청주지방법원 2025타경30593. 충주시 산척면 석천리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 현재 주거용으로 이용 중입니다. 건물 등기에는 석천리 93-4, 도로명주소는 석천길 178-11로 기재돼 있고, 사건 소재지는 석천리 93-16입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 2-1.~2-3., 2-7.은 포함, 2-4.~2-6.은 매각에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 2017.09.25. 설정된 산척농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 36,000,000원이었으나 2019.01.23. 변경계약으로 78,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 충북신용보증재단·산척농업협동조합·농업협동조합중앙회의 가압류와 강제경매개시결정이 이어지며, 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30593 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 충주시 산척면 석천리 93-16 |
| 건물 등기 소재지 | 충청북도 충주시 산척면 석천리 93-4 · 충청북도 충주시 산척면 석천길 178-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주거용 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 사용승인일 2017.09.13 |
| 소유자 | 오연호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,977,500원 / 103,413,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 9,285,195원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1.~2-3., 2-7. 포함 · 2-4.~2-6. 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 근저당 변경액은 재확인
말소기준은 2017.09.25. 산척농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 충북신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 산척농업협동조합·농업협동조합중앙회 가압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 103,413,000원으로 감정가 201,977,500원의 51.2% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 82,730,400원, 5회 유찰 시 66,184,320원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 103,413,000원 | 0원 | 28,159,485원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 82,730,400원 | 0원 | 7,835,520원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,184,320원 | 8,412,731원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,782원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산척농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 충북신용보증재단 | 8,740,000원 | 8,740,000원 |
| 갑구 3번 · 충북신용보증재단 | - | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 산척농업협동조합 | 18,160,502원 | 18,160,502원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 10,105,231원 | 10,105,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,159,485원 |
제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션 기준 채권 총액은 73,005,733원, 배당액도 73,005,733원으로 미배당 0원이며 소유자 잔여는 28,159,485원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 등기상 근저당 변경 채권최고액 78,000,000원과 시뮬레이션의 36,000,000원 사이에는 차이가 있으므로 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 점유·임차 및 매각범위
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 임차인이 존재한다고 단정할 수도, 현장 점유관계를 완전히 배제할 수도 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 산척면 석천리 ‘합천마을회관’ 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 원거리에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층으로 사용승인일은 2017.09.13이며, 유류보일러 난방과 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 감정평가 당시 주거용으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지자료상 지목은 대, 면적은 15.0㎡, 토지이용상황은 주거나지, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 추가 제한. 감정평가 기호(4)는 고립위험지구와 홍수관리구역(제천천 홍수관리구역)에도 해당합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 유찰률만으로 시세 우위를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 확인. 2017년 최초 채권최고액 36,000,000원이 2019.01.23. 78,000,000원으로 변경된 등기와 배당 시뮬레이션의 차이를 원본으로 대조하세요.
- 매각범위 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물 2-1.~2-3., 2-7. 포함, 2-4.~2-6. 제외 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라도 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고 인근 주거용 건물·토지 거래를 별도로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역과 기호(4)의 고립위험지구·홍수관리구역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 권리·범위 확인이 먼저”
현재 최저매각가는 103,413,000원으로 감정가 201,977,500원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 측면에서는 명시 인수권리와 법정지상권이 없고 제공 시나리오상 매수인 인수도 0원이라는 점이 긍정적입니다. 반면 근저당 채권최고액 78,000,000원 변경등기와 36,000,000원 배당계산의 차이, 임대관계 미상, 제시외 건물의 포함·제외 범위, 토지 규제가 확인 포인트입니다. 결론은 인수는 0원으로 계산되지만, 현재 가격만 보고 판단하기보다 등기·배당·매각범위를 먼저 맞춰봐야 하는 물건입니다.
