광주지방법원 2026타경31158. 광주 북구 동림동 동림동우방아이유쉘1차 102동 1202호입니다. 감정평가상 전용 67.3692㎡의 주거용 오피스텔로, 20층 건물의 12층에 위치합니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어 실제 공부상 용도와 평가상 이용상태를 반드시 대조해야 합니다. 소유자 김종근은 2024년 상속으로 소유권을 취득했고, 한국주택금융공사가 201,963,456원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 소유자의 채무 규모가 아닙니다. 2023년부터 대항요건을 갖춘 임차인과 180,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가에서는 이 보증금을 전액 배당할 수 있는 것으로 추정되지만, 유찰 후 낮아진 가격에서는 미배당 보증금이 발생합니다. 그 금액은 소멸하는 일반 채권과 달리 매수인의 추가 부담으로 이어집니다. 따라서 경매 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 먼저 생긴 임차인의 대항력이 핵심

말소기준권리는 2026.04.01 접수된 갑구 6번 압류로 분류됩니다. 이 압류와 이후 2026.04.15 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 김지아의 채권최고액 80,000,000원 근저당권은 2024.07.31 이미 말소되었으며, 비케이에셋대부 주식회사가 신청했던 2024년 강제경매개시결정도 2025.10.10 말소되었습니다.

그러나 을구 3번 고현아의 주택임차권등기는 다릅니다. 임대차계약일은 2023.07.29, 확정일자는 2023.07.31, 전입신고와 점유개시는 2023.08.23입니다. 모두 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.08.14 접수되었으며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권이 모두 있다

이 임차인은 보증금을 보호받는 구조가 비교적 명확합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있고, 동시에 대항력이 있으므로 전액을 배당받지 못하면 나머지 보증금을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 신건 예상 인수액이 0원이라는 사실은 임차인의 대항력이 없다는 의미가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 2.15억보다 최근 2억을 봐야 한다

동림동우방아이유쉘1차의 유사 전용면적 실거래는 총 4건입니다. 과거 거래는 2022년과 2024년에 집중되어 있고, 최근 12개월 거래는 2026.02의 1건입니다. 전체 거래 평균 214,985,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받기 때문에 현재의 적정가격을 판단할 때는 최근 거래와 가격 추세를 우선해야 합니다.

감정가 208,000,000원은 전체 평균 214,985,000원보다는 낮습니다. 이 수치만 보면 전체 평균 대비 96.8%로 저렴하게 느껴질 수 있습니다. 그러나 가장 최근 거래는 200,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 금액입니다. 실제 현재 최저가는 이 가격의 104.0%입니다.

더욱 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래보다 9.1% 하락한 추세라는 사실입니다. 2022~2024년의 고가 거래를 현재 가격의 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 최근 거래는 1건에 불과하므로, 층·향·내부 상태 차이까지 고려해 현재 시세의 불확실성을 보수적으로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,712,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인 고현아에게 보증금 180,000,000원 전액이 배당됩니다. 한국주택금융공사는 청구액 201,963,456원 가운데 24,288,000원을 배당받고, 177,675,456원의 미배당 채권이 발생하는 구조입니다.

여기서 구별할 점은 한국주택금융공사의 미배당 채권과 임차보증금 미배당액은 다르다는 사실입니다. 이 예상배당에서 한국주택금융공사의 부족액 177,675,456원을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수의 핵심은 고현아의 대항력 있는 보증금 가운데 배당으로 돌려받지 못하는 잔액입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 조세채권의 법정 우선순위 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다

대항력 임차인이 있는 물건에서는 낙찰가 + 매수인 인수액 = 실질취득 부담으로 계산해야 합니다. 보증금 180,000,000원보다 낙찰가가 낮아지면, 매각대금만으로 보증금을 전액 배당할 수 없어 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.

1회 유찰과 2회 유찰의 실질취득 부담을 비교하면 각각 183,129,600원, 182,663,680원입니다. 낙찰가 자체는 크게 내려가지만, 임차보증금 인수가 증가하면서 총부담은 보증금 180,000,000원 안팎에서 비슷해집니다. 이는 대항력 임차인 인수형 경매의 전형적인 가격 구조입니다.

유찰 시나리오의 실질취득가는 현재 확인된 최근 실거래 200,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -9.1%이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로, 이 차액을 곧바로 확정적인 수익이나 충분한 안전마진으로 평가하기 어렵습니다. 취득세, 명도·정산 비용, 금융비용 등도 위 실질취득 부담에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 한울초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 주변 간선도로가 연결되어 있고, 북측 소로를 통해 진출입합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 12층, 외벽은 콘크리트 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역과 근린상업지역에 걸쳐 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 규제를 받습니다. 공시지가는 855,600원/㎡입니다.
• 대지. 지형은 평지, 형상은 사다리형이며, 토지면적은 3,288.4㎡입니다. 소로와 접하는 입지입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 표기는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 76세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 총 4건, 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 발견의 신뢰도와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 조건 확인. 고현아의 임차보증금 180,000,000원은 매각대금에서 전액 배당되지 않을 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인의 대항력과 우선변제권 확인. 전입신고·점유개시일은 2023.08.23, 확정일자는 2023.07.31, 임차권등기일은 2024.08.14입니다. 관련 원본과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 말소기준권리는 2026.04.01 압류로 분류됩니다. 세금 압류와 관련된 조세채권의 법정기일 및 우선순위를 검토해 임차인의 실제 배당액에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 신건 인수액 0원에 대한 조건 확인. 208,000,000원 낙찰 가정에서는 임차보증금 전액 배당이 예상됩니다. 다만 실제 집행비용과 우선 배당 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시 실질취득가 기준 입찰. 1회 유찰 시 실질취득 부담은 183,129,600원, 2회 유찰 시 182,663,680원으로 추정됩니다. 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수액까지 합산하여 판단해야 합니다.
• 최근 거래 중심의 가격 검증. 전체 평균 214,985,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격인 200,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세 -9.1%도 반드시 반영해야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 실제 건축물대장상 용도 및 금융기관의 대출 취급 기준을 확인해야 합니다.
• 명도 및 보증금 정산. 임차권등기가 있는 물건이므로 낙찰 이후 실제 점유 상태와 보증금 반환·배당에 따른 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능한 관리비 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 등기·주소 원본 대조. 사건 소재지는 광주광역시 북구로, 등기부의 소재지 표기는 전남광주통합특별시 북구로 기재되어 있습니다. 동일 부동산의 최신 공부와 주소 표기를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 보증금 1.8억의 벽이 남는다”

이 물건은 신건에서의 임차보증금 전액 배당 가능성과 유찰 시 매수인 인수위험을 함께 봐야 하는 경매입니다. 임차인 고현아는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금 180,000,000원에 대한 임차권등기와 배당요구도 존재합니다. 현재 최저가 208,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 증가합니다.

시세 역시 긍정적으로만 볼 수 없습니다. 신건 실질취득 부담 208,000,000원은 최근 실거래 200,000,000원보다 높고, 가격 추세는 -9.1%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 현재 가격이 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 이후에는 실질취득 부담이 180,000,000원대 초반으로 내려오지만, 보증금 인수 구조상 낙찰가 하락폭만큼 실제 비용이 절감되지는 않습니다. 여기에 소규모 단지의 제한된 거래량, 사건상 용도와 감정평가상 이용상태의 차이, 실제 배당순위에 따른 인수액 변동 가능성까지 남습니다.

결론은 신건 입찰에 신중해야 하는 조건부 인수형 물건입니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높고, 유찰 후에는 대항력 보증금이 실질취득 부담의 하한처럼 작용합니다. 따라서 응찰 여부는 표면 할인율이 아니라 실질취득가·실제 배당순위·최근 하락 시세·명도 및 용도 리스크를 모두 반영한 뒤 판단해야 합니다.