청주지방법원 2025타경30590. 충주시 동량면 조동리 889-1의 주택·토지 관련 물건입니다. 등기상 소유권은 오경화·오경희·오석배·오석봉·오석중·오석현이 각각 6분의 1 지분을 가진 공유 형태이고, 이번 경매는 오석현 지분에 설정된 가압류에서 출발한 지분매각입니다. 말소기준은 2023.03.24 충북신용보증재단의 오석현 지분 가압류 8,500,000원입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈주식회사·주식회사국민은행 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 권리만 보면 근저당은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 사건은 전형적인 전체 소유권 경매와 다릅니다. 공유지분만 매각되고, 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 가능하며, 현황상 전입자와 경계·멸실 문제까지 확인해야 하므로 낮아진 최저가만으로 단순 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 동량면 조동리 889-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 282.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 단독 이용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유관계 | 오경화·오경희·오석배·오석봉·오석중·오석현 각 6분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 12,051,920원 / 4,937,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권액 | 11,025,338원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 ‘지분’이 핵심
2012.12.17 오수열 명의로 소유권보존된 뒤, 2019.09.11 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2020.04.01 현재 6명의 공유자에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 오석현 지분에만 충북신용보증재단·비엔케이캐피탈주식회사·주식회사국민은행의 가압류가 이어졌습니다. 2023.06.21 비엔케이캐피탈주식회사의 강제경매개시결정은 2024.07.03 말소됐고, 2025.06.05 충북신용보증재단이 다시 강제경매개시결정을 받아 현재 사건이 진행됐습니다.
② 전입자 — 대항력 ‘확정’이 아니라 가능·미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인예 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
정인예의 전입일은 2022.02.11로 말소기준권리인 2023.03.24 가압류보다 앞섭니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.09.03 접수돼 있습니다.
현재 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시돼 있고 배당모형도 인수액을 0원으로 계산하지만, 전입자의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 해당 부분은 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 41%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저매각가는 4,937,000원으로 감정가 12,051,920원의 41% 수준입니다. 4회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 3,949,600원, 6회 유찰 시 3,159,680원입니다.
다만 이 가격은 전체 부동산이 아니라 공유지분 경매의 최저가입니다. 감정가 대비 비율이 낮다는 사실만으로 일반 매매시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공유자의 우선매수, 전입자 확인, 경계 불분명·측량 필요, 일부 멸실과 매각 제외 조건이 동시에 존재하므로 이 물건은 할인율보다 실제 취득 범위와 처분 가능성을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 488,866원 |
| 갑구 3번 가압류 · 충북신용보증재단 | 8,500,000원 | 4,448,134원 |
| 갑구 4번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 11,073,716원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 8,911,604원 | 0원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 · 충북신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 알려진 채권총액은 28,485,320원, 예상 배당은 4,448,134원, 미배당은 24,037,186원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 물적 범위 — 경계·멸실·매각 제외를 반드시 확인
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘블럭조 기와지붕 단층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 부속건물. 흙벽돌조 스레트지붕 단층 주택 18.7㎡는 현황 멸실로 추정돼 감정평가에서 제외됐습니다.
- 경계. 매각물건명세서 비고에 경계 불분명으로 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 매각 제외. 목록 1-1·1-2·1-3은 매각 제외이며, 목록 2 일부는 멸실로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충주시 동량면 조동리 소재 동량역(충북선) 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호1은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 기호3은 인근까지만 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 282.0㎡, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 82,300원/㎡입니다.
- 환금성. 일반적인 전체 소유권이 아니라 공유지분 매각이고 4회 유찰된 사건이므로, 단순 주택 매매와 같은 방식으로 가격만 비교하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 오석현의 6분의 1 지분 매각이라는 점을 전제로 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 매각조건을 확인해야 합니다.
- 전입자 확인. 정인예의 전입일은 2022.02.11이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 보고 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 경계 불분명으로 측량이 필요하며 목록 2 일부 멸실, 목록 1-1·1-2·1-3 매각 제외 사항을 현장에서 대조해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 명세서와 배당모형상 인수액은 0원이지만, 전입자의 실제 임대차관계 확인 전에는 이를 곧바로 무위험으로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 가격 판단. 최저가 4,937,000원은 감정가의 41%지만, 지분매각이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 지분·점유·경계를 먼저 본다
이 사건은 감정가 12,051,920원에서 4회 유찰돼 최저가가 4,937,000원, 즉 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 숫자만 보고 접근하기에는 구조가 복잡합니다. 오석현의 6분의 1 지분만 매각되고, 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 정인예의 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
여기에 경계 불분명으로 측량이 필요하고 일부 건물은 멸실, 일부는 매각 제외입니다. 명세서상 인수권리 없음·법정지상권 없음이라는 점은 긍정적이지만, 지분 취득 후의 이용·처분 난도와 실제 매각 범위를 확인하지 않은 채 감정가 41%만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 무엇을 취득하고, 누가 점유하며, 어느 범위까지 권리가 미치는지를 확인해야 하는 물건입니다.
