광주지방법원 2026타경30036. 광주 동구 동명동에 있는 동명동센트럴파크 제2층 제209호, 주거용 오피스텔입니다. 지하 2층·지상 20층 철근콘크리트 건물에 위치하며, 등기상 소유자는 주식회사성암홀딩스입니다. 매각기일은 2026년 11월 4일. 감정가와 최저매각가가 모두 148,000,000원인 신건입니다.

그런데 등기부를 열어 보면 일반적인 담보권 경매와는 다른 구조가 드러납니다. 2024년 7월 25일 주식회사더블저축은행의 가압류가 말소기준권리인데, 실제 임차인 최슬기의 전입일은 2021년 4월 5일, 점유개시일은 2021년 5월 12일입니다. 임차권등기 자체는 나중에 이루어졌지만, 대항력의 기초가 되는 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰대금으로 등기상 가압류가 소멸하더라도 임차보증금의 미변제 부분이 남는 인수형 경매입니다. 실제 투자 판단은 148,000,000원이 아니라 낙찰대금과 보증금 인수액을 더한 총부담을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

권리분석의 출발점은 갑구 9번 가압류입니다. 주식회사더블저축은행이 2024년 7월 25일 청구금액 500,000,000원으로 가압류를 등기했습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 2026년 1월 7일 최슬기의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 최슬기는 말소기준권리보다 먼저 전입과 점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 4월 5일에 받았습니다. 2025년 3월 31일 등기된 을구 1번 주택임차권등기는 보증금 187,000,000원을 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제가 모두 있다

실제 임차인은 최슬기 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고에 해당하지 않으므로, 임차보증금은 187,000,000원으로 한 번만 계산합니다. 최슬기가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타나지만, 이는 보증금을 별도로 두 번 합산해야 한다는 의미가 아닙니다.

최슬기는 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인으로 분석됩니다. 우선변제권이 있으므로 매각대금에서 먼저 보증금을 배당받을 수 있지만, 우선배당을 받는다는 사실만으로 보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다. 배당재원이 부족하면 대항력에 따라 남은 금액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.

③ 예상배당표 — 최저가 외에 4,187만원이 더 든다 (매각가 148,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정액입니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 낙찰 후 별도로 부담할 미변제 보증금입니다. 최슬기의 임차보증금과 경매신청 청구액은 동일인·동일 금액으로 나타나므로 별도 독립채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 사건의 가격 구조에서 가장 중요한 부분입니다. 일반적인 경매라면 유찰로 최저매각가가 내려가면서 취득비용도 함께 줄어듭니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 매각대금이 줄어 배당이 부족해질수록 매수인 인수액이 증가합니다.

신건의 최저가는 148,000,000원, 2회 유찰 시 가정 매각가는 94,720,000원으로 크게 떨어집니다. 하지만 매수인 인수액은 41,872,000원에서 94,384,960원으로 증가합니다. 결국 총부담은 세 회차 모두 약 1.89억 원으로 비슷합니다.

회차마다 총부담에 소폭 차이가 나는 것은 집행비용 추정액이 달라지기 때문입니다. 본질적으로 임차보증금 187,000,000원이 취득부담의 하한을 형성합니다. 따라서 유찰되어 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 장동 전남여자고등학교 북측 인근입니다. 주변은 노선상가와 주상용 건물, 단독주택 등이 혼재한 주상복합지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 간선도로에 접합니다. 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 20층 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방, 소화전, 스프링클러, 승강기, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 아파트와는 수요층과 매매시장 특성이 다를 수 있어, 시세 검증 시 동일 용도의 유사 물건을 비교해야 합니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차로, 남동측 왕복 2차로, 북동측과 남서측의 포장도로에 접하는 입지입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 관련 규제가 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 및 중점경관관리구역 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,901,000원입니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이가 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 간선도로 접근과 상업지역 입지는 장점이지만, 주거용 오피스텔의 실제 매도 가능 가격과 거래 속도는 별도 확인이 필요합니다. 특히 보증금 인수로 실질취득 부담이 감정가를 웃도는 구조여서 현 최저가만을 근거로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액을 입찰가에 합산. 신건 기준 낙찰가 148,000,000원과 예상 인수액 41,872,000원을 합산한 189,872,000원을 실질취득 부담의 기준으로 삼아야 합니다.
• 유찰로 인한 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 올라갑니다. 유찰만으로 경제성이 개선되는 구조가 아닙니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권의 구체적인 행사 가능성과 입찰·매각허가 절차를 집행법원에서 확인해야 합니다. 일반 외부 입찰자의 최종 취득 가능성에 직접 영향을 줍니다.
• 임차권등기와 배당요구. 최슬기의 2021.04.05 전입·확정일자, 2021.05.12 점유개시, 2025.03.31 임차권등기 및 배당요구를 대조하고, 보증금 미변제 시 매수인 인수 조건을 재확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 관계 확인. 최슬기가 임차권자와 신청채권자로 중복 등장하므로 채권의 동일성, 집행권원, 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다. 가장임차인 가능성은 증빙 없이 단정해서는 안 됩니다.
• 임대차 원본 및 점유 확인. 계약서, 보증금 지급 및 반환 내역, 현재 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당표 검산. 예상 집행비용과 우선변제 배당액을 재확인하고, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순서에 영향을 줄 수 있는 항목을 검토해야 합니다.
• 실거래가 검증. 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 검토해야 합니다. 감정가와 최저가만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·주차·시설. 공용관리비 체납, 기계식주차 이용 및 유지관리, 건물 설비 상태와 추가 수리비용을 현장 확인해야 합니다.
• 최신 법원 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 내역과 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.48억에 낙찰받아도, 1.48억에 취득하는 게 아니다”

이 사건의 본질은 낙찰대금보다 큰 선순위 대항력 임차보증금입니다. 최슬기의 보증금은 187,000,000원이고, 전입·점유 및 확정일자는 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 부족분의 매수인 인수를 명확히 적고 있습니다.

최저가 148,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 매수인은 추가로 41,872,000원을 인수해 총 189,872,000원의 실질 부담을 집니다. 이후 유찰되어 가격이 낮아져도 부족한 보증금이 그만큼 늘어나므로, 경제적 부담은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권이 더해집니다. 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있다는 점에서 단순한 저가 응찰 전략도 적합하지 않습니다. 동일인의 임차권·경매신청 청구관계도 확인이 필요한 사안입니다.

최근 실거래를 통한 가격 검증 전에는 이 물건이 시세보다 비싸다고 단정할 수 없지만, 실질취득 부담이 감정가보다 크고, 선순위 보증금 인수와 외부 낙찰 제한까지 겹친다는 사실은 분명합니다.

결론은 적극 입찰보다 보수적 접근입니다. 이 경매의 관건은 유찰 횟수가 아니라 187,000,000원의 보증금 부담, 우선매수권 행사 가능성, 그리고 실질취득 부담을 뒷받침할 수 있는 실제 시장가격입니다. 그 세 가지를 확인하기 전까지는 최저가가 낮다는 이유로 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.