서울남부지방법원 2026타경5653. 서울 강서구 방화동에 위치한 에어팰리스 제9층 제911호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택(아파트 원룸형)이고, 비교 대상으로 확인된 전용면적은 약 14.5㎡입니다. 건물은 지하 3층·지상 9층 규모이며 2013.03.11 사용승인을 받았습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사중솔입니다.

이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 117,929,040원으로 신청한 강제경매입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.24 국민건강보험공단의 압류이며, 그 뒤의 강서구 압류, 국세 압류, 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 그 임대차의 선행 대항력까지 부정할 수는 없습니다. 점유·전입 시기와 보증기관의 승계 범위를 함께 확인해야 합니다.

가격도 만만하지 않습니다. 전체 12건의 과거 실거래 평균은 95,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 80,000,000원이며 최신 거래가도 85,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균과 최신 거래가를 모두 웃도는 신건이므로, 전체 평균만 보고 시세 수준이라고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선행 임대차가 관건

말소기준은 2022.05.24 국민건강보험공단 압류입니다. 2022.06.24 강서구 압류와 2022.09.22 국세 압류는 후순위이며, 2026.06.11 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 2013.03.27 우리은행 근저당권(채권최고액 57,200,000원)은 2014.10.21 이미 말소되었습니다. 2020년에 등기된 강서구 압류와 국세 압류도 각각 2021.07.19, 2020.11.23 말소되었습니다. 현재 확인해야 할 주요 권리는 2022년 이후의 압류 3건과 2023년 주택임차권등기입니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명, 중복 합산 금지

실제 임차인으로 확인되는 사람은 홍소연 1명입니다. 한국토지주택공사와 서울보증은 홍소연의 보증금에 관한 대위·승계 신고 주체로 기재되어 있어, 각각을 별도 임차인으로 계산하거나 보증금 110,000,000원과 5,000,000원을 단순 합산해서는 안 됩니다. 명세서의 일반적인 등기사항 표기도 별도 실명 임차인으로 산입하지 않습니다.

핵심은 실질취득액입니다. 만약 110,000,000원의 보증금에 선순위 대항력이 인정되고, 매각대금으로 먼저 보전되는 구조에서 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려가도 인수 잔액이 늘어나 실질취득액이 보증금 110,000,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 이 경우 시세 비교 기준은 낮아진 낙찰가가 아니라 실질취득액이어야 합니다. 다만 이 사례의 실제 인수 성립 여부와 금액은 아직 확정할 수 없으며, 배당순위에 따라 위 단순한 보증금 기준 시나리오와 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

에어팰리스(619-7)는 126세대, 2013.03.11 사용승인 건물입니다. 유사 전용면적 14.1~14.5㎡의 확인된 실거래 12건은 다음과 같습니다.

전체 평균 95,500,000원만 보면 최저가 95,000,000원이 비슷한 수준처럼 보입니다. 하지만 2022년의 상대적으로 높은 거래가가 포함된 평균입니다. 최근 거래에서는 75,000,000원과 85,000,000원이 확인되고, 최근 12개월 평균은 80,000,000원입니다.

따라서 신건 최저가 95,000,000원은 최근 평균보다 15,000,000원 높고, 최신 거래가 85,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -18.9%로 하락하고 있습니다. 신건에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

위 예상배당은 매각대금 95,000,000원에서 집행비용 2,110,000원을 차감하고 신청채권자에게 92,890,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 25,039,040원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 또한 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 임차권의 선행 대항력과 확약 범위가 확정되었다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수 위험을 분리해야 한다

위 회차별 예상배당에서는 매수인 인수액을 모두 0원으로 가정합니다. 하지만 이 결과는 대항력 있는 임차보증금이 추가로 인수되지 않는다는 전제에 따른 것입니다. 110,000,000원의 선순위 보증금 인수가 성립하면 낙찰가격 하락분이 인수 잔액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 유찰 후 가격이 최근 시세보다 낮아졌다는 사실만으로 저가 취득을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측 인근에 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 공항시장역, 5호선 송정역, 5·9호선·공항철도·김포골드라인·서해선이 연결되는 김포공항역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2013.03.11 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 개별난방·승강기·소방설비·기계식주차장 등을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공항 관련 높이 제한과 학교 상대보호구역 등의 규제를 확인해야 합니다. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으므로 취득 시 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 대상 전용면적이 약 14.5㎡인 원룸형 도시형생활주택으로, 일반적인 가족형 아파트와 매수층이 다릅니다. 확인된 거래 12건의 범위는 75,000,000~112,000,000원으로 넓고, 최근 거래 추세가 -18.9%이므로 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 보아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 대항력 확인. 한국토지주택공사 관련 계약일 2021.07.24, 점유개시일 2021.08.27, 확정일자 2021.07.27과 말소기준권리 2022.05.24의 선후관계를 대조하고, 실제 주민등록 및 점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확약·말소 조건 확인. 서울보증보험(주)의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 어떤 승계 권리에 적용되는지, 매각허가 및 등기 정리 과정에서 실제 이행되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 확인. 실제 임차인은 홍소연 1명이며, 한국토지주택공사 110,000,000원과 서울보증 5,000,000원은 같은 임차인의 보증금 관련 승계 신고로 기재되어 있습니다. 단순 합산을 피하고 각 기관의 실제 채권·대위 범위를 확인해야 합니다.
• 당해세 및 압류 확인. 국민건강보험공단과 강서구·국세 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일과 배당 우선순위에 따라 실제 배당과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 기준으로 응찰가 산정. 전체 거래 평균 95,500,000원보다 최근 12개월 평균 80,000,000원, 최신 거래 85,000,000원, 하락 추세 -18.9%를 우선 고려해야 합니다. 인수 가능성이 남아 있다면 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 현장 점유·관리비 확인. 실제 점유자, 사용 상태, 미납 공용관리비, 기계식주차장 이용 조건과 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서의 특별매각조건, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 및 보증기관 승계 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건은 비싸고, 인수 0원도 조건부다”

이 물건의 가장 분명한 약점은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 95,000,000원인데, 최근 실거래 평균은 80,000,000원입니다. 최근 시세의 118.8%에 해당하고 거래 추세도 -18.9%로 하락하고 있습니다. 전체 평균이 95,500,000원이라는 이유로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

권리에서도 안심하기 이릅니다. 2022년 압류가 말소기준이고 후순위 등기가 매각으로 소멸하는 구조는 비교적 명확합니다. 서울보증보험의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건도 위험을 낮추는 요소입니다. 그러나 110,000,000원이 기재된 한국토지주택공사의 승계분은 선행 대항력과 확약 적용 범위를 확인해야 합니다. 보증기관 신고가 중복된다는 점과 채권 인수 위험이 완전히 사라졌다는 것은 서로 다른 문제입니다.

현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확인을 위한 출발점이지 확정된 결론이 아닙니다. 선순위 보증금 인수가 인정된다면 낮은 낙찰가에도 실질취득액이 110,000,000원 수준에 머물 수 있고, 이 경우 최근 시세 80,000,000원보다 훨씬 높은 부담이 됩니다.

종합 판단은 D등급입니다. 신건 가격이 최근 시세보다 높고, 거래는 하락 추세이며, 임차보증금 승계와 인수 위험도 완전히 해소되지 않았습니다. 현재는 입찰보다 권리 원본 확인과 유찰 후 실질취득액 재평가를 우선할 물건입니다. 특히 서울보증보험의 확약이 한국토지주택공사의 승계 권리에도 영향을 미치는지 확정하기 전에는 최저가 인하만을 근거로 매수를 판단해서는 안 됩니다.