* 서울보증보험의 배당 부족액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 해당 확약과 무관한 독립적인 임차권·점유권리, 세금 및 기타 법정 부담까지 0원으로 확정된다는 의미는 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경5778. 서울 강서구 방화동 예담쉐르빌3차 401호, 전용 45.04㎡의 다세대주택입니다. 2010년 사용승인을 받은 지상 5층, 8세대 규모의 건물로, 현재 소유자는 김용현입니다. 2019년 소유권 취득 당시 등기상 거래가액은 188,000,000원이었습니다.

문제는 집 자체보다 권리관계의 순서입니다. 말소기준은 2021년 2월 16일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 주택임차권에 기재된 전입일은 2019년 6월 21일, 확정일자는 2019년 5월 21일입니다. 말소기준보다 먼저 대항요건과 확정일자 기록이 나타나므로, 단순히 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 임차보증금 위험이 없어지는 사건은 아닙니다.

다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 이것이 핵심 안전장치입니다. 다만 보증기관 승계기록과 원 임차인의 관계를 구분하고, 확약에 포함되지 않은 점유·임차 위험을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 확약이 핵심

말소기준은 갑구 4번, 2021.02.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 2,008,000,000원으로 상당히 크지만, 이는 해당 채권자가 청구한 금액이지 매수인이 그대로 떠안는 채무가 아닙니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상이며, 이미 해제된 권리도 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 중복신고에 주의

임차관계는 이름만 세면 여러 건처럼 보이지만, 대위·승계 신고를 독립 임대차로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 집계하며, 한국토지주택공사와 서울보증은 보증기관의 대위·승계 관계로 구분합니다. 등기상 확인되는 보증금은 185,000,000원 한 건입니다.

실제 임차인 1명, 보증기관 대위·승계 기록 2건으로 구분합니다. 한국토지주택공사와 서울보증의 기재를 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 185,000,000원은 등기상 확인되는 임차보증금이며, '등기사항'으로 표시된 실제 임차인의 독립 채권 유무와 금액은 별도로 확정되지 않았습니다.

③ 인수액과 실질취득가 — 유찰돼도 보증금이 사라지는 것은 아니다

현재 최저가 192,000,000원에서는 예상 배당표상 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당되므로, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰되어 낙찰가가 내려가면 배당금이 줄어들고 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 증가할 수 있습니다.

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 실제 총취득 부담은 보증금 185,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 때문에 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

* 확약 미적용 인수액은 집행비용 차감 등을 반영한 회차별 예상 미배당 인수액입니다. 1회 유찰 시 낙찰가와 인수액의 합계는 187,950,400원, 2회 유찰 시 187,520,320원으로, 모두 임차보증금 185,000,000원에 가까운 수준입니다.

** 확약 적용 인수액 0원 및 실질취득가 계산은 서울보증보험의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 임차보증금에 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않으며, 미상임차인의 독립적인 권리가 있는 경우 그 위험은 별도로 남습니다.

④ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

예담쉐르빌3차는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 3건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026년 7월의 186,000,000원 한 건입니다. 전체 평균은 184,666,666원이지만, 오래된 2022년 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 186,000,000원을 우선합니다.

감정가이자 최저가인 192,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가격인 186,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 103.2%입니다. 전체 평균 대비 비율도 104.0%이므로, 어느 기준으로 보더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +1.1%로 표시돼 있어 하락 추세라고 단정할 근거는 없습니다. 그러나 최근 거래가 한 건뿐인 소규모 다세대주택이므로, 이 수치를 강한 상승 신호로 해석하는 것도 조심해야 합니다. 층·전용면적·건물 상태의 차이 역시 개별 호수 가격에 영향을 줍니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

아래는 신건 최저가로 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 185,000,000원이 우선 배당되고, 집행비용 3,488,000원을 제외한 잔여액 3,512,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 구조입니다. 신청채권자인 서울보증보험에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

예상배당 합계 192,000,000원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 국세·지방세의 법정 우선순위와 실제 교부청구액에 따라 임차보증금 및 후순위 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 주택도시보증공사와 서울보증보험의 채권은 임차보증금 중복 합산과 구분해야 합니다.

⑥ 공매 이력과 권리 정리

이 물건에는 2022년 5월 20일 한국자산관리공사 관련 공매공고가 등기됐으나, 2023년 8월 21일 공매취소공고에 따른 말소등기가 접수됐습니다. 따라서 해당 공매공고 자체는 이미 말소된 이력입니다.

다만 국세·지방세 압류가 다수 남아 있고 강제경매도 진행 중이므로, 현재 공매 진행 여부와 체납처분 상태를 별도로 교차 확인하는 것이 적절합니다. 등기상 과거 공매공고 말소만으로 모든 체납관계가 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 서울정곡초등학교 북측 인근. 도시형생활주택, 다세대주택, 중소형아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 방화역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2010.03.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 주택입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 전유부분은 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
• 도로·토지. 북서측 약 4m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형으로 총면적 231.0㎡입니다. 토지 공시지가 자료는 2,793,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내용도 있어 해당 물건에 실제 적용되는 최신 규제를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수선 상태와 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 확인되는 거래가 3건에 그칩니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 대규모 아파트와 비교해 시세 검증과 향후 매도에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서·명세서 원문 확인. 서울보증보험의 배당 부족액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 명시돼 있는지, 조건 이행 주체와 범위를 확인하세요.
• 승계관계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 서울보증보험의 승계인 지위를 연결하는 서류를 확인하고, 185,000,000원 보증금에 대한 포기·말소의 효력이 전체적으로 적용되는지 검증하세요.
• 실제 임차인 확인. '등기사항'으로 표시된 실제 임차인의 전입, 점유, 확정일자, 보증금 및 독립적인 반환청구권 존재 여부를 조사하세요. 대항력은 현재 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증의 승계·대위 기록을 별도 보증금으로 더하지 마세요. 확인되는 등기상 임차보증금은 185,000,000원 한 건입니다.
• 세금압류·교부청구. 강서세무서, 마포세무서, 강서구, 관악구 관련 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공매 진행 여부. 2023년 공매공고 말소 이력과 별도로 현재 한국자산관리공사 공매 또는 체납처분이 진행 중인지 확인하세요.
• 가격 상한. 최신 실거래 186,000,000원보다 신건 최저가가 높습니다. 유찰 뒤 가격이 내려가더라도 확약 미적용 인수액을 반드시 더해 실질취득가를 비교하세요.
• 점유·명도. 등기상 임차권말소와 실제 건물 인도는 별개의 문제입니다. 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 절차를 확인하세요.
• 관리비·시설상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 수선 필요 여부, 누수와 방수 상태를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서 및 실거래 원문을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “확약이 있다고 신건이 저렴해지는 것은 아니다”

이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 185,000,000원과 그 반환청구권 포기·말소 조건입니다. 확약이 제대로 적용된다면 유찰 시에도 해당 임차보증금의 미배당 잔액을 떠안지 않는다는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 확약에 포함되지 않은 미상임차인 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다.

현재는 감정가 192,000,000원 그대로인 신건입니다. 최근 실거래 186,000,000원보다 6,000,000원 높은 가격으로, 최근 시세 대비 103.2%입니다. 시장 추세는 +1.1%지만 거래 표본이 적고, 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다.

더구나 국세·지방세 압류 4건과 과거 공매 이력이 있고, 실제 임차인의 일부 권리관계도 명확하게 확정되지 않았습니다. 현재 신건은 가격 메리트가 없으며, 확약 조건의 효력과 미상임차 위험이 확정되기 전에는 보수적인 판단이 필요합니다.

종합 판단은 D등급(38점). 확약으로 주요 보증금 인수 부담을 해소할 수 있는 가능성은 긍정적이지만, 현재 가격이 최근 시세를 웃돌고 세금압류·미상임차·저환금성이 겹칩니다. 가격이 내려가더라도 확약이 실제로 유효해야 저가 매수의 이점이 생기므로, 권리 확인이 우선이고 신건 가격은 보류하는 접근이 적절합니다.