서울남부지방법원 2026타경5567. 서울 강서구 화곡동 자하클래식 제17층 제1711호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 지하 3층·지상 18층 철근콘크리트 건물로, 2018.06.18 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 한춘강이며, 2019.01.31 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 158,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석에서 먼저 보아야 할 것은 근저당이 아니라 임차인과 말소기준권리의 선후관계입니다. 등기부상 근저당은 없으며, 2026.01.12 설정된 주식회사 모두론대부의 가압류 18,149,966원이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그런데 이다슬은 그보다 앞선 2019.01.31 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 아직 명확하지 않아, 낙찰 후 인수금액을 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-39 자하클래식 제17층 제1711호 도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로 262 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 18층 중 17층 · 시세조회 대상 면적 13.77㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 18층 · 사용승인 2018.06.18 |
| 소유자 | 한춘강 · 단독소유 · 2019.01.31 소유권이전 · 등기상 거래가액 158,000,000원 |
| 점유 및 임차 | 이다슬 전입 2019.01.31 · 점유 부분 미상 · 임차보증금 미상 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2026.01.12 가압류 · 주식회사 모두론대부 · 18,149,966원 |
| 경매개시 | 2026.06.12 · 주식회사모두론대부 (2026타경5567) |
| 관련 경매개시 | 2026.06.19 · 이다슬 (2026타경5847) |
| 사건 청구액 | 18,985,127원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2018년 신탁등기는 이미 말소되었고, 강서구·마포구의 과거 압류등기도 해제로 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2026.01.12 주식회사 모두론대부의 가압류입니다. 그 뒤의 두 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
다만 등기부상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이다슬의 전입일 2019.01.31은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임대차의 실체, 주택 인도와 점유, 보증금 등 요건을 확인하기 전에는 임차권의 소멸이나 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
임차인 분석 — 이다슬 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다슬 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 미상 | 2026.06.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
이다슬은 실제 임차인으로 신고된 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계 신고자는 아닙니다. 전입 사실만으로 현재의 대항력과 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 98.0% 수치만으로 저렴하다고 볼 수 없다
자하클래식의 제시된 실거래는 총 3건으로, 평균 거래금액은 152,000,000원입니다. 감정가 149,000,000원은 이 평균의 98.0%에 해당하지만 실거래는 모두 2023년에 이루어졌고, 비교 면적도 15.88㎡로 시세조회 대상 면적 13.77㎡와 다릅니다. 따라서 단순 평균 비교를 현재의 적정가격이나 할인율로 해석하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 15.88㎡ | 14층 | 146,000,000원 |
| 2023.08 | 15.88㎡ | 15층 | 145,000,000원 |
| 2023.01 | 15.88㎡ | 7층 | 165,000,000원 |
| 제시 거래 평균 | 15.88㎡ | 3건 | 152,000,000원 |
제시된 평균 152,000,000원과 감정가 149,000,000원의 차이는 3,000,000원입니다. 그러나 최신 제시 거래금액 146,000,000원과 비교하면, 감정가가 오히려 3,000,000원 높습니다. 최신 제시 거래 대비 약 102.1%입니다.
- 거래 시점: 제시된 3건은 모두 2023년 거래입니다. 2026년 현재의 가격 흐름을 직접 보여주지 않습니다.
- 면적 차이: 시세조회 대상 면적은 13.77㎡이나 비교 거래는 15.88㎡입니다. 동일면적 직접 비교가 아닙니다.
- 가격 차이: 감정가는 평균보다 낮지만 최신 제시 거래보다 높습니다. 할인 매수라고 단정할 근거가 부족합니다.
단지 규모는 30세대이고 제시된 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 비교 거래 표본이 적은 만큼 개별 호실의 면적·층·상태 차이가 가격 판단에 미치는 영향을 별도로 점검해야 합니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수 가능성까지 존재하므로 시세 비교의 기준은 최저가가 아닌 확인된 실질취득비용이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
아래 표는 제시된 채권액과 집행비용 추정치를 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세 등은 반영되지 않았으므로, 실제 배당금 및 매수인 인수액을 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,886,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 모두론대부 (갑구 10번) | 18,149,966원 | 18,149,966원 |
| 2. 경매개시 · 주식회사모두론대부 (갑구 11번) | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 이다슬 (갑구 12번) | 18,985,127원 | 18,985,127원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 108,978,907원 |
배당채권액 합계 37,135,093원, 예상 채권자 배당액 37,135,093원, 배당 부족액 0원으로 계산한 단순 추정입니다. 갑구 11번 채권액, 임차보증금, 우선변제 및 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라집니다. 소유자 잔여 108,978,907원은 확정 금액이 아닙니다.
회차별 배당 시나리오 (보증금 인수 미반영)
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 소유자 예상잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 149,000,000원 | 37,135,093원 | 108,978,907원 | 미확정 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 119,200,000원 | 37,135,093원 | 79,596,107원 | 미확정 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 95,360,000원 | 37,135,093원 | 56,108,427원 | 미확정 |
각 회차의 매각가·예상배당·소유자 잔여액은 제시된 가정값입니다. 소유자 잔여액은 해당 회차 실제 집행비용과 임차인 배당 등에 따라 달라집니다. 표의 회차별 매각가는 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북서측 약 25m, 북동측 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 2018.06.18 사용승인된 지하 3층·지상 18층 건물입니다. 급·배수·위생·도시가스·승강기설비를 갖추고 있으며, 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 2필지 일단의 대지로 이용됩니다. 토지면적은 360.0㎡, 공시지가는 7,360,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재도 있으므로 해당 호실의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 30세대 규모의 건물이며 확인된 실거래는 3건입니다. 비교 거래의 면적이 대상과 달라 실제 매도 가능 가격과 매수 수요를 추가로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이다슬과 소유자 사이 실제 임대차관계, 계약일, 임차보증금, 보증금 지급 증빙, 임대차 종료 여부를 확인하세요.
- 점유·대항력. 2019.01.31 전입 이후 실제 주택 인도·점유의 경위와 대항요건 유지 여부를 확인하세요. 전입신고일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구. 확정일자 여부와 2026.06.24 배당요구 내용, 임차보증금의 우선변제 가능성과 실제 배당액을 확인하세요.
- 관계인 여부. 이다슬이 임차인인 동시에 2026타경5847 경매개시 채권자로 기재된 경위를 확인하세요. 임차채권과 경매신청 채권의 동일성 또는 별개 여부가 중요합니다.
- 경매사건 대조. 2026타경5567 및 2026타경5847의 신청채권자, 집행권원, 청구금액, 중복 채권 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더해 실제 취득비용을 계산하세요. 보증금이 확인되기 전에는 회차별 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 시세 재확인. 2023년 거래 3건만으로 현재 가격을 확정하기 어렵습니다. 대상 호실과 면적이 일치하는 최신 실거래, 인근 유사 다세대 거래 및 실제 매도호가를 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 임차인의 최우선변제 관련 사항을 확인하고 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 매각 원본. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 대조하세요.
- 매각조건. 입찰보증금, 매각기일 변경 여부, 특별매각조건과 추가 권리신고 사항을 법원 기록으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 보증금”
이 사건은 근저당이 없고 후순위 경매개시등기의 소멸 구조가 비교적 명확해 보입니다. 하지만 2019.01.31 전입한 이다슬의 임차보증금이 미상이라는 점이 분석 결과를 크게 바꿀 수 있습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 충분히 배당되지 않는다면 매수인에게 예상하지 못한 인수금액이 발생할 수 있습니다.
시세에서도 확실한 이점을 찾기 어렵습니다. 감정가 149,000,000원은 제시 거래 평균 152,000,000원의 98.0%이지만, 최신 제시 거래 146,000,000원보다 높습니다. 비교 거래의 면적과 시점에도 한계가 있습니다.
결론은 입찰 보류·추가 확인입니다. 임차인의 실체와 보증금, 배당 및 인수 여부를 확인하고, 이를 반영한 실질취득비용을 현재 비교 가능한 시세와 다시 대조해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제로 얼마의 보증금을 떠안을 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
