서울남부지방법원 2026타경5457. 서울 강서구 가양동 휴먼빌 제13층 제1309호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가 요항표에는 공부상 오피스텔로 기재되어 있습니다. 2004년 1월 6일 사용승인된 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트 건물의 13층에 위치하며, 현재 등기부상 소유자는 주식회사케이엠네트웍스입니다.

소유 법인은 2022년 10월 6일 소유권을 이전받았고, 당시 등기부상 거래가액은 115,000,000원입니다. 그런데 이 물건에는 이미 2022년 7월 18일 체결된 임대차계약에 따른 임차인이 존재합니다. 임차인 박동근은 2022년 9월 30일 전입신고·점유를 시작했고, 보증금 총액은 140,000,000원입니다. 이후 임차권등기까지 마쳤으며, 직접 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

이 사건의 핵심은 단순히 등기부상 권리가 많고 적음이 아닙니다. 경매대금으로도 돌려주지 못한 임차보증금을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조라는 점입니다. 특히 임차인의 대항요건과 임차권등기가 2026년 1월 26일 말소기준 압류보다 앞서 있어, 매각으로 임차권이 당연히 깨끗하게 사라지는 일반적인 후순위 임차인 사례와는 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2026년 1월 26일 갑구 5번 압류입니다. 처분청은 기흥세무서장이고 권리자는 국으로 기재되어 있습니다. 이후 2026년 6월 4일 박동근의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상이지만, 그보다 앞선 박동근의 주택임차권등기는 별도의 인수 판단이 필요합니다.

2004년 국민은행 근저당권(채권최고액 54,400,000원)은 2005년 3월 9일 말소되었고, 2011년 대림산업주식회사 전세권(전세금 10,000,000원)도 2011년 5월 26일 말소되었습니다. 이 과거 권리들을 현존하는 인수채무에 더할 이유는 없습니다. 반면 박동근의 보증금 140,000,000원은 현재 분석의 핵심 부담입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억의 선순위 임차권

이 사건의 실제 임차인은 박동근 1명입니다. 보증금은 두 계약의 120,000,000원과 20,000,000원을 합한 140,000,000원이며, 계약이 둘로 나뉘어 있다고 해서 임차인을 두 명으로 계산하지 않습니다. 임차인과 강제경매 신청채권자도 동일인이므로, 신청채권액을 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰해도 보증금은 줄지 않는다

현재 최저매각가는 120,000,000원입니다. 그런데 경매대금에서 추정 집행비용 2,480,000원을 제외하고 임차인에게 배당 가능한 금액은 117,520,000원입니다. 임차보증금 140,000,000원에서 이를 차감하면 22,480,000원이 남습니다.

더 중요한 점은 유찰이 가격 메리트를 자동으로 만들지 않는다는 것입니다. 일반 경매에서는 1회 유찰로 최저가가 80%로 내려가면 투자자의 취득 부담도 크게 낮아집니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다.

회차별 금액은 각 회차의 최저가에 낙찰되고 제시된 예상배당이 이루어진다는 가정입니다. 실제 낙찰가·집행비용·조세채권·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 신건의 실질취득 부담은 142,480,000원, 1회 유찰 시 142,128,000원, 2회 유찰 시에도 141,782,400원입니다. 낙찰 최저가는 120,000,000원에서 76,800,000원으로 낮아져도 실질취득 부담은 크게 줄어들지 않습니다. 차이는 주로 회차별 추정 집행비용의 변화에서 발생합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 신건 매각대금 120,000,000원은 집행비용 2,480,000원과 임차인 우선배당 117,520,000원으로 소진됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 미배당 임차보증금 22,480,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수 부담이므로 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가보다 높은 실질취득

이 물건의 가격을 판단할 때 기준이 되는 금액은 단순한 최저매각가 120,000,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 실질취득 부담 142,480,000원입니다.

2022년 10월 소유권이전 당시 거래가액은 115,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 이 금액은 과거의 개별 거래가격이므로 현재의 적정 시세를 직접 증명하지 않습니다. 현재의 투자 가격은 최근 동일·유사 오피스텔 거래와 비교해야 합니다.

가양동 일대의 최신 실거래와 최근 12개월 거래 수준을 확인하기 전에는 이 물건이 시세보다 저렴하다거나 할인 매력이 있다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 오히려 확인 가능한 감정평가액 120,000,000원을 기준으로는 실질취득 부담이 18.7% 더 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 가양역 북서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 가양역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2004년 1월 6일 사용승인된 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 해당 호실은 13층이며, 승강기·급배수·위생·소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가서의 공부상 용도는 오피스텔입니다. 실제로는 주거용 임차권등기가 존재하므로 건축물대장상 용도, 실제 사용, 주거 임대차의 법률관계를 함께 대조해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지 면적은 1,126.9㎡, 개별공시지가 표기액은 7,446,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 세로장방형이고 업무용 부지로 이용 중입니다.
• 접근로. 감정평가서상 남서측과 북동측으로 폭 약 35m 및 약 7m의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·공항 관련 중요시설물보호지구· 원추표면구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역과 도시관리계획 입안중 사항도 있어 실제 입찰 대상 용도에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 감정평가 관련 기록에 위반건축물 여부는 해당하지 않는 것으로 나타납니다. 다만 이것만으로 내부 상태나 관리상 하자까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 역세권 인접이라는 입지적 요소는 있지만, 개별 호실의 면적·상태·용도와 주변 오피스텔 실거래를 확인하지 않은 상태에서 매도 용이성이나 높은 환금성을 단정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수 부담도 재매각 수익성에 직접 영향을 줍니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰금액 계산. 현재 최저가 120,000,000원에 예상 인수액 22,480,000원을 더한 142,480,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 여기에 취득 부대비용과 실제 인수채무 변동 가능성도 반영해야 합니다.
• 선순위 임차권등기 확인. 을구 5번 박동근의 주택임차권등기 원문과 매각물건명세서를 대조하고, 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금 구성 확인. 2022년 7월 18일 체결된 두 임대차계약과 120,000,000원·20,000,000원의 지급내역, 서로 다른 확정일자를 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 중복 여부 확인. 임차인 박동근과 강제경매 신청채권자 박동근의 청구 관계를 확인하고, 동일 보증금이 별개의 채권으로 중복 계산되지 않도록 해야 합니다. 실제 임대차계약과 점유에 관한 입증자료도 확인 대상입니다.
• 배당표 확정 전 금액 단정 금지. 예상 임차인 배당액 117,520,000원은 확정 배당금이 아닙니다. 집행비용과 조세채권, 배당요구 및 우선순위에 따라 인수액이 변동할 수 있습니다.
• 압류 관련 조세채권 확인. 2026년 1월 26일 기흥세무서장의 압류가 존재합니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 46,128,000원, 2회 유찰 시 64,982,400원으로 증가합니다. 최저매각가의 할인율을 실질취득 할인율로 해석하면 안 됩니다.
• 점유·명도·임차권 말소 협의. 임차권등기가 있다고 해서 현재 실제 점유상태까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현재 점유자, 임차인의 실제 거주 여부, 보증금 정산 및 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 오피스텔 시세 대조. 동일 건물 또는 인근 유사 용도의 최근 거래가격과 임대수익성을 조사해 실질취득 부담 약 1.42억 원이 정당화되는지 확인해야 합니다. 단순 감정가 할인율로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
• 건축물대장·관리비 확인. 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조하고 체납관리비 중 승계될 수 있는 항목, 내부 상태, 공실 및 관리현황을 확인해야 합니다.
• 원본 문서 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 확정 배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.2억 ≠ 실질취득 1.2억”

서울 강서구 가양동 휴먼빌 1309호는 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 박동근의 선순위 주택임차권등기가 있고, 보증금 총액은 140,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항요건과 임차권등기로 인해 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저가 120,000,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 22,480,000원을 더한 실질취득 부담은 142,480,000원입니다. 1회, 2회 유찰이 진행되어도 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 늘어나므로 총부담은 약 1.42억 원 수준에서 유지됩니다. 감정가 1.2억 원보다 실질취득 부담이 더 높은 상태이며, 이를 상쇄할 만한 최근 실거래상의 가격 우위도 확인되어야 합니다.

특히 임차인과 경매 신청채권자가 동일인인 점, 보증금이 두 계약으로 구성된 점, 공부상 오피스텔과 사건상 근린시설 표기가 다른 점은 입찰 전에 반드시 확인할 사항입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라 인수채무를 포함한 전체 취득 부담이 실제 가치보다 충분히 낮은지를 확인하는 것입니다.

종합 판단: 현재 조건에서는 적극 입찰보다 권리·시세 검증이 우선입니다. 선순위 보증금 인수 조건이 유지되는 한 단순한 유찰만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다. 배당·인수액과 최근 유사 오피스텔 거래가격을 확인해 투자 타당성을 다시 판단하는 것이 적절합니다.