서울남부지방법원 2026타경5736. 강서구 화곡동 현대블루밍 제102동 204호입니다. 감정가는 246,000,000원이고 첫 매각이어서 최저매각가도 동일합니다. 건물은 2015.12.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 대상 호실은 2층에 있습니다. 공부상 용도는 사무소이지만 현재는 방 3개와 욕실 겸 화장실, 거실 겸 주방을 갖춘 주거 형태로 사용 중입니다.

이 사건은 단순한 근저당 실행이 아닙니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 2016.09.23. 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.08.14. 우리카드 가압류입니다. 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리가 정리되는 것과 점유자의 임차보증금을 인수하지 않는 것은 별개의 문제입니다.

특히 이영님의 전입일은 2022.06.24.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다. 따라서 최저가 246,000,000원을 실제 취득원가로 확정하거나 과거 비교가보다 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남을 수 있는 위험

등기부에서 먼저 구별할 것은 이미 말소된 국민은행 근저당과 현재 경매의 말소기준인 우리카드 가압류입니다. 2016.02.16. 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 3,240,000,000원으로 기재돼 있지만, 2016.09.23. 해지에 따라 말소됐습니다. 이 금액을 현재 존속하는 선순위 담보채무나 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

2024.08.14. 우리카드 가압류 38,258,038원이 말소기준권리입니다. 2025.09.17. 강서구 압류와 2026.06.17. 이영님의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 강서구 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위 및 금액은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 이영님의 권리관계가 핵심

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인·점유 관계인으로 기재된 인물은 1명, 이영님입니다. 등기부상 강제경매 신청채권자와 이름이 일치하며, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.

실제 임차인 1명. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일만으로 적법한 대항요건 충족이나 우선변제권을 확정할 수는 없습니다.

이 사건은 임차인의 법적 지위에 따라 실질취득원가가 크게 달라질 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 그러나 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 총액을 추정하거나 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 87.9%라는 숫자의 한계

현대블루밍의 비교거래 집계에는 평균 288,333,333원, 비교거래 중 최근 집계값 280,000,000원, 최근 거래 대비 과거 거래 추세 -8.2%가 제시됩니다. 최저매각가 246,000,000원은 280,000,000원의 87.9%입니다.

하지만 실제 표시된 거래는 2023년 10월과 2022년 5월에 체결됐습니다. 2026년 현재의 실거래 시세라고 보기 어렵고, 거래 대상 전용면적도 36.82~36.93㎡로 본건의 39.73㎡와 다릅니다. 더구나 본건은 공부상 사무소이므로 거래 대상과 법적 용도까지 동일한지 확인하지 않고 가격 우위를 단정할 수 없습니다.

2023.10의 거래 2건은 거래월·면적·층·금액이 모두 동일하게 기재돼 있어, 실제 독립된 계약 2건인지 중복 집계인지 원본 확인이 필요합니다. 따라서 집계 평균은 참고용으로만 사용해야 합니다.

단지의 경매 관련 집계에는 평균 유찰 횟수 3.6회가 나타납니다. 이 지표만으로 본건의 유찰 여부를 예측할 수는 없지만, 단지 내 경매물건의 환금성과 실제 응찰 수요를 신중하게 살펴야 할 이유입니다. 현재 최저가가 과거 거래가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)

매각대금이 최저가와 같은 246,000,000원이라고 가정하면, 집행비용과 우리카드 가압류채권, 신청채권자 이영님에 대한 배당 후 소유자 잔여금이 발생하는 계산입니다. 다만 이는 확인되지 않은 임차보증금 및 조세 우선순위 등을 반영하지 않은 산술적 시뮬레이션입니다.

위 계산의 배당채권 합계는 208,840,138원이며, 예상 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 강서구 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당순위는 확정 반영되지 않았습니다. 이영님의 신청채권액을 임차보증금으로 인정하거나 동일 채권이라고 확정한 계산이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 남는다

배당 시뮬레이션상 신건에서는 신청채권자 이영님의 청구액 170,582,100원이 전액 배당되고, 1회 유찰 가정에서는 154,986,762원, 2회 유찰 가정에서는 116,177,802원이 배당됩니다.

다만 이는 신청채권에 대한 배당 계산일 뿐, 이영님의 실제 임차보증금이나 대항력 유무에 따른 인수액을 뜻하지 않습니다. 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산된 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 월정초등학교에서 남동측 직선거리 약 280m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트단지·업무시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역에서 북서측 약 500m 거리입니다. 월정로까지 약 300m이며, 차량 접근이 가능하고 북서측 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2015.12.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·급탕·도시가스 난방·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 감정평가에서는 공부상 용도를 기준으로 하면서 이용상태의 차이 및 원상회복 비용을 고려했습니다. 주거용 사용에 따른 행정·건축법적 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공시지가 4,369,000원/㎡, 사다리형 평지이며 소로한면에 접합니다.
• 규제. 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역, 과밀억제권역, 공항 관련 보호·고도제한 구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정 내역도 있으므로 본건의 용도와 거래에 실제 적용되는지 확인이 필요합니다.
• 환금성. 현대블루밍은 28세대 규모이며, 확인되는 비교거래가 오래됐고 경매 관련 집계상 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 소규모 건물·근린시설·현황 주거라는 특성을 고려하면 일반 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이영님 임대차 실체. 임대차계약서, 실제 점유·인도 관계, 전입세대 내역, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 구분해 판단해야 합니다.
• 신청채권과 보증금의 관계. 강제경매 신청채권 170,582,100원의 발생 원인 및 집행권원, 이영님의 임대차채권과 동일한지 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 두 금액을 자동으로 동일시하거나 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 실질취득원가. 낙찰가뿐 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능액을 포함해 계산해야 합니다. 인수 여부가 확정되기 전에는 가격 상한을 과거 실거래가만으로 설정해서는 안 됩니다.
• 조세채권. 강서구 압류의 세목과 금액, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 단순 배당표상 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
• 사무소의 주거 사용. 건축물대장, 허가·신고 내역, 주거 사용의 적법성, 원상회복 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 대출·자금. 공부상 근린시설이므로 주거용 아파트와 동일한 금융조건을 가정하지 말고, 실제 담보평가 및 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 2023.10 거래 280,000,000원은 현재 가격의 확정 기준이 아닙니다. 동일 용도·유사 면적·유사 이용상태의 최신 매매사례를 추가 확인하고, -8.2% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 점유 및 명도. 점유자가 강제경매 신청채권자와 동일인으로 나타나므로 낙찰 후 점유 해소 가능성, 인도명령 적용 여부 및 명도 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 시설 상태, 사무소와 주거 이용상태 차이에 따른 비용을 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집행권원 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “87.9%는 매수가격이지, 안전한 취득원가가 아니다”

서울남부지방법원 2026타경5736은 겉으로 보면 최저가 246,000,000원에 과거 비교거래 평균 280,000,000원보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 물건입니다. 그러나 그 비교는 낙찰가에 한정됩니다.

권리상 가장 중요한 사실은 2022.06.24. 전입한 이영님의 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이영님은 동시에 170,582,100원을 청구한 강제경매 신청채권자입니다. 이 관계가 정리되지 않으면 실제 임차보증금의 존재와 규모, 배당으로 소멸하는 범위, 매수인에게 남는 인수액을 확정할 수 없습니다.

여기에 공부상 근린시설과 실제 주거 이용상태의 차이, 오래된 비교거래, -8.2% 하락 추세, 평균 3.6회 유찰이라는 환금성 지표까지 감안해야 합니다. 따라서 현재로서는 실질취득원가 미확정·입찰 보류 검토가 타당합니다.

종합 등급은 D(38점). 단순히 최저가가 과거 시세보다 낮다는 사실이 아니라, 대항력 가능 임차인의 실제 인수 여부를 확인할 수 없고, 근린시설의 용도 차이와 환금성 위험이 함께 존재한다는 점을 반영한 보수적 평가입니다. 이 물건의 우선 과제는 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지 확인하는 것입니다.