서울남부지방법원 2026타경5927. 서울 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 428호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 전충주, 등기상 2022년 6월 27일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사로, 청구금액은 140,139,616원입니다.

이 사건은 단순히 근저당권을 말소하고 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다. 2024년 10월 11일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권이 2026년 6월 24일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 전입신고와 확정일자도 그보다 먼저 갖춰져 있어, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수를 반드시 검토해야 하는 구조입니다.

다만 매각물건명세서의 특별한 조건이 결론을 바꿉니다. 승계인 서울보증보험(주)이 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 권리에 대해서는 명목상 인수액과 실질 인수액을 구별해야 합니다. 또한 사건상 물건종류인 근린시설과 감정평가상 공부 용도인 업무시설(오피스텔)이 서로 달라 용도 확인도 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

권리분석에서 먼저 구분할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 남아 있는 주택임차권입니다. 신한은행의 채권최고액 58,800,000원 근저당권은 2016년 3월 16일 해지로 이미 말소되었습니다. 2014년 설정된 신탁관계 역시 2015년 1월 30일 말소되었습니다.

반면 한국토지주택공사의 보증금 136,000,000원 주택임차권은 현재 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2022.07.29, 확정일자는 2022.08.01, 주민등록일은 2022.08.05, 점유개시일은 2022.08.19입니다. 이 날짜들은 강제경매개시결정일인 2026.06.24보다 빠릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 2건

임차 관련 신고를 구분하면 실제 임차인으로 분류되는 신고는 1명이고, 한국토지주택공사와 서울보증은 보증금 대위·승계 관계로 표시된 2건입니다. 이들을 각각 독립된 보증금 채권으로 더하면 안 됩니다. 등기된 136,000,000원은 하나의 임차보증금 권리를 기준으로 검토합니다.

한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 보증금 136,000,000원, 계약일 2022.07.29, 점유개시일 2022.08.19가 기재되어 있습니다. 승계 신고는 동일 보증금과 관련된 것으로 별도 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 분류되는 '등기사항' 신고는 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다

감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 등기 임차보증금이 136,000,000원이어서 최저가보다 큽니다. 확약을 적용하지 않은 일반적인 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 근처로 유지되는 구조입니다.

확약 전 인수액은 각 회차의 예상배당 산식에 따른 미배당 보증금입니다. 취득합계는 낙찰가와 해당 인수액의 합계이며, 집행비용 추정 반영으로 보증금 136,000,000원과 정확히 일치하지는 않습니다. 취득세·명도비·별도 미상 임차권 등의 비용은 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 집행비용 2,368,000원을 먼저 공제하고, 남은 109,632,000원을 선순위 임차보증금에 배당하는 구조입니다. 이에 따른 임차보증금 미배당 잔액은 26,368,000원입니다. 서울보증보험의 신청채권 140,139,616원은 이 추정배당에서 배당액이 0원입니다.

집행비용은 약 2.1% 기준 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산이며, 실제 배당순위·배당금은 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 배당상 미배당 잔액은 확약 이행 시의 매수인 실질 인수액과 구별됩니다. 신청채권자의 미배당액 역시 매수인 인수채무로 자동 전환되는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 신건 1.12억이 싼지는 미확정

본건은 감정가 112,000,000원에서 경매가 시작됩니다. 소유자 전충주의 2022년 등기상 취득 거래가액은 100,000,000원이므로, 현 최저가가 과거 취득가액보다 높습니다. 하지만 이 과거 거래가액만으로 현재 시세 수준을 단정할 수는 없습니다.

현재 가격 판단에는 같은 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 대조하는 작업이 필요합니다. 특히 사건 분류는 근린시설인데 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로, 실제 거래 비교 대상의 용도도 정확히 맞춰야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제428호입니다. 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털단지역 남동측 직선거리 약 550m 지점에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 가산로 및 디지털로 등 대중교통 이용이 가능한 간선도로까지 각각 약 50m 거리입니다. 철도 및 간선도로 접근성이 있는 입지입니다.
• 건물. 2014.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 3층·지상 15층 중 제4층에 위치하며, 위생·급배수·급탕·개별난방·시스템에어컨·승강기·소방·주차설비 등이 있는 것으로 조사되었습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부를 확인하지 못했습니다. 공부상 방 1개인 업무시설(오피스텔)로 평가되었지만, 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 평탄한 부정형 토지로 주거용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 남서·남동·북동측에 각각 약 10m·8m·4m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정사항도 기재되어 있으므로 물건 용도 및 적용 대상 여부를 대조해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 사건의 근린시설 분류와 공부상 업무시설(오피스텔) 표기 차이는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소지만, 실제 거래가격과 거래량의 검증이 없는 상태입니다. 근린시설인지 업무시설인지에 따라 임대수요·금융취급·매수층이 달라질 수 있어 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서울보증보험 확약 원본. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되는지, 효력과 이행 절차를 최종 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 임차권 승계 범위. 한국토지주택공사 명의 보증금 136,000,000원의 권리가 서울보증보험으로 어느 범위까지 승계되었는지, 잔여 독립채권이 없는지 검토해야 합니다.
• 실제 임차인 1명 확인. '등기사항'으로 기재된 실제 임차인 신고의 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금, 계약 및 반환채권 존재 여부를 확인해야 합니다. 확약 대상이 아닌 별도 대항력 위험을 배제할 수 없습니다.
• 명도·점유 상태. 내부 확인이 불가능했던 물건으로 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의나 명도절차가 필요한지를 사전에 확인해야 합니다.
• 이용 용도. 사건 분류상 근린시설과 공부상 업무시설(오피스텔)의 차이를 건축물대장, 등기 및 매각목록과 대조해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 건물과 유사한 규모·층·용도의 최근 12개월 거래 및 최신 실거래를 확인한 후 실질취득액을 비교해야 합니다. 시세를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 입찰금액 시나리오. 현재 112,000,000원, 1회 유찰 89,600,000원, 2회 유찰 71,680,000원 각각에 대해 확약 유효·무효 상황과 별도 미상 임차권 위험을 분리하여 판단해야 합니다.
• 배당·관리비. 예상 집행비용 2,368,000원과 실제 배당절차, 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 가능성이 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.22 발급 등기사항전부증명서와 매각기일 전 최종 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 전체 위험 0원”

이 사건의 핵심은 보증금 136,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 확약이 없다면 신건 낙찰가 112,000,000원에 임차보증금 미배당액 26,368,000원이 더해져 실질취득액은 138,368,000원이 됩니다. 유찰되더라도 그 차액을 인수하는 구조이므로 총취득액은 보증금 근처에서 유지됩니다.

그러나 매각물건명세서상 서울보증보험 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 이행되면 해당 승계분의 실질 인수는 0원입니다. 권리분석상 결정적으로 중요한 긍정 요인입니다.

그럼에도 확약 밖 실제 임차인으로 분류된 미상 신고가 남습니다. 대항력과 보증금을 확정할 수 없고, 내부 상태와 물건 용도 확인도 필요합니다. 최신 실거래 비교가 없어 112,000,000원이라는 가격 자체의 메리트도 입증되지 않았습니다.

결론은 조건부 검토·입찰 보류입니다. 서울보증보험 확약의 효력 및 등기말소 범위를 확인하고, 별도 실제 임차인의 권리와 점유를 해소한 뒤, 동일 물건군의 최근 시세를 검증해야 합니다. 주된 선순위 인수위험은 조건부로 해소되지만, 전체 권리와 가격은 아직 안전하다고 확정할 단계가 아닙니다.