* 서울주택도시공사 임차권에 관하여 명세서에 기재된 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우입니다. 다른 임차인의 보증금 또는 독립적인 인수 위험까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다.

서울남부지방법원 2026타경5821. 화곡동 킹덤그레이스 제101동 202호는 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 경매 물건의 용도 표기는 근린시설이며, 거래자료상 비교면적은 38.84㎡입니다. 등기부상 소유자 황광선은 2020년 3월 5일 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 서울주택도시공사의 주택임차권등기가 설정되고, 2024년 강서구 압류, 2025년 주택도시보증공사의 가압류를 거쳐 2026년 서울보증보험의 강제경매가 개시되었습니다.

이 사건의 특징은 말소기준권리가 근저당이 아닌 2024년 9월 20일 강서구 압류라는 점입니다. 이보다 먼저 설정된 주택임차권은 일반적인 후순위 권리와 다르게 취급해야 합니다. 더구나 매각물건명세서에 별도의 반환청구 포기·말소 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 임차보증금만 더해 위험을 산정해서도 안 되고, 반대로 확약이 있다는 이유만으로 다른 임차인과 점유 문제를 무시해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 조건

권리분석에서 우선 확인할 부분은 을구 1번 서울주택도시공사 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 8월 27일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 9월 30일, 임차권등기일은 2023년 10월 18일입니다. 모두 말소기준인 2024년 9월 20일보다 빠릅니다. 보증금은 220,500,000원이고 배당요구에 따른 우선변제권 행사 대상으로 기재되어 있습니다.

2025년 11월 25일 주택도시보증공사의 415,000,000원 가압류와 2026년 6월 18일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 강서구 압류가 조세채권 관련 등기라는 점에서, 실제 배당에서는 당해세·법정기일 및 조세채권의 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 3명

성명 또는 법인명이 확인되는 실제 임차인은 윤정은·염지현·서울주택도시공사 3명입니다. 별도로 기록된 서울보증은 윤정은 관련 보증기관 대위·승계 기재이므로 독립적인 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 임차인 이름이 아닌 ‘등기사항’ 표기는 별도 임차인 수에서 제외하되, 그 기재와 점유관계는 확인 대상입니다.

* 서울주택도시공사 임차권에 관한 실질 인수 0원 판단은 명세서의 승계인 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다. 임차인의 실제 점유 여부 및 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

또한 명세서에는 서울보증보험이 서울주택도시공사 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있고, 별도의 보증기관 기록에는 윤정은 관련 대위·승계 관계가 표시되어 있습니다. 이들 기록의 정확한 권리 관계와 청구 범위를 원본으로 대조하되, 동일한 보증금을 별도의 임차채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다.

③ 시세 비교 — 93.3%지만 하락 추세와 표본 차이를 봐야 한다

킹덤그레이스의 확인된 거래는 총 4건이며, 전체 평균 거래금액은 302,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 평균을 높일 수 있어 전체 평균보다는 최근 12개월 실거래 297,000,000원을 우선 비교합니다. 해당 최근 거래는 2026년 2월 전용 36㎡, 5층 거래로, 분석 대상의 비교면적 38.84㎡와 면적이 완전히 같지는 않습니다.

최저매각가 277,000,000원은 최근 거래금액 297,000,000원보다 20,000,000원 낮고, 비율로는 93.3%입니다. 반면 2024년 3월 같은 비교면적 38.84㎡ 거래금액은 238,000,000원으로 현재 최저가보다 낮았습니다. 면적·층·거래 시점에 따른 편차가 커서 최근 거래 한 건만으로 적정 낙찰가격을 확정하기 어렵습니다.

같은 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 기록된 낙찰률은 0.0%로, 이를 안정적인 낙찰가격이나 높은 환금성의 근거로 사용하기는 어렵습니다. 거래 사례 자체가 적은 소규모 건물인 점도 가격 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

신건 매각가 277,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 4,678,000원을 공제한 뒤 서울주택도시공사 보증금 220,500,000원이 전액 배당됩니다. 남은 51,822,000원은 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 것으로 추정되며, 신청채권자 서울보증보험에 대한 예상배당은 0원입니다.

주택도시보증공사와 서울보증보험의 채권액 합계는 667,940,684원, 예상배당 합계는 51,822,000원, 미배당 합계는 616,118,684원입니다. 이 미배당 채권액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 가압류와 경매개시결정에 따른 소멸 권리, 그리고 임차권의 반환청구권 포기 조건을 구분해야 합니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 정해진 배당순서를 적용한 시나리오입니다. 강서구 압류 관련 조세채권, 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당액과 우선순위를 바꿀 수 있습니다. 실제 배당표가 확정된 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 인수의 관계

선순위 임차보증금이 있는 사건에서는 최저가가 내려간다고 해서 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 아래에서는 선순위 임차권의 원칙적 인수액과 이번 사건에 명시된 반환청구권 포기 조건을 반영한 실질 인수액을 구분했습니다.

* 원칙적 인수는 서울주택도시공사 보증금의 미배당분 추정치입니다. 실질 인수 0원은 서울보증보험 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 한정됩니다. 윤정은·염지현 등 확약 밖 임차인에 관한 추가 인수액은 산정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.05.21 준공된 29세대 규모 건물입니다. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있으며 경매 용도 표기는 근린시설입니다. 실제 주거 이용, 건축물대장 용도 및 임차권 관련 현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 화곡동 111-84, 111-85, 111-86의 3필지 일단 토지로, 남동측 대로와 남서측·북서측 세로에 접합니다. 제2종·제3종일반주거지역 등이 포함됩니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있어 실제 적용 여부와 최신 지정 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 표본이 4건에 불과하고, 2021년부터 2026년까지 거래가격에 차이가 있습니다. 29세대 소규모 건물이므로 대단지 공동주택처럼 풍부한 비교거래를 기대하기 어렵습니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 이용과 공부상 용도의 일치 여부는 별도 점검 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확약 원본. 서울보증보험 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건의 정확한 범위를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 확약 밖 임차인. 윤정은·염지현의 실제 계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위, 배당요구와 선행 점유관계를 확인하세요. 반환청구권 포기를 다른 임차인에게 확대 해석하면 안 됩니다.
• 승계 중복신고. 서울보증의 윤정은 관련 대위·승계 기록과 서울주택도시공사 임차권 승계 기록을 구별하고, 중복 보증금을 합산하지 않도록 확인하세요.
• 강서구 압류·조세. 2024.09.20 압류가 말소기준으로 분류되어 있으므로 조세채권의 우선순위, 당해세 및 실제 배당 반영 여부를 확인하세요.
• 인도·명도. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 인도는 별개입니다. 현황조사에 기재된 점유자와 실제 거주·사용자를 대조하고 인도 가능성을 확인하세요.
• 실거래 검증. 최근 거래 297,000,000원은 전용 36㎡, 본건 거래자료의 비교면적은 38.84㎡입니다. 동일 면적과 유사 층의 최근 거래를 추가 확인하세요.
• 하락장 대응. 최근 거래 추세 -2.2%를 반영해 오래된 최고가나 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
• 오피스텔·근린시설 용도. 실제 용도, 주택임대차 적용 관계, 금융 및 취득 관련 비용, 건축물대장 현황을 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 인도비용, 세금 및 기타 취득 비용을 최종 자금계획에 반영하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록의 최신본을 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권 해소 조건은 강점, 미상 점유와 가격은 숙제”

킹덤그레이스 202호의 핵심은 220,500,000원 선순위 임차권입니다. 등기 순위만 보면 상당한 인수 위험이 있는 물건이지만, 명세서에 서울보증보험 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 신건 예상배당에서도 그 보증금은 전액 배당되는 것으로 산정됩니다.

문제는 확약 밖 임차인과 거래가격의 불확실성입니다. 윤정은·염지현의 보증금과 확정일자가 미상이고, 임차권 승계·점유 기록 간 관계도 확인해야 합니다. 현재 최저가 277,000,000원은 최근 거래 297,000,000원의 93.3%이지만 최근 거래 표본은 1건뿐이고, 거래 면적도 다릅니다. 최근 추세는 -2.2%로 하락하고 있어 과거 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

선순위 임차권 인수는 조건부 해소, 기타 임차 위험은 미확정, 가격 메리트는 추가 검증. 따라서 이번 물건은 권리관계가 모두 정리된 안전형으로 평가하기보다는, 확약 원본과 미상임차인 관계를 우선 확인해야 하는 신중 검토형 근린시설·오피스텔 물건입니다. 확인되지 않은 임차인 위험이 남는 상태에서는 낮은 최저가만을 근거로 공격적인 입찰을 권하기 어렵습니다.