* 0원은 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 점유자의 임대차 성립 여부와 보증금, 선순위 담보권의 실제 존속 여부가 확정되지 않아 법률상 최종 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
광주지방법원 2026타경31083. 전남 나주시 다시면 동곡리의 축사·퇴비사·부속창고와 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 축사와 퇴비사 등으로 사용되고 있으며, 사일로를 포함한 제시외 건물·공작물도 일괄매각 대상에 들어갑니다. 일반 주거용 아파트와 달리 농지의 취득 요건, 가축사육 제한, 기존 시설의 활용 가능성이 투자 판단에 직접적인 영향을 주는 물건입니다.
등기상 현재 소유자는 이점수입니다. 광주광역시 축산업협동조합의 임의경매개시결정이 2026년 4월 10일 등기됐으며, 사건 청구금액은 568,374,837원입니다. 이후 다른 가압류도 확인됩니다. 권리분석에서 특히 중요한 것은 2023년 근저당의 말소 여부와 소유자·전 소유자 명의로 확인되는 전입 및 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 다시면 동곡리 368 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 축사·퇴비사·부속창고 및 관련 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 축사·퇴비사·부속창고, 단층 건물 |
| 토지 현황 | 확인된 토지 3,313㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 평지·부정형·소로한면 |
| 소유자 | 이점수 (2023.10.25 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 955,168,380원 |
| 최저매각가 | 955,168,380원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 광주광역시 축산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 568,374,837원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 사일로 포함 · 목록 1·3·5 농지취득자격증명서 제출 필요 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 근저당부터 확인
등기 이력에는 과거 다시농업협동조합의 근저당권과 광주광역시축산업협동조합의 근저당권이 존재했으며, 일부는 해지에 따른 말소가 확인됩니다. 다만 2023.10.25 설정된 을구 6번 근저당권은 별도로 살펴봐야 합니다.
실제 말소 완료 여부와 이전등기의 법적 효력을 원본 등기부에서 확인해야 합니다. 을구 6번이 유효하게 존속했다면 2026.04.03 가압류보다 앞선 권리이므로, 말소기준권리와 후순위 권리분석, 배당순위 판단이 달라질 수 있습니다. 현 단계에서 2026.04.03 가압류를 확정적인 말소기준권리로 단정해서는 안 됩니다.
2026.04.03 광주광역시 축산업협동조합의 30,354,085원 가압류가 기준권리로 표시되어 있습니다. 뒤이어 2026.04.06 농업협동조합중앙회 관련 409,422,624원 가압류와 광주광역시축산업협동조합의 72,251,051원 가압류가 접수됐습니다. 2026.06.11에는 흥국생명보험주식회사 명의 17,697,215원 가압류가 추가됐습니다.
이들 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그러나 가압류의 소멸 여부와 점유자에게 인수해야 할 임대차보증금이 존재하는지는 별개의 문제입니다. 등기상 부담이 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 미배당 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임대차 성립 여부가 관건
현황조사와 매각물건명세서에는 이점수·이선임 2명의 전입 관련 사항이 기재되어 있습니다. 그러나 두 사람은 각각 등기상 현재 소유자와 전 소유자로 확인됩니다. 전입 사실이 있다고 해서 실제 임차인으로 확정하거나, 반대로 임차보증금이 없다고 단정할 수도 없습니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이점수 현재 소유자·채무자 |
2023.09.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선임 전 소유자·과거 채무자 |
2019.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 내역이 확인되지 않습니다. 전입일은 주요 담보권 설정일보다 앞서지만, 전입 순서만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 실제 임대차계약의 존재 및 임차인 수는 확정되지 않았습니다.
특히 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 955,168,380원을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 비교 실거래 없이 할인 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 955,168,380원으로 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 축사·농지라는 특수 용도는 일반 아파트처럼 인근 주택의 평당 거래가를 곧바로 적용하기 어렵습니다.
이 물건의 가격을 판단하려면 축사·퇴비사 및 부속창고의 시설 상태, 농지의 실제 활용 가능성, 가축사육 제한, 취득자격과 향후 처분 가능성을 함께 보아야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 955,168,380원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 764,134,704원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 611,307,763원 | 0원 | 0원 |
* 각 회차의 0원은 임차보증금 인수 위험 및 선순위 근저당 쟁점이 해결되었다는 뜻이 아닌 배당 계산상의 가정값입니다. 유찰 시나리오 가격은 실제 확정된 차기 매각가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 955,168,380원 가정)
아래는 표시된 가압류 채권과 집행비용을 기준으로 계산한 가정 배당표입니다. 말소 상태가 불명확한 근저당, 실제 점유자의 임대차보증금 및 우선변제 대상 금액이 반영된 확정 배당순위표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,951,684원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 광주광역시 축산업협동조합 | 30,354,085원 | 30,354,085원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 409,422,624원 | 409,422,624원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 광주광역시축산업협동조합 | 72,251,051원 | 72,251,051원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 17,697,215원 | 17,697,215원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 413,491,721원 |
배당 계산상 채권총액 529,724,975원, 채권배당액 529,724,975원, 채권 미배당 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 실제 소유자 잔여금과 배당순위는 달라질 수 있습니다.
또한 을구 6번 근저당의 채권최고액은 672,000,000원으로 기재되어 있으나 위 배당표에는 해당 근저당권에 대한 별도 배당이 없습니다. 신청채권의 실제 채권액·담보관계·양도 내역 및 근저당의 존속 여부를 확인하기 전까지 채권 전액 변제 또는 소유자 잔여금의 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·시설·토지 규제 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 다시면 동곡리 소재 ‘동촌마을’ 북동측 인근입니다. 주변은 마을 주변 농경지대로 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 용도. 일련번호 2(가)는 축사·퇴비사, 2(나)는 부속창고, 4(다)는 축사로 이용 중입니다. 일반철골구조 건물과 철근콘크리트구조 부속건물이 포함됩니다.
- 축사 설비. 축사에는 윈치커튼, 환풍기, 사료자동급이기, 칸막이 및 자동목걸이(스타치온) 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 현황. 확인된 토지면적은 3,313㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 답축사입니다. 평지·부정형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 14,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일련번호 1은 생산관리지역, 일련번호 3·5는 농림지역입니다. 일련번호 3·5에는 농업진흥구역 지정이 포함됩니다.
- 가축사육 제한. 일련번호 1·3·5는 가축사육제한구역에 해당하며 200m 제한구역이 기재되어 있습니다. 일련번호 1에는 개별가구 50m 관련 모든 가축 제한도 기재되어 있습니다. 실제 사육 가능 범위는 반드시 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2의 부속건물 단층창고는 공부상 철골트러스(강판)지붕이나 현황은 슬래브지붕입니다. 목록 5는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 주차장(적치장)으로 이용되고 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 사일로가 포함되고, 목록 1·3 지상 수목은 토지가격에 포함되어 평가됐습니다. 시설물·토지별 경계 및 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1·3·5의 농지취득자격증명서를 실제로 발급받을 수 있는지 관할기관에 사전 확인하세요. 2026.05.18자 사실조회회신서를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금이 반환되지 않는다는 특별한 위험이 있으므로 취득자격이 불확실한 상태에서의 입찰은 피해야 합니다.
- 을구 6번 근저당 원본 대조. 2023.10.25 설정된 채권최고액 672,000,000원 근저당의 실제 말소 여부와 2026.08.12 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기록을 직접 확인하세요.
- 말소기준권리 확정. 2026.04.03 가압류와 그보다 앞선 2023년 근저당의 우선순위를 확인하고, 선순위 임차권 판단을 다시 검증하세요.
- 이점수·이선임 점유관계. 소유자 및 전 소유자의 전입·실제 점유·임대차계약·보증금·배당요구 여부를 확인하세요. 임대차가 실제로 성립했는지부터 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력 있는 임차보증금이 확인된다면 낙찰대금에서의 배당액과 미배당 인수액을 계산하고, 그 합계를 기준으로 매입가격을 평가하세요.
- 축사 운영 가능성. 가축사육제한구역의 제한 범위, 기존 인허가, 축사·퇴비사 시설의 현황, 사육 재개 또는 용도 변경 가능성을 확인하세요.
- 현황과 공부 대조. 부속창고 지붕 구조 차이, 목록 5의 주차장(적치장) 이용, 제시외 시설·사일로 및 수목의 매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 검증. 신청채권 568,374,837원과 시뮬레이션의 신청채권자 배당액 102,605,136원 사이의 차이, 근저당권 배당 여부, 당해세·우선변제 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류와 매각 진행상태. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회회신서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “싸게 사는 것보다 취득할 수 있는지가 먼저”
나주 다시면 동곡리 368의 이번 경매는 감정가 955,168,380원, 신건 최저가 955,168,380원인 축사·농지 일괄매각 사건입니다. 계산상 가압류 채권의 미배당은 0원으로 표시되어 있지만, 이것만으로 안전한 경매라고 판단하기 어렵습니다.
소유자 이점수와 전 소유자 이선임의 임대차 성립 여부가 확인되지 않아 보증금 인수 위험을 완전히 배제할 수 없고, 을구 6번 근저당의 말소 표시와 후속 권리이전 기록도 원본 확인이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 입찰보증금 자체가 반환되지 않을 수 있다는 조건은 가격보다 앞서 검토해야 합니다.
농업진흥구역·가축사육제한구역의 제한까지 고려하면 축사 운영 목적이 명확하고 농지 취득자격을 충족하며 권리관계를 직접 검증할 수 있는 매수자에게 적합한 물건입니다. 일반적인 시세차익 목적의 투자자에게는 권리·시설·환금성의 불확실성이 큽니다.
결론은 입찰 보류 및 선행 확인입니다. 농취증 발급 가능성, 을구 6번 근저당의 실제 상태, 점유자 2명의 임대차관계가 해소되고 나서야 실질취득액과 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
