서울남부지방법원 2026타경5629. 서울 금천구 시흥동 라임스빌 A동 5층 502호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 2016년 6월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 호실입니다.

이 물건은 등기부에 과거 경매 이력이 있다는 점이 눈에 띕니다. 2017년 한국양봉농업협동조합의 임의경매가 진행됐고, 2019년 3월 8일 경매매각으로 한병기 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2019년 6월 14일 최병규 씨가 146,500,000원에 취득하면서 신한은행 앞으로 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

현재 강제경매는 주식회사 두루드림대부가 신청했습니다. 중요한 것은 과거의 경매나 이미 말소된 권리가 아니라, 현재 살아 있는 말소기준권리와 그 전후의 점유관계입니다. 이 기준으로 보면 등기상 인수 위험은 크지 않지만, 최저매각가 자체의 적정성까지 보장되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심

핵심은 2019년 6월 14일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 현재 경매에서 말소기준권리로 작동하며, 근저당권 자체와 후순위 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

과거 한국양봉농업협동조합 근저당권, 안양원예농업협동조합 근저당권, 금천구 및 국가의 압류, 인더스코대부의 가압류는 이미 말소된 권리입니다. 특히 2019년 이전의 권리들이 현재 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입이지만 확인은 필요

현황조사와 매각물건명세서에는 최석원 씨가 확인됩니다. 전입일은 2021년 6월 18일로, 말소기준인 2019년 6월 14일 신한은행 근저당권보다 늦습니다.

실제 조사된 임차인·점유자는 1명이며, 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다.

최석원 씨는 확인된 전입일 기준으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵고, 보증금 인수액도 0원으로 예상됩니다.

다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당상 지위와 실제 임대차 내용을 확정할 수는 없습니다. 우선변제권은 대항력과 별도로 확인해야 하며, 후순위 임차인이라도 법정 요건을 갖춘 경우에는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 가격 검증 — 감정가 2.86억을 시세로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 286,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이기 때문에 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

그러나 라임스빌 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 286,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

소유자 최병규 씨의 2019년 취득 거래가액은 146,500,000원입니다. 다만 이는 2019년의 과거 거래로, 현재의 동일 조건 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 해당 가격만으로 현재 감정가의 적정성이나 가격 상승률을 평가하는 것은 무리입니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용은 추정액이며, 신한은행 근저당권은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 계산한 수치입니다.

현재 추정에서는 근저당권 채권최고액과 신청채권 청구금액을 전액 배당할 수 있고, 소유자 잔여금도 발생합니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 배당채권은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 배당과 매수가격은 별개

현재 회차와 유찰 가정별 예상 배당을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 채권자 배당을 충족하는 것으로 추정되지만, 이것은 낙찰자에게 가격 메리트가 있다는 의미와는 다릅니다.

소유자에게 돌아가는 잔여금은 현재 회차에서 167,149,000원, 1회 유찰 가정에서 110,749,800원, 2회 유찰 가정에서 65,630,440원으로 추정됩니다.

현재 확인된 권리관계만 놓고 보면 유찰 시 매수가격이 낮아지고 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 하지만 유찰 후 최저가가 내려간다고 해서 자동으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 가격의 적정성은 반드시 당시의 최근 실거래와 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재한 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 판단됩니다.
• 건물. 2016년 6월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 대상 호실은 5층 502호이며, 외벽은 돌붙임 및 치장벽돌붙임, 창호는 새시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 남서향 완경사를 평탄화한 3필지 일단의 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용되고 있습니다. 남측 약 7미터, 북측 및 남측 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 해당합니다.
• 건축행위 제한. 2025년 11월 6일 건축허가·착공제한지역으로 지정된 사항이 있으며, 제한기간은 최초 제한공고일부터 2년으로 기재되어 있습니다. 기존 건축물의 통상적 이용과 향후 증축·재건축 등 건축행위에 미치는 영향은 구분해 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 복수의 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있습니다. 2025년 8월 21일 지정된 외국인 등 대상 구역, 2025년 10월 15일 지정된 아파트 대상 구역, 2025년 11월 6일 지정된 구역이 함께 기재되어 있습니다. 다세대주택인 본건에 대한 실제 적용 여부와 경매취득에 관한 예외는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유상태까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이므로 층·방향·내부 상태·대지권과 인근 개별 거래조건에 따라 매매가격의 편차가 생길 수 있습니다. 현재 최신 실거래 표본이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 환금성을 유리하게 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2019.06.14 신한은행 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 최석원 씨 임대차 확인. 2021.06.18 전입 이력과 실제 점유 여부를 확인하고, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 점검하세요.
• 인수와 명도 구분. 권리 인수액 0원 예상과 실제 명도비용·명도기간은 별개의 문제입니다. 점유자 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 신청채권 원본 대조. 두루드림대부의 강제경매 청구금액과 과거 인더스코대부 가압류의 청구금액이 동일하게 나타납니다. 두 채권의 관계 및 실제 배당채권액은 원본 자료로 확인하세요.
• 최근 실거래 확보. 시흥동의 유사 면적·준공연도·건물 형태를 가진 다세대주택 중 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선 비교하세요. 2019년 소유자 취득가는 현재 시세로 대체할 수 없습니다.
• 건물 내부 상태. 최상층 누수 여부, 방수 상태, 난방·급배수시설, 내부 마감 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선배당 가능 채권을 확인하세요. 예상배당표는 이들 변수를 모두 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
• 토지·건축 규제 확인. 건축허가·착공제한 및 토지거래허가 관련 지정사항의 현재 효력과 본건 적용 여부를 관할기관에서 확인하세요.
• 입찰가격 결정. 감정가 286,000,000원을 목표가격으로 그대로 사용하지 말고, 확인된 시장 거래가격과 예상 수선·명도·취득 부대비용을 종합해 응찰 상한을 정하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기일 변경 여부를 다시 확인하세요. 본 분석 이후 권리관계가 변동될 가능성을 배제할 수 없습니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다

서울남부지방법원 2026타경5629 라임스빌 502호는 현재 권리관계만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2019년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 최석원 씨의 2021년 전입은 후순위이기 때문입니다. 매수인이 떠안을 권리상 금액은 0원으로 추정됩니다.

또한 매각가 286,000,000원을 가정한 배당에서는 기재 채권자들에게 예상 채권액을 전액 배당하고 소유자에게도 잔여금이 돌아가는 구조입니다. 다만 실제 채권액과 세금·임차인 우선배당이 확정되지 않았으므로 이는 어디까지나 추정입니다.

이 사건에서 가장 중요한 미확인 요소는 현재의 시장가격과 점유자의 구체적인 임대차관계입니다. 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서는 286,000,000원이 저렴한 금액인지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실도 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

권리는 비교적 양호, 가격은 검증 전, 점유관계는 추가 확인. 이 물건은 단순히 말소기준권리가 명확하다는 이유로 입찰하기보다, 최근 거래가격을 확보하고 점유 및 명도 조건을 확인한 뒤 실제 부담할 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.