년 3월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 비교적 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 실제 적용 대상과 허가 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 ㎡당 2,860,000원으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택이므로 대단지 아파트보다 비교 거래가 제한적입니다. 확인된 실거래 4건의 가격 차이도 커서 매도 시점과 개별 호실 상태에 따른 가격 변동을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 민희원의 전입일, 점유개시일, 임차권등기와 확정일자를 원본으로 대조하세요. 임차보증금 207,000,000원의 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
• 배당표 확인. 신건에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되지만, 당해세·선순위 채권 및 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 배당액과 인수액을 별도로 검증해야 합니다.
• 동일 임차인 중복 주의. 임차권등기와 명세서에 표시된 민희원의 보증금을 서로 다른 임차인의 채권처럼 합산해서는 안 됩니다. 강제경매 신청채권 207,000,000원 역시 동일 임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 예상 인수액은 38,208,000원, 2회 유찰 시 72,126,400원입니다. 반드시 최저가와 미배당 인수액을 합산해 판단하세요.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 신건 감정가 215,000,000원이 두 기준 모두 높다는 점을 감안해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 임차인 명도. 임차권등기는 확인되지만 실제 점유·퇴거 여부와 보증금 반환에 따른 명도 조건은 현장 및 관련 서류로 추가 확인해야 합니다.
• 토지이용 및 관리비. 토지거래허가 대상 여부, 관리비 체납, 공용부분 부담, 위반건축물 여부 등을 관할기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 선순위 임차권 경매”

서울남부지방법원 2026타경4561, 개봉동 마이빌3차 204호는 신건 최저매각가가 215,000,000원인 다세대주택입니다. 임차인 민희원의 선순위 보증금 207,000,000원이 권리분석의 핵심입니다. 신건 가격에서는 보증금 전액 배당이 예상돼 인수액이 0원이 될 수 있지만, 유찰로 배당재원이 부족해지면 매수인의 보증금 인수액은 증가합니다.

특히 1회 유찰 시 실질취득 약 210,208,000원, 2회 유찰 시에도 약 209,726,400원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어나 총부담이 207,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.

이와 비교해 최근 12개월 실거래 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 +4.5%이지만 표본이 적고, 실질취득금액은 유찰 이후에도 최근 평균을 웃돕니다. 15세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약까지 고려하면 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

결론은 가격과 권리 모두 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당 가능성이 있지만 가격이 높고, 유찰 후에는 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어나는 문제가 있습니다. “최저가가 내려간다”와 “실질취득이 저렴해진다”는 전혀 다른 이야기라는 점을 보여주는 사례입니다.