광주지방법원 2026타경31110. 광주광역시 북구 운암동에 위치한 수하임아파트 101동 405호입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 4층에 해당하며, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 청구금액 169,400,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 임차보증금과 근저당권의 선후관계입니다. 김계희 명의의 주택임차권등기가 존재하고 보증금은 169,400,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당권이 2017.05.04 설정된 반면, 임차인의 주민등록일은 2017.08.29, 점유개시일은 2017.09.22입니다. 등기상 확인되는 임차권은 후순위로, 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.
권리상 인수 부담은 작지만, 최저가와 실거래 평균의 차이는 5,250,000원에 불과합니다. 여기에 민간임대주택등기와 금지사항등기가 존재하므로 권리의 실제 처리 상태를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 북구 서강로 174 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 19층 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 169,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차인 | 김계희 · 주택임차권등기 · 보증금 169,400,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당권
또한 금지사항등기 및 2022.11.30 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 기재가 있으므로, 매각 후 말소 여부와 임대사업자 관련 의무의 처리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 169,400,000원의 처리
실제 확인되는 임차인은 김계희 1명입니다. 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있고, 배당요구가 접수된 것으로 나타납니다. 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인을 별개의 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김계희 | 건물전부 | 169,400,000원 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 승계 신고 아님 |
| 최초 계약일 | 2017.08.29 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2017.08.29 |
| 점유개시일 | 2017.09.22 |
| 최초 확정일자 | 2017.08.29 (149,500,000원) |
| 이후 증액 | 2019.11.28 7,475,000원 · 2021.07.05 6,425,000원 · 2024.03.11 6,000,000원 |
| 현재 등기 보증금 | 169,400,000원 |
| 임차권등기 | 2025.01.03 (2024카임399) |
| 배당요구 | 접수 · 2025.01.03 |
| 매수인 인수 | 0원 |
근저당권 설정일보다 임차인의 주민등록일과 점유개시일이 늦으므로, 이 임차권은 매수인에게 보증금 반환채무를 인수시키는 선순위 대항력 임차권으로 분류되지 않습니다. 다만 배당요구가 있다고 해서 보증금 전액을 배당받는다는 뜻은 아닙니다. 선순위 담보권과 공동담보 관계를 고려한 실제 배당은 배당절차에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 평균의 97.5%
수하임아파트101동은 86세대이며, 준공일은 2017.04.26입니다. 동일 평형 비교 거래는 총 4건으로, 전용 58.01㎡ 거래가격은 202,000,000원에서 210,500,000원 사이입니다. 비교 대상 물건의 기준 전용면적은 58.4229㎡입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12층 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4층 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4층 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12층 | 210,500,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 206,250,000원 |
시세 산정에 사용된 최근 거래 평균은 206,250,000원이고, 신건 최저가는 201,000,000원입니다. 최저가가 평균보다 5,250,000원 낮아 시세 대비 97.5% 수준입니다.
다만 실제 거래 시점은 2025년 2~6월이며, 2026년 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 평균이 현재 시세를 충분히 반영한다고 단정하기 어렵습니다. 특히 동일한 4층의 비교 거래가 202,000,000원으로 나타나, 최저가는 같은 층 거래가격보다 1,000,000원 낮은 수준에 그칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용을 먼저 제외하고 우리은행 근저당권 등에 배당하는 추정입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하므로 신청채권자인 주택도시보증공사에 대한 예상배당액은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 169,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 5,858,014,000원 |
위 배당은 채권최고액과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 공동담보 관계·실제 채권잔액·당해세·임차인의 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인의 실제 배당액은 별도로 확정되지 않았습니다. 미배당채권 합계는 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화
현재 신건 최저가는 201,000,000원입니다. 유찰될 경우의 가격과 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 5,858,014,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 5,897,651,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 5,929,360,960원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 한국폴리텍대학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감 및 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 포함되며, 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 단지 규모. 총 86세대입니다. 비교 거래 표본은 4건이므로 시세 판단 시 개별 호실의 층과 상태를 함께 고려해야 합니다.
- 임대 관련 사항. 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 임대의무기간 및 매각에 따른 권리·의무 처리 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2017.05.04 우리은행 근저당권의 설정 및 공동담보 변경등기를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 임차권 확인. 김계희의 주민등록일·점유개시일·확정일자와 주택임차권등기 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 남는 의무가 있는지 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 거주 여부가 확정되지는 않습니다. 현장 점유와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 입찰가격 관리. 최저가 201,000,000원은 실거래 평균의 97.5%입니다. 동일 4층 거래 202,000,000원과 비교해도 차이가 작다는 점을 고려하세요.
- 실거래 최신성. 비교 거래는 2025년 2~6월 자료입니다. 입찰 전 최근 거래와 호가, 동일 평형의 실제 매물 상태를 재확인하세요.
- 관리비. 미납 관리비가 있는지 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 별도로 점검하세요.
- 배당 및 명도. 예상배당액은 확정금액이 아닙니다. 실제 채권잔액과 임차인 배당 문제, 명도비용을 함께 점검하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격은 신중하게”
광주지방법원 2026타경31110 수하임아파트 405호는 후순위 주택임차권등기가 존재하지만, 임차인의 전입신고와 점유개시는 말소기준 근저당권 이후입니다. 제시된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원이며, 임차보증금 169,400,000원을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.
다만 민간임대주택 관련 등기와 공동담보 근저당권은 원본 확인이 필요한 부분입니다. 또한 최저가 201,000,000원은 실거래 평균 206,250,000원의 97.5%여서 할인폭이 크지 않습니다. 비교 거래가 2025년에 집중되어 있다는 점도 현재 시세를 판단할 때 유의해야 합니다.
결론은 권리 인수 측면에서는 긍정적이나, 신건 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다. 유찰 시 가격 매력이 높아질 가능성은 있지만 단지 평균 유찰 횟수가 0.3회라는 점에서 기다리는 전략에도 불확실성이 있습니다. 민간임대 관련 권리 확인과 실거래 시세 재점검을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
