서울남부지방법원 2026타경5756. 강서구 화곡동 아녜스타워4 제8층 제805호, 전용 12.13㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 111,000,000원. 언뜻 최근 거래가와 비슷한 소형 주택으로 보이지만, 이 물건의 핵심은 매각가격이 아니라 매각 이후에도 남을 수 있는 선순위 임차권입니다.

등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 2025.04.04 등기되어 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 전입신고일 2023.02.24, 점유개시일 2023.02.27, 확정일자 2023.01.30입니다. 강제경매개시결정일인 2026.06.16보다 앞선 임차권으로, 현 분석에서는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 권리로 반영됩니다.

여기에 중요한 구별이 필요합니다. 한국토지주택공사와 서울보증은 보증기관의 대위·승계 관계로 표시되어 있고, 보증금을 각각 별도로 더하는 대상이 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 파악되지만, 그 실제 임차인에 관한 전입·보증금 정보는 명확하지 않습니다. 따라서 승계 보증금의 중복 계산은 피하면서도, 실제 임차인의 대항력 가능성과 미확정 권리 위험은 별도로 남겨 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권

임차인 및 보증기관 승계 현황

한국토지주택공사와 서울보증의 승계 신고를 별개의 임대차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 구분하며, 실제 임차인의 전입신고일·확정일자·보증금 등은 추가 확인이 필요합니다.

선순위 보증금이 낙찰가를 따라 움직이는 구조

임차보증금 120,000,000원은 현재 최저매각가 111,000,000원보다 큽니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 차감하고 임차보증금을 배당하면, 배당되지 않는 부분이 발생합니다.

낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당금은 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 최저가가 떨어지는 것만으로 실질취득이 저렴해지는 구조가 아닙니다.

회차별 예상배당 및 인수액 기준. 집행비용 추정 차이에 따라 실질취득액이 소폭 달라지지만, 전체 부담은 임차보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 실제 배당순위와 임차권 존속 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세를 웃돈다

아녜스타워4 동일 평형대의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 104,291,666원이지만, 과거 거래가 혼재하므로 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 110,000,000원(3건)과 최신 거래 110,000,000원(2025.07)을 우선 적용합니다.

전체 거래가격 범위는 98,000,000원~110,000,000원입니다. 최근 거래군은 110,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 +7.4%로 나타납니다. 따라서 제공된 추세상 하락세라고 단정할 근거는 없지만, 최근 확인 거래월이 2025.07에 머문다는 점은 현재 시세 판단의 중요한 한계입니다.

현재 최저가 111,000,000원 자체가 최근 평균의 100.9%입니다. 여기에 예상 인수액을 더한 실질취득 122,354,000원은 최근 평균보다 12,354,000원 높으며 약 111.2%에 해당합니다. 신건은 물론 유찰 이후에도 실질취득 기준으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

집행비용 2,354,000원은 추정액입니다. 선순위 임차보증금에 108,646,000원이 배당되면 11,354,000원이 부족하여 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 121,788,931원은 이 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·5호선 까치산역과 노선 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 사용승인일은 2012.06.27이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규모·환금성. 아녜스타워4는 54세대이며, 본건은 전용 12.13㎡ 원룸형입니다. 소형 주거상품인 만큼 일반적인 가족형 아파트와 매수·임대 수요가 다를 수 있습니다. 최근 확인된 실거래가 2025.07이라는 점과 평균 2.7회 유찰 이력을 함께 고려해 환금성을 보수적으로 점검해야 합니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측 약 5m 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 주상용 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 있어 실제 적용 대상 및 기간은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 점유·임차관계 확인이 특히 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 한국토지주택공사 명의 임차보증금 120,000,000원의 배당순위, 실제 배당액, 미배당분 인수 범위를 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 확인하세요.
• 보증기관 승계와 실제 임차인 구별. 한국토지주택공사와 서울보증은 대위·승계 관련 신고이므로 보증금을 각각 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인 1명의 신원, 점유관계 및 원임대차 내용을 별도로 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 임차인. 실제 임차인의 전입일·확정일자·보증금이 명확하지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 인수위험이 없는 것으로 취급하지 마세요.
• 임차권 말소·포기 확약 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 인수채무 면제에 관한 유효한 확약이 있는지 확인해야 합니다. 확약의 효력과 적용 대상이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 계산할 수 없습니다. 특정 임차인에 대한 확약이 확인되더라도 다른 임차인의 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
• 실질취득액으로 입찰 판단. 신건 122,354,000원, 1회 유찰 가정 121,998,400원, 2회 유찰 가정 121,678,720원을 최근 실거래 평균 110,000,000원과 비교해야 합니다. 최저가만을 시세와 비교하지 마세요.
• 최신 실거래 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.07입니다. 매각기일 2026.11.04에 앞서 더 최근의 거래·매물·임대 수요 및 개별 호수의 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도와 관리비. 실제 점유자 및 명도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 승계 부담, 취득세·등기비용 등 부대비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 및 채권승계 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 물건의 핵심은 감정가 111,000,000원이 아닙니다. 그보다 큰 120,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 현 회차에서 예상되는 인수액은 11,354,000원이며, 실질취득은 122,354,000원으로 계산됩니다.

1회 유찰로 낙찰가가 88,800,000원까지, 2회 유찰로 71,040,000원까지 내려가더라도 예상 인수액이 함께 늘어나 실질취득은 여전히 약 120,000,000원 수준입니다. 최근 실거래 평균인 110,000,000원보다 높기 때문에 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.

여기에 실제 임차인의 전입·보증금 정보가 불명확하고, 보증기관 대위·승계 관계 및 임차권 존속 여부를 확인해야 합니다. 54세대 원룸형 주택의 환금성과 평균 2.7회 유찰 이력도 보수적으로 볼 요인입니다.

결론은 권리 고위험·가격 메리트 부족, 종합 D등급입니다. 선순위 임차보증금 인수 구조가 명확히 해소되기 전에는 단순한 유찰 대기만으로 투자 매력이 개선된다고 보기 어렵습니다. 입찰보다 임차권과 실제 인수채무의 확정이 먼저입니다.