광주지방법원 2026타경31320. 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 주택도시보증공사가 청구금액 175,300,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 출발점은 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 최지훈의 주민등록일은 2022년 10월 27일이므로 이 근저당권보다 늦습니다. 이후 2024년 11월 11일 임차권등기가 이루어졌지만, 이 등기만으로 기존 선순위 근저당에 대항하는 지위를 새롭게 취득하는 것은 아닙니다. 따라서 등기된 임차보증금 175,300,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
다만 이 사건에는 민간임대주택등기와 공동담보 해제 기록이 함께 있습니다. 이러한 사항은 임차보증금의 인수 여부와 별개로 행정상 의무 및 실제 담보 범위 확인이 필요하다는 의미입니다. 특히 감정가와 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 입찰을 적극적으로 권하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 903호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린시설 / 오피스텔 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 중 9층 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 최지훈은 2022년 10월 24일 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022년 10월 27일 전입신고, 2022년 10월 31일 점유를 시작했습니다. 임차인의 전입신고와 점유개시는 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
2024년 11월 11일 등기된 최지훈의 임차권과 2026년 4월 27일 강제경매개시결정은 선순위 근저당권 이후의 권리입니다. 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최지훈 | 건물전부 주거 · 임차권등기 |
175,300,000원 | 전입 2022.10.27 확정 2022.10.24 |
대항력 없음 우선변제 별도 확인 승계 확인 안 됨 |
| 실제 임차인 | 최지훈 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.24 |
| 주민등록일 | 2022.10.27 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 확정일자 | 2022.10.24 |
| 임차보증금 | 175,300,000원 |
| 등기된 차임 | 월 110,000원 |
| 임차권등기명령 | 광주지방법원 2024카임6009 (2024.11.07) |
| 임차권등기일 | 2024.11.11 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.11.11 |
| 대항력 | 없음 선순위 근저당권 이후 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 확인 · 실제 배당순위 및 배당액 별도 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 확인 안 됨 |
| 매수인 인수 | 0원 |
③ 가격 판단 — 신건 205,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 205,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 산정되어, 신건 최저가에 낙찰될 경우 실질취득 추정액 역시 205,000,000원입니다.
그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 205,000,000원이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 사건상 근린시설이면서 실제로는 오피스텔로 이용되는 물건이므로, 법적 용도와 개별 호실의 이용상태를 맞춘 비교거래를 확보한 후 가격을 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 205,000,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 0원 | 131,200,000원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가격을 사용했습니다. 실질취득 추정액은 매각가격과 인수액만 반영한 것으로 취득 부대비용은 제외합니다. 낮아진 매각가격이 곧 시세 대비 저렴한 가격을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 23,223,220,000원 | 201,330,000원 |
신건 매각가격 205,000,000원에서 추정 집행비용 3,670,000원을 제외하면 201,330,000원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 제시된 배당표는 이 금액을 우리은행에 배당하고, 후순위 신청채권자인 주택도시보증공사에는 0원을 배당하는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다.
채권자 총 청구액 기준 예상 미배당은 23,021,890,000원입니다. 다만 이는 최초 공동담보 채권최고액을 사용한 기계적 배당 추정치입니다. 공동담보 변경·해제 및 실제 채권액에 따라 배당 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 이 미배당 총액이 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 최지훈의 보증금과 주택도시보증공사 청구액의 중복관계, 임차인 우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제 사항도 실제 배당 전에 확인해야 합니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 201,330,000원 | 23,021,890,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 160,904,000원 | 23,062,316,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 128,563,200원 | 23,094,656,800원 | 0원 |
위 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준 계산을 포함합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권신고액 등에 따라 달라질 수 있으며, 최지훈의 보증금을 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 소매점, 음식점, 의원, 금융업소, 숙박시설 등이 혼재하며 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량의 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 부지는 북동측·남동측·남서측으로 각각 약 30m·15m·8m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 20층 건물 중 9층입니다. 사용승인일은 2022.09.01이며 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업·주거 혼재지역에 위치하지만, 동일 용도·면적의 거래가격을 확인하지 못해 실제 매각 가능 가격과 환금성 수준을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2022.09.16 우리은행 근저당권의 정확한 순위와 매각으로 소멸하는 권리 범위를 최종 등기부 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공동담보목록. 제2022-834호, 채권최고액 23,047,920,000원, 변경등기상 56,400,000원과 공동담보 해제 내용을 반드시 대조해야 합니다. 본 호실에 적용되는 최종 담보 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 대항력. 최지훈의 주민등록일 2022.10.27과 점유개시일 2022.10.31이 말소기준권리보다 늦다는 사실을 확인하고, 실제 점유자 및 임차권등기 상태를 매각 전 다시 점검하세요.
- 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 청구액과 최지훈의 보증금이 동일합니다. 대위변제·채권양도·승계 여부 및 배당요구의 관계를 확인해 중복채권 판단 오류를 방지하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 관련 등록 사실이 있습니다. 경매 후 등록 상태 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 행정상 의무를 담당 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도, 임대주택 등록 및 실제 사용 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 205,000,000원을 기준으로 곧바로 응찰하기보다 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔 실거래가격, 최근 거래 추세, 임대수익성과 매도 가능성을 조사하세요.
- 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부, 실제 거주자, 인도 협의 가능성 및 필요한 명도 절차를 사전에 확인하세요. 보증금 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성 및 취득 관련 비용을 별도로 점검하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서, 건축물대장 및 최근 거래 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 입찰 검증은 끝나지 않았다”
광주역한국아델리움 903호는 임차보증금 인수 측면에서는 비교적 명확한 구조입니다. 실제 임차인 최지훈은 1명이고, 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 늦어 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
하지만 사건 전체를 단순한 권리 안전형 물건으로만 평가하기는 어렵습니다. 우리은행의 23,047,920,000원 근저당권에는 공동담보 변경·해제 기록이 있고, 현 배당추정상 주택도시보증공사의 회수액은 0원입니다. 또한 민간임대주택등기와 오피스텔 이용상태에 대한 확인이 남아 있습니다.
무엇보다 감정가 205,000,000원이 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 검증되지 않았습니다. 권리 인수액이 없다는 사실은 긍정적이지만, 그것만으로 신건 입찰의 경제성을 보장하지 않습니다. 공동담보의 최종 권리관계와 법적 용도를 확인하고 실거래 비교를 마친 후 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
결론은 ‘보증금 인수 위험 낮음, 배당·등록사항 확인 필요, 가격 판단 보류’입니다. 종합 평가는 C등급입니다. 실제 채무액과 시세가 확인되기 전에는 신건 최저가를 안전한 매수가격으로 확정하기 어렵습니다.
