서울남부지방법원 2026타경5486. 강서구 화곡동 초록마을로32길 33-15에 있는 대웅하이츠빌라7차 지하층 비01호, 전용 34.33㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원. 일반적인 가격표만 보면 1억원 미만의 소액 경매처럼 보입니다. 그러나 이 물건에서 먼저 읽어야 할 숫자는 감정가가 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다.
임차인 김수현은 2022년 6월 확정일자와 전입·점유를 갖추었고, 2025년 9월 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2026년 6월 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 권리입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가 9,000만원만으로 수익성을 계산하면 결정적인 인수부담이 빠집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 409-55 제지하층 제비01호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.33㎡ · 지하층 비01호 |
| 건물 | 대웅하이츠빌라7차 · 8세대 · 철근콘크리트조 · 지상 3층 건물 · 1993.09.06 사용승인 |
| 이용상태 | 건축물현황도상 방 2, 거실방 1, 주방 1, 욕실 및 화장실 1, 발코니, 현관 등 |
| 내부확인 | 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인하지 못함 |
| 소유자 | 최미영 · 2022.05.31 소유권 취득(거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 134,128,110원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2026.06.05 갑구 8번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
이 사건에서 중요한 구분은 이미 말소된 근저당권과 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 과거 국민은행, 비아농업협동조합, 중앙농업협동조합의 근저당권은 각각 말소되어 현재의 인수부담으로 계산하지 않습니다. 반면 김수현의 주택임차권등기는 강제경매개시결정보다 먼저 설정되었고, 원래의 전입·점유 및 확정일자도 그보다 앞섭니다.
임차인 및 점유관계 — 확인된 2명, 인수위험은 별개
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2022.06.27 확정 2022.06.13 |
130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
해당 없음 | 부족분 인수 42,020,000원 추정 |
| 정인재 점유 부분 미상 |
전입 2026.04.09 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 별도 확인 필요 계약·보증금 불명 |
임차·점유 관련 명의자는 김수현과 정인재, 총 2명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 정인재의 실제 임대차계약 성립 여부와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
김수현. 임대차계약일은 2022.06.11, 확정일자는 2022.06.13, 전입 및 점유개시일은 2022.06.27입니다. 2025.09.10 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 접수되었으며, 배당요구와 우선변제권이 확인됩니다. 이 임차인은 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조로 분석됩니다.
정인재. 2026.04.09 전입신고가 확인되며, 이는 2026.06.05 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 임대차계약관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 전입신고 날짜만으로 독립된 대항력이나 보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 김수현의 선순위 임차권과 정인재의 실제 점유·계약관계를 구분해 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
대웅하이츠빌라7차는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전용 34.33㎡에 대한 확인된 실거래는 4건으로, 거래가격과 층에 따른 차이가 상당합니다. 특히 대상 물건은 지하층이므로 지상층 거래가격을 같은 조건의 시세로 받아들이기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 34.33㎡ | 지하 1층 | 81,700,000원 |
| 2023.08 | 34.33㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 34.33㎡ | 지하 1층 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 34.33㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.33㎡ | 4건 | 114,175,000원 |
| 집계상 최근 12개월 평균 | 34.33㎡ | 2건 | 108,350,000원 |
전체 4건의 평균은 114,175,000원이지만, 과거 지상층의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 비교에는 집계상 최근 12개월 평균 108,350,000원과 가장 최근 확인 거래인 2023.10의 81,700,000원을 우선 참고해야 합니다. 가격 추세 역시 -9.7% 하락으로 나타납니다.
다만 가장 최근 거래가 2023년 10월이므로, 2026년 11월 매각 시점의 현재 시세로 곧바로 확정할 수는 없습니다. 특히 2023.10.19 등기된 이일욱 명의의 81,700,000원 소유권이전은 2025.06.17 합의해제로 말소되었습니다. 해당 거래의 취소 여부와 실거래 신고 상태를 확인해야 하며, 이를 확정적인 정상 거래가격으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 김수현 임차보증금 | 130,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 134,128,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김수현 미배당 · 매수인 인수 | — | 42,020,000원 |
집행비용 2,020,000원을 우선 공제하고 임차인 김수현에게 87,980,000원을 배당하는 추정입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며 청구금액 134,128,110원 전액이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
이 물건은 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 낙찰가가 내려가면 김수현에게 돌아가는 배당금도 줄고, 그만큼 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 커집니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 사실상 실질취득의 바닥을 형성합니다. 배당 추정상 집행비용까지 반영하면 회차별 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 90,000,000원 | 42,020,000원 | 132,020,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 72,000,000원 | 59,696,000원 | 131,696,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 57,600,000원 | 73,836,800원 | 131,436,800원 |
표에서 보듯 신건에서 2회 유찰까지 최저가는 90,000,000원에서 57,600,000원으로 크게 내려가지만, 매수인의 실질취득 추정액은 132,020,000원에서 131,436,800원으로만 줄어듭니다.
이는 낙찰가 인하에 따라 인수하는 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 집행비용을 제외한 기본 구조는 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 130,000,000원으로 고정됩니다. 위 표의 소폭 차이는 회차별 추정 집행비용 차이에서 발생합니다. 추가 임차인 위험과 취득 관련 부대비용까지 고려하면 실제 자금부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 화곡동 까치산근린공원 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 공원이 있고 로변에는 주상용건물 등이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통사정은 보통입니다.
- 건물 규모. 1993.09.06 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물로, 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 공동주택과 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
- 지하층 특성. 대상은 지하층 비01호입니다. 채광·환기·습기·누수·배수 상태와 실사용 환경이 중요한 확인 사항입니다. 내부가 확인되지 않았으므로 실제 상태를 단정할 수 없습니다.
- 건물 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 도로. 남서측 및 북측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 개별공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 이력이 있어 입찰 시 적용 여부 및 대상자·용도별 요건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 전용면적 거래 4건의 가격 범위는 81,700,000~140,000,000원이며, 지상층과 지하층의 가격 차이가 큽니다. 실거래 추세도 -9.7%로 하락했고, 마지막 확인 거래는 2023년 10월입니다. 현재 매수 수요와 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김수현 보증금 인수. 임대차계약일 2022.06.11, 확정일자 2022.06.13, 전입·점유 2022.06.27, 임차권등기 2025.09.10을 원본으로 재확인해야 합니다. 배당 부족분을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용이 가장 중요한 권리분석 사항입니다.
- 정인재 점유·대항력. 2026.04.09 전입자 정인재의 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 김수현과의 관계를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상으로 남은 상태에서 추가 인수액을 0원으로 가정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 최저가 90,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 132,020,000원을 기본 취득원가로 판단해야 합니다. 유찰 후에도 보증금 인수 증가를 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 배당순위와 미배당금. 추정 배당에서는 김수현에게 87,980,000원이 배당되고 신청채권자 한국주택금융공사에는 배당이 없습니다. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 금액이 바뀔 수 있으므로 배당관계를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 마지막 확인 실거래가 2023.10에 머물러 있습니다. 해당 거래의 합의해제 이력도 있는 만큼 최신 정상 거래와 지하층 매물의 실거래·매도 호가를 반드시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 점검. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 지하층의 습기, 결로, 누수, 배수, 환기, 채광 및 실제 구조를 조사해야 합니다.
- 명도·관리비. 김수현의 임차권등기와 정인재의 전입관계를 구분하여 실제 점유자를 확인하고, 인도 절차 및 미납 공용관리비 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류와 실거래 신고 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원짜리 경매가 아니다”
경매에서 가장 위험한 착시는 낙찰가를 취득원가로 착각하는 것입니다. 이 물건의 최저가는 90,000,000원이지만, 김수현의 선순위 임차보증금 130,000,000원 가운데 미배당분을 인수해야 하므로 실질취득은 약 132,020,000원입니다. 한 번, 두 번 유찰되어도 보증금 인수액이 늘어나는 구조이기 때문에 실질취득은 약 1.3억원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
가격도 부담스럽습니다. 집계상 최근 실거래 평균은 108,350,000원이고 추세는 -9.7%의 하락입니다. 마지막 확인 거래는 81,700,000원이나 해당 시기 소유권이전의 합의해제 이력이 있어 거래의 유효성을 검토해야 합니다. 지하층이라는 특성과 최근 정상 시세를 충분히 확인하지 못한 상태에서 132,020,000원의 실질취득을 가격 메리트라고 평가할 수는 없습니다.
여기에 정인재의 전입과 불명확한 계약관계까지 남아 있습니다. 확인된 인수부담은 크고, 확인되지 않은 점유 위험도 존재합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 인수 범위, 별도 점유관계, 지하층의 실제 시장가치를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다. 현 단계의 종합 평가는 D등급 — 입찰에 매우 신중해야 하는 고위험 구조입니다.
